薑兆華：買房是長線投資，需保持定力

　　文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 薑兆華

　　從當前國內房地產形勢看，投資買房的價值增長可能需要一到兩年，甚至是三年左右時間。畢竟靠炒買炒賣的短線操作來獲取投資收益的“炒房”時代已經過去。

　　歷經2018年史上最嚴房地產調控，國內房地產市場進入低迷徘徊期。2019年房價到底是漲還是跌，居民究竟該不該買房投資？各路專家眾說紛紜，莫衷一是。筆者認為：買房是長線投資，需保持定力。

　　一、為什麽要投資買房

　　投資買房是一個熱門話題。無論什麽人，只要經濟達到一定水準，具備買房置業的條件，就可以考慮投資買房。居民投資買房的理由可以歸結為三點：

　　（一）改善住房需求。對剛需和改善需求一族來說，買不買房沒有多少選擇余地。無論房價漲跌多少，剛需和改善需求者的房子都得買。只要有居住實際需求，能早買就早買，早買好於晚買。因此，房價漲跌對剛需和改善需求一族來說，只是账面資產增減變動，只要房產不變現，房價漲跌多少就沒多大意義。

　　（二）實現資產保值。眾所周知，投資買房是對抗通脹最有效手段之一。2018年以來，為應對經濟下行和中美貿易爭端，央行先後降準5次，釋放資金3.8兆；預計2019年還會有2-3次降準，降息概率也在上升，貨幣貶值趨勢在所難免。在黃金、股票、證券、外匯、房產等大類商品投資中，個人住房的保值能力相對較強。

　　（三）增加投資收益。有數據表明，過去10年，中國房價平均漲幅超過5倍之多。廣大居民在房產投資中獲得實實在在收益。買房成為居民投資理財的主要工具之一。在大類商品投資中，房產投資價格波動相對較少、投資收益也相對可觀。

　　二、投資買房會有哪些風險

　　和世界任何投資一樣，買房也不是穩賺不賠，沒有風險的買賣。在投資買房中，投資者往往會借助銀行杠杆，放大投資倍數；而一旦杠杆倍數超出購房者實際購買力，投資買房風險便會集聚放大。

　　（一）信用透支風險。信用透支風險是投資買房的最大風險。投資人因自有資金不足，往往會以信用貸款或向第三方平台高息借款的方式湊足首付款，然後再通過住房抵押貸款購買房產。投資人以零首付或較低首付，購買超出其實際購買能力房產，一旦其實際收入不能足額覆蓋對外借款和貸款本息，就可能發生貸款逾期或斷供風險。

　　（二）資產流動風險。資產流動性風險是投資買房需要重點考慮的風險。買房作為一項大宗商品投資，資金佔用大、投資期限長。在房住不炒的巨集觀調控背景下，全國各地對房產交易均做出限制性規定，房產投資短期內變現的難度在逐步加大。投資者一旦遭遇重大經濟變故，房產短期內變現將會是一個不小的難題。

　　（三）價格波動風險。價格波動是投資買房最常見風險之一。影響房價波動的因素很多，大到房產稅、區域經濟發展規劃、人口政策、房貸利率等國家巨集觀調控政策，小到學區、醫院、商場等地理位置變遷，任何一項政策因素的變化都可能引發區域性房產價格的變動。

　　投資買房需因地製宜，因人而異。投資者應在充分評估自身購買能力的同時，綜合平衡房產投資的各類風險，審慎決策。

　　三、買房是長線投資，需保持定力

　　投資與投機的最大差別在於投資期限長短。投資是通過長期持有，謀取投資商品的價值增長。而投機則以炒作為目的，通過短線買賣賺取交易差價。買房是長線投資，需保持定力。

　　（一）把握投資時機。從投資角度看，把握機會是投資買房的關鍵。對剛需自住和改善居住型投資者來說，應優選購房地段，結合交通、醫療、教育等配套設施確定投資方向；對以保值增值型為主要目的投資者來說，應重點關注投資區域規劃，限購、限貸等重大政策變化。

　　（二）選準投資區域。一般來說，人口長期淨流入且經濟相對發達城市，其房產投資價值相對較高。從目前房價走勢看，北上廣深等一線城市和西安、武漢等中西部新興二線城市或是未來房產投資的重點區域。

　　（三）堅持長線投資。在經濟下行期，投資買房要做好長期保有心理定力。無論是“房住不炒”的巨集觀調控，還是加速“去庫存”的房產刺激，房產投資價值都需要時間平滑價格曲線。

　　從當前國內房地產形勢看，投資買房的價值增長可能需要一到兩年，甚至是三年左右時間。畢竟靠炒買炒賣的短線操作來獲取投資收益的“炒房”時代已經過去。

　　(本文作者介紹：中國海洋大學MBA、EFP金融理財管理師，現任某全國股份製銀行總行零售部門負責人。)