真相！公設面積貓膩多，這些因素都會影響得房率！

一、房地產面積有哪些種類

（一）建築面積及其組成

（1）房屋建築面積：通常指分戶的建築面積，由套內建築面積和分攤的共有公有建築面積組成，即：

建築面積=套內建築面積+分攤的共有建築面積

（2）套內建築面積，由套內使用面積、套內牆體面積、套內陽台建築面積組成，即：

套內建築面積=套內使用面積+套內牆體面積+套內陽台建築面積

（3）套內使用面積，是指房屋內實際使用的面積，按照房屋內牆面水準投影計算，包括臥室、客廳、餐廳、廚房、衛生間、過廳、過道、儲藏室、壁櫥等，不包括牆、柱等結構和保溫層的面積，也不包括陽台面積。

（4）套內牆體面積，是指套內使用面積周圍的圍護或承重牆體或其他承重支撐體所佔的面積，其中各套之間的分隔牆和套與公共建築空間的分隔牆以及外牆等共有牆，均按照水準投影面積的一半計算套內牆體面積。

（5）套內陽台建築面積，均按照陽台外圍與房屋外牆之間的水準投影面積計算。其中，封閉的陽台按照其外圍水準投影面積全部計算建築面積，未封閉的陽台按其圍護結構外圍水準投影面積的一半計算建築面積。

（6）分攤的共有公有建築面積，簡稱公設面積，是指某個房屋所有人在共有公用建築面積中所分攤的面積。具體有：樓梯面積、電梯面積、配電房面積、共有走廊等。

（二）不同階段的房屋面積

1、預測面積

根據預測方式，分為按照圖紙預測的面積和按照已完工部分結合圖紙預測的面積。按照圖紙預測的面積，是指在新建建案預售時按照建案建築設計圖上尺寸計算的房屋面積。按照已完工部分結合圖紙預測的面積，是指對新建建案已完工部分實際測量後，結合該建案建築設計圖，測算出的房屋面積。

2、實測面積

也稱竣工面積，是指房屋竣工後由房產測繪部門實際測量出具的面積。預測面積與實際面積不一致，以實測面積為準。造成預測面積和實際面積不一致的原因有：（1）施工誤差；（2）測量誤差；（3）工程變更；（4）公設面積改變等。

3、合約約定面積

簡稱合約面積，是指新建建案出賣人和買受人在建案買賣合約中約定的所買賣新建建案的面積。新建建案預售中，因還沒有實測面積，合約約定面積一般是預測面積。

簡稱產權面積，俗稱房本面積，是指不動產權屬證書記載的房屋面積，是實測的房屋建築面積。二手房買賣中說的面積一般是該面積。

二、什麽得房率，有哪些影響因素

同一套住房，建築面積最大，套內建築面積次之，使用面積最小。目前，交易中往往按照建築面積計價，但建築面積不直觀，一般人測不出來。使用面積最直觀，一般人能測出來。使用面積和建築面積的關係，通常用得房率表示，即：得房率=使用面積÷建築面積×100%。

得房率一般認為越大越好，但是過大，會犧牲必要的公共面積，反而讓人覺得不舒適。得房率一般為70%～80%較好。

影響得房率的因素主要有：（1）建築形式。通常情況下，板式住宅的得房率大於塔式住宅的得房率，一般大10個百分點。（2）建築結構。如鋼筋混凝土結構房屋的牆柱佔用面積通常小於磚混結構房屋的牆體佔用面積，因此得房率一般大於磚混結構房屋的得房率。（3）地區氣溫。北方寒冷，牆體厚，得房率要小於南方得房率。