沒有資格的成都人，要不要去三圈層買一套？

建案報告|市場分析| 區域板塊 | 土地市場

文章共計2372字，閱讀全文大約需要3分鐘。

從2016年此輪樓市調控開始，限購已經將近三年，沒有資格的成都人有些安耐不住，蠢蠢欲動。

最近，身邊好幾個朋友問我，在沒有資格購買（11+2區）的情況下，要不要去三圈層買一套？

我認為，這個問題因人而異，三圈層不是最優選擇，但是沒有資格又有實力的購房者仍然可以謹慎挑選。

正好，這裡有三個真實典型案例，可以代表部分購房者現狀。

案例一：夫妻雙方年入100萬以上，高新區兩套房

武先生在投行工作，此前在上海年入100萬以上，2018年老婆生小孩兒，選擇回成都。雖然收入比不了上海，但加上在成都某知名醫院工作的妻子，稅後年入100萬問題不大。

雙方目前的情況是，在2016年限購之前，已經在高新區大源購入兩套房產，在成都11+2區沒有資格，三圈層還有資格。

武先生對房產的態度是，可買可不買，並不是很急迫，並且個人並不看好當前房地產投資。武先生認為，首先目前價位比較高，泡沫是有的；其次房產稅是早晚的事，長期來看不可能獲得過去那樣的漲幅。

不過，由於考慮雙方父母未來兩三年將退休來成都居住，今年開始考慮購買第三套房。

武先生的買房行為，屬於自住需求帶保值投資目的。

對於武先生來說，在不願賣房騰資格的情況下（手上兩套房都較新，並且面積都較大），只有兩個選擇，買附近公寓，買三圈層住宅。

武先生個人比較抗拒公寓，一是覺得公寓不限價，周邊公寓甚至超過住宅價格，不劃算；二是覺得既然是居家，公寓的居家感不如住宅；三是公寓未來出手比較困難，並且稅點比較高。

於是，武先生就剩下“買三圈層住宅”一個選擇。

明確了需求，就準備去鎖定目標，武先生主要看了視高、眉山、新津這三個地方。

看了一遍，感覺都差不多，郊區道路寬敞但雜亂，配套當然都在圖紙上，看規劃很不錯，盤都很大幾百畝上千畝也是有的。

跑了幾圈後，武先生首先排除了視高。一是因為這條線比劍南大道南延線和成雅高速沿線貴；二是對於住在大源的武先生來說，視高更遠一點。

寫到這裡，可能讀者覺得我們要安利恆大童世界了。其實，最後武先生選擇了新津一個建案，距離大源大約三十分鐘車程。精裝價八千，120平米100萬。項目名字就不說了，以免大家以為這是推廣套路。

沒有資格被迫外溢的武先生選房故事就此告一段落。雖然這是個案，但是也帶給我們幾個思考：

第一、如果11+2區沒有資格，三圈層也是可以考慮的，特別是城南，三圈層的距離並沒有想象的遠。畢竟大源也在四環以外了。

第二、有很多業內專業人士說，三層圈這是坑，那是坑，到處都是坑。特別是前段時間恆大童世界引發了較大爭議。這裡不是洗地，大家想想恆大童世界開盤賣得挺好，難道購房者都是傻子？爭當韭菜？我想這裡面有不少類似武先生這樣，不缺錢沒資格，一百萬買一套放那，其實漲多漲少無所謂，屬於防禦性資產。

第三、如果有主城資格，南哥一定建議你買主城，別去視高、新津之類，除非你是地緣性客戶。但是類似恆大童世界這樣的盤，是否值得接，需求不同結論不同。因為，恆大童世界不應該和主城區比，應該和同樣是三圈層的新津、視高去比。

綜上所述，從資產狀況等綜合來看，武先生雖然住在大源，上班在金融城，但在新津購置新房也是恰當的選擇。

案例二：同樣是有兩套房，為何他不應該去三圈層買

另外有一位朋友，彭先生狀況和武先生差不多，有兩套房，11+2區沒有資格。買第三套的目的還是父母退休居住，如果有學區最好，目前在都江堰、新津、崇州等三圈層看房。

先說說彭先生的情況，擁有的兩套住房，一套在金牛區羊犀立交，一套在青羊區光華新城。

雖然看似狀況一樣，但是在研究了彭先生的現狀後，南哥認為他並不合適在三圈層買房。

為什麽？

因為，彭先生位於茶店子的房子是2001年的房產，面積大約70平米套二，近十年建案更新換代很快，這個2001年的小區，地下停車位都沒有，可以劃入“破老小”一類。目前周邊較新建案二手房售價在1.7萬左右，這個小區只能賣到1.2萬。

所以，給到彭先生的建議是，賣掉這套價值並不大的“破老小”，可以得到八九十萬的資金，加上自有資金可以換一個高品質的小區，換一套大的改善房。

因此，狀況類似，但彭先生的購房思路和武先生是完全不一樣的：

一、都是沒有中心城區資格，但是否去三圈層買房，要看持有的房產價值是否大，如果不大，建議可以處理掉之後騰挪資格。這也是為何成都二手房掛牌量超大的原因。

二、類似彭先生這樣的狀況，去三圈層也只能再買一套八九十平米，意義不大，房子在於精，而不是多，稀缺的未來才能更值錢。

案例三：他是剛需，卻選擇了視高

這個案例比較特殊，但是仍具有一定的代表性。

小袁四川達州人，畢業在深圳工作了四年，因此社保在深圳，公司是全國連鎖，去年被派到了成都。

所以，你們看出來了，小袁社保不在成都，沒有資格，買房是個問題。

由於擔心房價上漲的恐慌心理，小袁也看了半年的建案。嚴格來說，小袁都不算沒有資格的成都人，“外地人”定義更為準確。

那麽，三圈層自然也沒有資格。要麽買公寓，買麽買眉山等非成都區域。

最終，年初小袁選擇了視高，這也是沒有選擇的選擇。小袁覺得，視高是遠，也很多人說是坑，這也是沒有辦法。不過，好的是公司未來可能搬到天府新區，這樣也不算太遠，再說將來如果確實遠，過些年父母退休來住也是可以的。

限購對小袁這樣工作在成都的“外地人”確實很殘酷很尷尬，不過還是有些購房建議：

第一，既然是剛需，可以等待社保等、落戶時間滿之後的資格，當然小袁是例外，不願意放棄深圳的社保。

第二，限購三年了，政策總會有變化，別相信售樓部“今天不買，明天就買不起”的論調，相信不會一直被限。

第三，買遠郊特別是非成都的遠郊，一定要謹慎。遠離市中心的地方不是沒有發展的可能，但也風險較大。特別是限購一旦放開，真實的需求仍然會回歸有價值的主城，剛需承受風險能力較弱，應以穩健為主。

-- END --

副主編：梁晶

主筆：袁家遠

編輯：曾鈴程