買房風口來臨？關鍵還要看……

從各國房地產發展歷程來看，沒有隻漲不跌的市場，也沒有隻跌不漲的城市。現階段的樓市經歷了大規模集中調控之後，似乎出現了回暖的跡象。

節後，樓市較為嚴厲的調控氛圍有所減弱，全國至少有20個城市頒布“一城一策”調控政策，鬆綁樓市。隨著“小陽春”的到來，又一波置業顧問佔領了微信朋友圈，搶房漲價，不少人開始大喊：樓市的春天來了！

真實行情or套路？

2月22日，華潤深圳灣瑞府開盤，總價8000萬的豪宅被瞬間“秒光”。最為關鍵的是此次推出的房源為40年產權的商務公寓，並不是住宅。

一則“3000人看房團橫掃72盤”的消息更是讓南京成為熱點，超3000人超大看房團，橫掃南京72個建案，單日成交2596套。

不僅如此，“廣州再出新地王”、“燕郊樓市回暖”等類似的消息也在不斷刷屏。

如果把近期市場火爆的傳聞羅列出來，購房者一定會覺得，中國的房地產市場即將進入新一輪快速上漲，有自住需求的購房者，要隨時做好上車的準備。但樓市真的如這些奪人眼球的傳言所說？

參謀長隨手在網上查了一下，結果發現所謂“3000人看房團”不過是南京某機構組織的例行活動，且該模式年年推行，更多的是為了營造樓市火爆的假象，吸引購房者的眼球。看到這裡，我想大家都明白了，所謂的搶房、漲價、豪宅不過是開發商慣用的套路手段，借著樓市火爆的新聞，以此點燃購房者內心的焦慮情緒。

樓市不缺炒作，只有看清真相才能立於不敗。年後的房地產市場仿佛像孩子的臉，說變就變。各大城市都鬆綁了落戶政策，信貸政策放鬆的消息也不斷傳來，銀行流動資金變得更加充裕，所有的消息似乎都預示著樓市逐步回暖，進入一個新的周期，目前樓市的真實面目究竟是怎樣的呢？

樓市真相

先從貨幣政策方面的變化來看，由於貨幣政策的鬆緊導致利率的變化，因此，在某種程度上貨幣政策的波動比房地產調控作用還要大。

從中國近20年的樓市調控來看，不難發現每次調控都會涉及房貸利率，且所有的調控政策中，房貸利率的浮動對房價影響最為明顯。似乎每次房價的轉折點都是踩點中房貸利率變化。從近兩年的調控來看，330新政之後多次下調房貸利率，房價飛速上漲一發不可收拾；2016年10月隨著調控開始，房貸利率不斷上浮，房價開始松動。由此可以看出，房貸利率上浮房價跌，房貸利率下調房價漲。

為什麽會出現這樣的情況呢？其實很簡單，普通購房者一般情況下都會選擇貸款買房，既然是借錢買房，就有一個很現實的問題——借錢的成本。借錢成本低，就多借點；借錢成本高，就少借點甚至不借。

最新數據顯示，2019年1月全國首套房貸平均利率為5.66%，相當於基準利率1.155倍，環比去年12月下降0.35%，部分城市的銀行甚至將原先的利率上浮20%改為上浮12%。這直接降低了普通購房者借錢買房的成本，不僅如此，當下銀行的貨幣儲備充裕。而這帶來的結果就是更多的錢湧入房地產市場。

接下來的一段時間內，微調首套房貸款利率可能會成為更多城市的選擇。就目前來看，對於房貸市場嚴格治理的目標並沒有改變，再加上堅決遏製房價上漲的任務並未沒有完成。因此短期內首套房貸利率大幅下調的可能性較小。

說完貨幣政策，我們再來看看其他方面的政策。

隨著“一城一策”登上調控舞台，目前超20城鬆綁調控政策。但值得注意的是，這19個城市政策鬆綁方向主要集中在二手房、人才落戶、限價取消等方面，直接取消限購政策的幾乎沒有。

在過去的兩年裡，多個城市出成屋價反彈現象，其中大部分都是因為發布了力度空前的人才政策。不可否認，人才政策在一定程度上的確影響力房地產市場的穩定發展。也正是看到了人口帶來的潛力，2019年，多城放寬落戶政策，尤其是西安、南京等城市標準不斷降低，“搶人大戰”進入白熱階段。

人才政策的放鬆其實也是變相降低限購的門檻，帶來的結果就是房地產上漲預期。從目前的情況來看，大部分城市僅僅考慮到了降低門檻吸引外來人口流入，但並未考慮如何留住這部分外來人口。這種情況下，聞訊趕來的極有可能是購房者，甚至出現投資客借人才政策落戶買房的局面。

但從整體政策調控來看，一系列政策鬆綁不過是在樓市邊緣瘋狂試探，在“穩地價、穩房價、穩預期”和“房住不炒”的基本原則下，誰都不敢輕易挑戰國家求穩基本原則。

歷經了兩年的嚴苛調控，政策對於投機投資者的壓製效果已經達到，如今一定程度的鬆綁，是為了給曾經被壓製的剛需一顆定心丸。不可否認的是，樓市確實出現回暖跡象，但購房者不必太擔心，未來樓市短期內依舊是一種安全的狀態，而房價也不會開啟瘋漲模式。

寫在最後

2019年的樓市，向左還是向右？

所有人的心中都有這樣的疑惑，也都想知道答案。

2018年萬科喊出“活下去”，市場哀哀嚎聲一片，房企降價出售，購房者確不敢輕舉妄動......

但沒想到，2019年房貸利率下調，政策不斷鬆綁，房地產市場又一次被調動起來。

參謀長想說的是，先別急，凡事都有兩面性，很多時候，你看到的並不是所有。熱門板塊的剛需看準了就可以下手，三四線樓市目前正逐步回歸理性，購房者可以再等等。如果還想著買房賺大錢，就當前市場來看，在哪個城市都不太現實。

無論如何，2019年的房價不會大漲大跌，一切以穩為基調。至於當前是否是買房風口，建議做一個理性的購房者，不要輕易被所謂的“風口”綁架！