房地產進入調整期，房價開始下跌，誰受傷？誰在虧錢？

經過3年的輪番上漲，樓市這頭猛牛終於低頭了，“金九銀十”成色不足，房企普遍開展打折促銷活動，一線和熱點城市二手房價明顯降溫。

1、市場方面

樓市逐步進入調整期。1至8月份全國300城有890起土地流拍，多數專家認為，這是市場迎來轉捩點的重要信號，而上一輪房地產谷底期的2014年，全年流拍僅有345宗。9月份數據表明，市場分化，漲跌互現：中西部領漲，一線城市“停漲”房價環比下降，二三線城市漲幅回落，上海、深圳、廣州、重慶、武漢等29個重點城市成交量環比下降7%。

2、行業方面

房企是高負債、高周轉行業，負債率高達80%，下半年至2020年有息債務14.9兆，今年是集中還債期的第1年。一方面房企資金鏈緊張，另方上市場一旦進入調整期，購房者“買漲不買跌”心理開始選擇觀望；為了盡快回籠資金，房企打折促銷以價換量的行銷策略將貫穿整個第4季度。

3、政策方面

一是在房住不炒的定位下，限購、限售、限貸等密集調控初見成效，房價隻漲不跌神話破滅，731會議“堅決遏製房價上漲”已經定調；二是調控壓力增大，數據預警，約談波動城市，問責過快上漲。四季度穩定是重點，穩地價、穩房價、穩預期，房價穩中有降是大趨勢。

4、樓市“溫水煮青蛙”誰受傷、誰在虧錢？

此輪房價上漲，剛需無奈入購房大軍，首套房貸利率已上升至5.7%，在樓市降溫背景下，建案9折促銷，他們將面臨10%的“首付損失”，還要承擔更重的還貸壓力，如投資2套房剛需受傷+虧錢。炒房客通常低首付、高杠杆，通過首付貸、消費貸入市，房價下跌壓力山大，如廊坊(燕郊)地區由去年房價4萬跌至2萬多，接近“腰斬”，炒房損失慘重；杭州下沙房價由3萬下跌到2.5萬，不過短短3個月時間；未來海岸二期降價40萬引發業主退房維權，大江東板塊距離市區幾十公里，房價由6千爆炒到2萬元，能不跌嗎？

在房地產稅或空置稅等長效機制頒布之前，調控力度不減也不會放鬆，未來兩年樓市橫盤概率大。任志強說明年有錢也買不到房，但是京滬寧杭及溫州、寧波建案庫在上升；任澤平說擔心明年房價會迎來報復性上漲，但是房價漲高了，市場承接乏力，有誰會傻到在“熊市”之初用6個錢包買房呢？