最可悲的，不是樓市涼了，而是冷熱與你無關

一有風吹草動，很多人就風聲鶴唳，典型的沒主見。

3個月前，樓市漲聲一片，到處萬人搶房。如今呢？房價稍有松動，噴子們就開始大呼雪崩將至。

很多人問我：房價會不會跌？還要不要買？

為什麽房價會漲？為什麽現在又不漲了？只有從頭看，才能明白會往哪個方向走。

1

房價是怎麽漲上來的？

房價漲了20年，絕不是“泡沫”二字能解釋。

即便說樓市發燒，我們也得找病因。

細數大概有以下幾個：

1. 掙錢了。過去20年，中國經濟翻了好幾番，GDP世界第二。任志強為什麽敢預測房價漲？因為經濟發展的國家，房價沒有不漲的。

2. 進城了。房價漲的那些年，至少有3億人遷入城市。這些洶湧的北漂、鄭漂，就是一群群的剛需敢死隊，所到之處，房價節節攀升。

3. 地貴了。人口不斷增加，土地卻是政府獨家供應，賣地成了最大的收入來源。結果自然是土地供不應求，地價節節攀升，房價焉能不漲。

4. 錢多了。中國GDP翻了幾番，但M2卻增加幾十倍。房價的漲幅，跟貨幣增幅完全正相關。錢越多越貶值，房價越來越高。

5. 敢借錢了。從2013年開始，中國M2的增速就不斷下滑，錢不敢大規模印了。取而代之的是信貸刺激。各種利率優惠，全民借錢炒房，房價暴漲一大波，人人成了百萬負翁。

6. 買房賺了。房價漲了20年，有了巨大慣性。上市公司虧錢？賣兩套房就盈利了。買房比啥都賺錢，結果就是都不乾實業，全民買房。

2

調控改變了什麽？

老這麽漲下去，不調控肯定不行。

從“房住不炒”、“租售同權”、“堅決遏製房價過快上漲”到“堅決遏製房價上漲”。

政策越來越嚴厲，調控手段越來越多，今年到現在，全國各地調控政策頒布已經超過300次。

新近的調控，究竟改變了什麽？

1. 地方政府收手了。這次調控，自上而下，力度超前，更是關係地方主官的烏紗帽。政治任務面前，房價當然不能漲。

2. 信用緊了。近3年的主基調是“去杠杆”，核心是控制負債率。房貸利率從9折到上浮35%，成本越來越高，借錢越來越難。

3. 房住不炒。不讓炒房、不準漲價，當然沒法賺錢。不賺錢的房子，還買來做什麽？樓市自然涼了。

這三條幾乎是釜底抽薪，虛火滅了，預期降了，賺錢效應沒了。

有了這些調控，起碼人們不用去搶房子了。

3

即使調控，哪些仍然沒變？

過去20年，多輪調控之下，哪些東西本質上沒變？

1. 貨幣寬鬆。前兩天剛剛降準1%，力度很大，國泰君安預測，還得再降準兩次。不說別的，貨幣政策寬鬆是明顯的吧？

2. 城鎮化。2017年中國城鎮化率是58.52%，至少還有15%人口流入城市，大概還得兩億人。

3. 經濟增長。中國的GDP增長率還是6.5%，速度雖然慢了，但現在80兆的體量基數，同樣帶來巨大的經濟增量。

4. 土地制度。房產稅雖然要來，但能有多少錢還不好說。土地財政，短期停不下來，也不能停，不想停。只要有土地財政，土地市場就永遠供需錯位。

長期要素不變，趨勢就不會變。

4

以後會怎樣？

邏輯變了。

未來的市場，一定會分化。而且會呈現更明顯的馬太效應，80%的人口、資源和財富，集中在20%的城市。房價長期看人口。人口集中是城市發展的趨勢，如果要買房，請選擇有生命力的城市。

分化大概有兩個方面：城市分化，市場分化。

城市分化很好理解，中心城市如鄭州，仍然會快速膨脹。三四線城市將逐漸被掏空，像現在的農村一樣，只剩下少量的年輕人和留守人群。

拿鄭州來說，現在才1000萬人口，首位度10%。按照最低水準20%測算，鄭州人口也要將近2000萬人口，還有一倍的太空。

市場分化，則是說樓市要告別普漲時代。未來，買房也許都能賺錢，但效率卻不同。好房子賺5倍，普通房子可能只有2倍。

市場分化的本質是產品分化。

產品越稀缺、資源越完善，成長機會就越大。所以接下來，品質好的改善區域和項目，地鐵盤和學區房，將大幅跑贏老破小遠的“四無建案”。

以鄭州為例，國慶期間，大多數項目都是門可羅雀，但有些卻賣得不錯。

比如，普羅理想國，買房送學位，憑著一八國際學校的金字招牌，房子都快賣瘋了；

遠在30公里外的恆大文旅城，賣了將近60套房子，因為恆大童世界正在加緊施工，未來可見；

高新區裕華滿園，賣了28套房子，住宅15套，公寓12套，商鋪1套，因為有地鐵一號線和鄭大。

5

未來該怎麽辦？

市場變化因為調控，但調控沒改變樓市本質，答案已經很明顯了。

錢越來越毛了，如何保值呢？人口還在向鄭州集中，剛需源源不斷，樓市會跌到哪裡去？只要大的基礎條件沒有改變，樓市就一直有未來。

成年人看利益，小孩子才說對錯。市場的冷熱轉換是經常現象，你需要思考的是，如何在冷熱中獲取確定性的收益。真正的投資高手，如巴菲特，從來不會糾結一城一地的得失，只要看準趨勢，就毫不猶豫的下重注。30年前的可口可樂，3年前的蘋果，巴菲特在最谷底進入，然後耐心持有，最終收獲上百億的利潤。

這世界最可悲的事，並不是別人的房子和股票跌價了，而是這些漲跌，都和你無關。

這世界最終都逃不過“二八法則”，最優質的資源和財富，都集中在少數人手中。而市場涼涼，正是洗牌的時候，最先被淘汰的，一定是人雲亦雲的糊塗蛋。

多用常識思考市場，而不是關注空洞的巨集觀形勢。多想想自身處境，給自己設立一個資產倍增計劃，日拱一卒，踏石留痕，一定會有收獲。

若您喜歡本文，對樓市有自己的真知灼見，掃面下方【樓參】二維碼，加入【樓市大參考】粉絲俱樂部與大家交流。