樓市問答：20年屋齡的學區房有必要保留嗎？

核心提示|“目前銀行首套房貸款利率又上浮到25%了，利率達到6.125%，現在還是買房的合適時機嗎？”“我被限購了，可以用孩子的名義買房嗎？”“平層的公寓和loft公寓建議買哪個？”“20年屋齡的學區房有必要保留嗎？”……自《樓市百問》開通以來，我們每天都會接到很多讀者發來的問題，對此，我們特別邀請“樓市微觀”房管專家東郢為大家進行解答。

1.目前銀行首套房貸款利率又上浮到25%了，利率達到6.125%，現在還是買房的合適時機嗎？

答：房住不炒！如果有真實的居住需求，遇到合適的房源可大膽買入。畢竟，不能因為略微增加了一些月供成本而過著居無定所的日子。

對剛需而言，如果遇到合適的項目可忽略上浮利率果斷買入，畢竟，即使現在上浮25%利率依舊低於十多年前的利率。但如果沒遇到性價比較高的項目，不必恐慌買入。

如果是投資，目前肯定不是買入的時機，建議再觀察一兩年。

2.我是剛改，再次置業我想在西區，因為教育資源豐富，我老公想在濱河新城，他看好那裡未來的發展，但我覺得那裡的發展還需5到10年，孩子現在兩歲，我擔心孩子等不及，糾結中。

答：剛改是居住需求；看好濱河新城的未來發展是投資需求；孩子上學是教育需求。明確自己的第一需求是什麽，就知道該買哪裡。

3.現在限購，我買不了房，以孩子的名義可以買嗎？孩子現在13歲了。

答：限購以家庭為部門，包括夫妻及未成年子女。如果以孩子名義買，須年滿18周歲。

4.鄭州戶口，想要個品質好些的改善性住房，但是不著急住。手裡還有部分閑錢，想問下是現在買改善性住房，還是把手裡的閑錢暫時做別的投資？

答：可以預見的是，未來兩年內，房價累計漲幅不會超過20%。如果有好的投資管道，年化收益10%以上，建議先做點別的投資。一旦遇到合適的品質改善盤再入手不遲。

5.平層的公寓和loft公寓建議買哪個？

答：公寓產品因為不具備落戶、教育等附加功能，不建議剛需自住者購買。如果是投資，在平層與loft之間進行選擇的話，還是建議選擇平層。

因為loft產品更多的是開發商偷面積提升容積率的一種手段而已，並且在交付以後，因為產品層高有限，且通風、采光不好，居住舒適度沒有想象中的那麽愜意。

另一方面，從租金回報率上看，loft產品高出的售價在後期出租的租金中，也並不能等比例地產生租金回報。

6.馬上要辦理銀行抵押貸款了，等額本金與等額本息該如何選擇？

答：選擇等額本金與等額本息，對於銀行來說，肯定是希望貸款人選擇等額本息，因為銀行的總收益更高。

但對於貸款人來說，沒有對錯之分，只有哪種更適合自己。

比如，貸款人月收入很多，平時比較寬裕，還款沒有壓力，建議選擇等額本金，因為還的總利息少很多。如果平時收入較拮據，壓力較大，建議選擇等額本息。不至於生活過得太緊張。

7.單身女性目前工作在外地，父母給買了老家小鎮上的房，目前準備回鄭州發展，尚不確定在哪工作。A.老家的房子要不要賣掉？B.買在鄭州那個區域較好，傾向於租住皆宜的地方。C.出於還款壓力，請問是買小三房還是兩房較好？

答：1）老家小鎮上的房子，如果不自用，盡早出售。

2）鄭州置業，建議圍繞高鐵商務輻射區及北龍湖輻射區進行選擇。

3）買房，適度地給自己一些壓力，能買大不買小。畢竟銀行的房貸會越來越少，而工資收入會越來越高。

8.綠城百合一套兩房，想賣了作為首付置換北龍湖，現在合適嗎？

答：在2016年之前，綠城百合是鄭州房價的領跑者，自2005年開始，從4500元/㎡的均價至目前35000元/㎡左右的均價，12年時間上漲近8倍。如此高的漲幅，源自於品質的保證以及絕佳的地段。

但從2016年開始，無論是品牌、產品還是地段，鄭州住宅的高地都將是北龍湖。而綠城百合畢竟是十多年前的老小區，且目前處於價格高地，建議出售作為首付款置換北龍湖品質洋房。

9.20年屋齡的學區房有必要保留嗎？還是賣掉置換北龍湖的房子。

答：如果沒有入學需求，建議出售，置換品質新房。

10.朋友推薦買高新區的廠房（50年產權），首付50%，10年的貸款，利率6.83%，出租18元每平方每月，能買嗎？

答：房子是用來住的，不是用來炒的。同樣，廠房是用來企業生產經營的，不是用來投資的。如果自己不經營工廠，不要購買廠房。（記者 孫煊哲）