河北石家莊一房產123%的公設面積引爭議

中國商報/中國商網9月12日石家莊訊（本報記者 趙曉東）最近一段時間，房產“公設面積”問題備受廣泛關注。針對公設面積佔比的正當性、取消公設面積的追問，引發社會大眾的共鳴。

近日，河北石家莊的一位張先生向中國商報反映，其 2003年在石家莊購買的一處房產，合約約定公設面積26.67%，而2006年進行房屋產權認定時公設面積卻高達123%。對此，張先生表示難以接受，自費委託另一家測繪機構測量，結果公設面積不足20%。

購房合約顯示，2004年3月12日，張先生與海南華澤實業有限公司石家莊分公司（以下簡稱：華澤公司）簽訂了一份《建案買賣合約》。該合約約定：華澤公司將其開發的位於石家莊市廣安大街24號的財富大廈2-2469號建築面積444.24平方米（其中套內面積370.2平方米，公設面積74.04平方米）的房屋出售給張先生，房屋價款按照建築面積計算，約定面積與房本登記面積不一致的，以登記面積為準。經計算，該房屋的公設比例為26.67%，有效使用面積為83.33%。

然而，2006年3月，石家莊石房房產測繪所對財富大廈的建案銷售面積進行了測算並出具了石商房字：（2006021）號“建案產權面積認定書”（以下簡稱：認定書），據該認定書顯示 2-2469號房屋建築面積775.52平方米（其中套內面積347.05平方米，公設面積428.47平方米）。比合約建築面積多331.28平方米。

套內面積縮水 公設面積卻增大數倍

張先生認為，房屋是按照設計圖紙建造的，不應出現約定面積與實測面積如此巨大的差異。而且，總建築面積增加，套內面積和公設面積應同比例增加。但是，該房屋經測繪後套內面積不僅減少23.15平方米，公設面積反而大幅度增加310.13平方米。公設系數高達123%，房屋有效使用面積從合約約定的83.33%陡然降低到44.75%。

其實，因為該房屋面積差的爭議由來已久。

張先生稱，2008年7月，華澤公司就曾以面積差問題向石家莊仲裁委員會（以下簡稱：仲裁委）申請仲裁。經仲裁委審理，作出石裁字【2008】第262號裁決書，仲裁委對於華澤公司要求補齊面積差價款的問題，認為出賣方有違誠實信用原則，另外，根據面積認定書，其認定的基礎是建立在公設面積不計價的基礎之上，因此，仲裁委駁回了出賣方要求補足差價款的主張。

然而，2012年3月華澤公司再次以面積差問題向仲裁委提出仲裁申請，但受理之後直至2016年7月7日未做出裁決書。期間，華澤公司變更為東方泰安置業有限公司石家莊分公司（以下簡稱：泰安公司）。隨後，泰安公司撤銷仲裁申請。事隔10天之後，2016年7月18日，泰安公司依據《建案買賣合約》中約定，房屋價款按照建築面積計價，產權登記面積與合約約定面積發生差異時，以產權登記面積為準為由，再次向仲裁委提出申請仲裁，要求張先生支付房屋面積差價款並承擔相應利息。

2018年4月16日仲裁委作出石裁字【2016】第490號裁決書，要求張先生補齊房屋面積差價款並承擔相應利息。

兩家測繪機構結果差異巨大

2018年5月28日，張先生委託具有國家甲級測繪資質的河南大地地理資訊測繪院（以下簡稱：大地測繪院）對該房屋進行了重新測量。並向記者提供了由大地測繪院出具的財富大廈1—4層房產測繪報告（以下簡稱：測繪報告）。

根據測繪報告顯示，大地測繪院是依據中華人民共和國國家標準GB/17986.1-2000,《房產測量規範》、中華人民共和國建設部國家測繪局令第83號《房產測繪管理辦法》、石家莊城市建設檔案館提供的該房產施工圖紙以及其他與該房產測繪相關的法律法規進行測繪。 結果顯示，該房屋面積為372.52平方米，其中分攤面積為73.98平方米（注：此房號與房屋產權證房號一致）。

根據大地測繪院的測繪報告張先生質疑，為何同樣具備國家測繪資質的兩家機構測繪結果相差近100%？銷售合約約定與實際測量結果為什麽相差如此之大？石家莊石房房產測繪所123%的公設結果是否合理合法？兩家測繪機構測繪依據是否一致？另外，因房屋面積差問題，仲裁委曾經已經作出裁決與調解協定，再次受理是否合法合規？第三次申請仲裁，是什麽原因導致4年之久未出裁定？

2018年9月4日，記者帶著張先生的疑問走訪了石家莊仲裁委員會以及石家莊石房房產測繪所。

石家莊仲裁委員會以需要雙方當事人開具委託書為由拒絕了記者的採訪。

石家莊石房房產測繪所質檢科盧科長在接受記者採訪時表示，該測繪所具備房產測繪乙級資質，是目前石家莊專業測繪最高的一家測繪機構。對於大地測繪院的測繪結果，盧科長未表態。而對於兩家機構的測繪依據，盧科長表示國家層面的相關法規基本一致，但是，由於該規範相對寬泛，同時還參照了《石家莊市房屋面積測算規定》細則。

巨額公設面積成本誰應承擔？

在石家莊石房房產測繪所出具的認定書中，記者注意到，認定書備注其中第二條顯示“1-3層商鋪銷售均按套內建築面積計算，否則一切後果由海南華澤實業有限公司石家莊分公司承擔法律責任”。對此，石家莊石房房產測繪所盧科長坦言：“當時確實感覺公設面積較大，但是沒有辦法，由於測繪規範就是如此，因此建議開發商以套內面積進行銷售”。

但對於石家莊石房房產測繪所提出的“備注”建議，該項目開發公司並未采納，要求張先生按照建築面積補齊巨額公設面積款項。

據了解，我國從1998年進入建案時代開始，由購房者分攤購買的共有建築面積，就因不符國際慣例、現有法律法規沒有設定上限等問題一直為人所詬病。

值得注意的是，公設面積缺少標準、管理混亂，不僅會讓消費者在購房時需支付更多房款，更使之在未來要支出物業費、取暖費等更多成本。而隨著房屋精裝修政策乃至未來房地產稅頒布，購房者遭遇到的不公還將進一步加劇，產生的各類矛盾也將愈發尖銳。

此外，部分城市房屋測繪市場存在行政壟斷問題情況亦較為突出，缺乏競爭，缺乏監督，多地出現了行政部門下轄的測繪機構成為獨家提供測繪服務的營利性組織。

因此，對於房屋公設面積的科學設定及管理，以及房產測繪中難以實現的公眾參與權、知情權等，都應當引起社會各界的高度關注。