新華社質問公設面積傷民 這麽坑的公設面積到底怎麽來的？

　　文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 江瀚

　　最近，題為《買100平方米的房子只得70平方米，這麽坑的“公設面積”到底怎麽來的？》的文章在網絡熱傳，引起了所有人的共鳴，很多人都會覺得在房價如此高的今天，為什麽還會有公設面積這麽坑的東西？公設面積到底是如何產生的？

　　一、被新華社詬病的公設面積傷民

　　最近，新華社、新華每日電訊一同發文《“公設面積傷民”矛盾亟待求解》，將公設面積的討論推上了風口浪尖，文中追問：既然國際上基本都是按套內面積計算房價，為何我國計算房價、物業費等都要包括佔比頗高的公設面積？職能部門治理房地產行業亂象之時，能否回應公眾關於公設面積亂象的關切？

　　近年來，隨著建案價格攀升，部分開發商更利用普通購房者對公設面積缺乏深入了解與測算能力，不斷推高公設面積和公設系數，使之快速上漲並超過了30%。2010年，山東高密某建案推出後的公設系數甚至超過52%，使購房者很受傷。

　　公設面積缺少標準、管理混亂，不僅會讓消費者在購房時需支付更多房款，更使之在未來要支出物業費、取暖費等更多成本。而隨著房屋精裝修政策乃至未來房地產稅頒布，購房者遭遇到的不公還將進一步加劇，產生的各類矛盾也將愈發尖銳。

　　那麽公設面積到底是個什麽東西？

　　二、公設面積的前世今生？

　　什麽是公設面積？幾乎在中國，所有人買房都會面臨一個非常奇怪的問題，這就是公設面積問題，比如說一個朋友買房，假設他買的是90平米的房子，有可能他實際拿到手的房子可以居住的面積有可能只有70多平，甚至如果是高層電梯房的話，這個面積可能只有60多平，那麽這麽多面積的差額是什麽呢？這就是公設面積。

　　根據百度百科的定義，公用建築面積是指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建築面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建築面積，以水準投影面積計算。共有建築面積還包括套與公共建築之間的分隔牆，以及外牆（包括山牆）以水準投影面積一半的建築面積。

　　這就是意味著，不僅你家的面積，還有你家電梯的面積，樓道的面積，過道的面積，甚至門口保安王大爺那間保安室的面積都要計算到你家的建築面積裡面，你要為這些面積買單，基本上大多數朋友看到這裡都有一種想罵人的衝動了吧。

　　那麽，公設面積到底是從何而來的呢？我們查閱了各種資料，關於公設面積的來源幾乎沒有一個肯定的答案，但是全世界只有中國內地和中國香港地區使用公設面積計算房屋面積，首先，按照建築面積來計算房屋的價值，這基本上是一件古已有之的事情，當人類社會出現了私有製和私有住房之後，特別是出現了房屋買賣交易之後，就有丈量房屋面積來進行交易的先例了，這個歷史可能已經有幾千年的歷史了。

　　其次，公設面積到底是從何而來的呢？網上曾經有一種說法，公設面積是李嘉誠在進行相關房地產開發的時候所採用的一種做法，後來被香港其他開發商所共用，這個說法是否可靠，我們難以判斷，不過從我們查找到的資料可以發現，國內媒體上首次出現關於公設面積的論述是1996年的一次法學期刊上出現的，涉及到一次法律官司，講述的是1993年的一起房地產交易糾紛，那麽我們可以這麽理解，在1993年之前就已經有了公設面積這個情況。

　　我們仔細追溯中國的房地產市場特別是建案市場的發展歷程，我們可以發現，在建國之後的相當長的一段時間之內，國內一直處於一個福利分房的時代，房子是由部門福利分給職工的，所以也就不可能有什麽公設面積這種說法。

　　改革開放之後，各地開始探索在福利分房之外其他的房地產供應模式，於是才慢慢形成了建案這個制度，根據瞭望智庫的數據顯示，1987年深圳從香港引進了土地招拍掛這個模式，1994年從香港引進樓花形成內地的房屋預售制度，而公設面積根據瞭望智庫的預計也非常有可能是從香港引進的，因為香港在2013年之前進行房屋銷售的時候採用的就是建築面積計算方式，也就是使用面積（套內建築面積）+公設面積的方式。自2013年1月1日起，香港實行住宅物業銷售新規，要求地產代理在推銷二手住宅時要先行提供物業部門的實用面積資訊，然後才可有選擇性地提供相關的建築面積數據。同年4月29日《一手住宅物業銷售條例》正式實施，新規擴展至一手新盤，若代理違規，最嚴重會被撤銷牌照。香港房屋銷售由此告別“建築面積”時代。（注：香港的“實用面積”，相當於內地的套內建築面積。）

　　但是，就是這個已經被香港地區所明令調整的公設面積，卻在內地被各大開發商堂而皇之的使用著。

　　三、公設面積為什麽那麽坑？

　　很多人乍一聽，由於有了公設面積的存在，就等於我們無形中支付了至少好幾十平不屬於我們的面積，開發商真是奸商，如果這麽說有點錯怪開發商了，因為無論是採用建築面積來進行房價計算還是採用套內建築面積進行房價計算其實都不會影響房地產的價格，原因就在於開發商的計價方式是將自己建樓的成本均攤到每套房子上面，無論你的建築面積還是用室內建築面積都是這個價格，唯一有差別的只是每平米均價而已。

　　那麽，我們能否說開發商採用建築面積計算就沒有問題了呢？非也，開發商計算方式的問題在於：

　　一是公設面積計算方式缺乏標準。公設面積的計算一般都是各地自己決定，這也就直接導致了很多不良開發商在計算公設面積的時候不是以一個公允的規則來計價，而是有意無意地想方設法增加公設面積，從而達到自己賺錢更多的目的。

　　二是公設面積其實意味著高昂的未來費用。雖然從房價的角度來說，你用什麽面積計算是影響不大的，但是實際上，未來的費用差距是非常巨大的，舉例來說，北方地區的房子往往都會收取取暖費，取暖費的收取標準是什麽呢？就是按照你房子的面積來計算的，但是實際上大家真正能使用暖氣的面積只有室內的那個面積，這也就導致你每個月都要為那些不屬於你的面積交著取暖費。此外，房產稅徵收在即，按照上海等試點城市的收法，也是按照面積徵收，那麽一旦房產稅開征了，這就意味著大家要為了很多不屬於自己的面積去交額外的稅收，這不是坑又是什麽呢？

　　其實，我們縱觀世界大部分國家，大家採用的都是室內建築面積作為房子計價的依據，完全沒必要加上公設面積這個東西，新華社既然發文明確質疑公設面積傷民了，是不是也該到了處理一下這個歷史遺留問題的時候了呢？

　　(本文作者介紹：蘇寧金融研究院特約研究員。)