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買房縮水14平方,誰來背鍋?

訴訟:房本上的14㎡消失了

2017年4月,阿芳、阿康與劉某簽訂《存量房買賣合約》,約定阿芳、阿康購買劉某位於廣州市白雲區的建案一套,房屋套內面積為86.62平方米,按整套出售並計價,總金額95萬元,由某中介公司提供居間介紹服務,中介服務費1.9萬元由阿芳、阿康支付。阿芳、阿康一次性支付95萬元房款,於2017年7月31日辦理不動產登記過戶手續,變更房屋權屬人為阿芳、阿康。

後兩人對房屋進行裝修,發成屋產戶型及實際建築面積跟房產證上戶型及建築面積存在嚴重差異,於是委託專業裝修公司測量房產套內面積,經測實際套內面積為72.38㎡,與房產證標注的套內面積相差14㎡。

買方:對方刻意隱瞞和欺騙

原告阿芳、阿康認為被告劉某及房地產經紀公司在售賣該房產的時候存在隱瞞和欺騙行為,請求法院依法判決:1、被告劉某及中介公司履行《存量房買賣合約》所約定的事項,對房產套內實際面積和房產證上建築面積差異部分進行賠償;2、賠償其房產套內戶型、面積和房產證上建築面積、戶型圖差異造成的損失13萬元、裝修費用1萬元、中介費損失1.9萬元等,合計15.9萬元。

賣方:房屋是以現狀售予原告

被告劉某辯稱:原告同意其將該房屋以現狀出售,該“現狀”指的就是“戶型”,且原告事前已認真查勘和了解過該房產的“現狀”或“戶型”,並對房屋的“現狀”或“戶型”均予以認可並接收,故原告並無證據證明被告劉某存在隱瞞和欺騙行為。

中介公司辯稱:原告應提供專業測量機構的測量報告證明其主張,即使存在面積差,也應由合約相對方即劉某承擔責任;中介公司已形式審查賣方提供的房屋產權證面積資訊,與房管部門登記簿的登記資訊一致,並如實告知原告,已盡居間人的謹慎義務,房產面積測量服務並非中介公司的服務範疇。

測繪機構:套內面積為74.5 ㎡

針對房產實際面積與房產登記面積存在嚴重差異問題,廣州市白雲區人民法院委託廣州市房地產測繪院對房屋面積進行測繪,測繪院於2018年6月27日出具房屋建築面積測繪成果報告書,測繪結果為套內面積74.5439㎡,分攤面積7.9613㎡,總面積82.5052㎡。

法院:以實物購買,未產生重大誤解

第一,關於對房產套內實際面積和房產證上建築面積差異部分進行賠償問題。合約是雙方真實意思表示,合法有效。合約約定的房屋是現實特定的建案屋,原告在實際察看確認房屋現狀後表示購買,並簽訂買賣物業交接確認書,被告劉某以房屋現狀交付,其已完成適當履行。原告在合約中選擇按整套計價,並未選擇按房地產單價計價,故原告作為買受人是以實物購買,房產證中面積記載有誤也不足以導致買受人對標的物產生重大誤解,且原告未能提供證據證實劉某作為出賣人知道或應當知道而故意隱瞞房屋實際面積,故對原告以涉案房屋套內實際面積與房產證面積存有差異要求被告進行賠償,依法不予支持。

第二,關於損失賠償金額。原告主張裝修費用損失1萬元,裝修費是對涉案實物房屋裝修所產生的,無證據證實該損失與房產證面積差異存有關係,不予支持。原告要求賠償中介費損失1.9萬元,合約約定中介服務費由原告支付,現合約已履行完畢,且原告也無證據證實中介公司故意隱瞞與訂立合約有關的重要事實或提供虛假情況,故原告要求被告劉某及中介公司賠償中介費,不予支持。

故白雲法院判決:駁回原告的全部訴訟請求。

 法官提示,雙方合約約定買賣的房屋是現實的特定房屋,且雙方已實際查看確認其現狀,只要出賣人是以現狀交付,則已完成適當履行,並無瑕疵履行之說。房產證中對面積的記載,是對房屋特定性狀的描述或說明,即使房產證中面積記載有誤,但因買受人是以實物購買,不足以導致買受人對標的物產生重大誤解,也不構成房屋實物交付上的瑕疵,故買受人不能以重大誤解請求撤售價格約定。

對於出賣人在出賣時未取得房產證,以預售合約約定面積作為房屋面積,最終房產證面積與約定面積出現差異的,也可類比上述意見,但一種情形例外,即出賣人雖未取得房產證,但房屋已有測繪面積或事實上已經頒發了房產證,出賣人知道或應當知道而故意隱瞞房屋實際面積,仍以預售合約約定面積與買受人簽約,影響買受人對價格的判斷,買受人可以欺詐為由,請求撤銷或變更價格條款,並請求賠償損失。

來源:廣州市白雲區人民法院

通訊員:劉婭

編輯:Zaki

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