薑兆華：誰給丹東房價打了“雞血”？

　　文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 薑兆華

　　丹東房價未來是漲還是跌，是否還有進一步投資的價值，取決於中朝邊貿經濟的活躍程度。中朝關係的改善和半島無局勢的緩和對丹東房價無疑形成短期利好。長期看，丹東房價走勢如何卻依然充滿著變數和不確定性。

　　遼寧丹東一個原本不很知名的東北三線城市因房價領漲全國火了。與朝鮮新義州僅有一橋之隔的丹東新區房價最近象打了“雞血”一般，蹭蹭上躥，短短兩天漲幅就超過50%。搶房熱潮引來全國各路賣家看客頻頻光顧。是誰給丹東房價打了“雞血”？丹東房價是曇花一現還是剛剛起步？

　　一、誰給丹東房價打了“雞血”？

　　丹東房價曾連續五年原地踏步，在全國70城市排名一直居後。此番丹東新區房價一路飆漲，引發市場的持續關注。是誰為丹東房價打了“雞血”？影響丹東房價的因素究竟還有哪些？

　　（一）口岸經濟拉動丹東房價。本輪丹東房價飆漲的最直接原因是朝鮮宣布對外改革開放。丹東與朝鮮隔江相望，是中國對朝貿易的最大口岸城市，國家特許經營赴朝旅遊城市；中朝邊貿70%交易由丹東口岸周轉，朝鮮實行對外改革開放政策，對丹東口岸附近房子來說，無疑是一個最大利好。

　　（二）本地開發商推波助瀾。丹東新區房價連日暴漲，開發商借勢炒作的痕跡明顯。媒體爆出：丹東新區很多建案一日多價，有的甚至出現捂盤惜售現象。在半島形勢緩和，中朝關係改善的背景下，開發商借機炒作朝鮮對外經濟開放題材，拉升丹東新區房價在所難免；但開發商的推波助瀾勢必會造成房價虛高。

　　（三）外地投資客集中發力。引發丹東房價短時間暴漲的另外一個原因是外地投資客集中發力所致。在一二線房價承壓的環境下，金融市場亂象整治，致使大量民間遊資尋找投資價格新“窪地”。丹東新區以住宅價格較低、不限購、投資前景看好的優勢，受到外地投資客青睞。

　　丹東新區房價單就價格本身來說，在全國絕對算不上高的；但其單月增幅卻飆到了全國的最前列。這其中，固然有基數偏低，市場太空不大的因素；但投機炒作的非理性搶購絕對是丹東房價暴漲的幕後“推手”。

　　二、丹東新區房子都賣給誰了？

　　和全國許多地方情形不一樣的是，丹東新區房子的購房主力軍竟然不是本地住戶而是外地買家。從媒體披露情況看，丹東新區中朝邊境房子的買家基本來自三個方面：

　　一是本地韓國居民。據媒體報導，丹東本地韓國人買房成為購房主力，他們和朝鮮有著天然血脈關係。朝鮮對外開放大門一旦大開，丹東韓國居民經商交流的機會明顯增多。居住丹東的韓國居民選擇通關便利的丹東新區安家置業，無疑是一個不錯的選擇。

　　二是南方“炒房團”。對嗅覺極度敏銳的南方“炒房團”來說，朝鮮對外開放，為其“抄底”房地產找到新的投資標的。丹東這一中朝最大邊貿城市，無疑是比較理想的投資熱土。有媒體報導，朝鮮宣布對外開放後，江浙一帶“炒房團”紛至遝來且出手闊綽，一出手就是一棟樓。

　　三是外地投資散戶。在丹東住房買家中，外地散戶投資客是不容忽視的購房人群。據統計，在丹東近年購房客戶中，外地購房客戶佔比一直在16%-20%之間。近三年來，為加速丹東房地產去庫存進程，當地政府先後頒布多項外地客戶購房補貼政策，直接推動購房客戶的多元化銷售。

　　和外地買家熱火朝天的搶購丹東房子相比，丹東本地居民則更多地選擇觀望。對地方政府而言，房子賣給誰也許不重要，重要的是這些房子能否真正拉動當地經濟增長；當地居民能否在經濟增長得到實惠。

　　三、丹東房價未來是漲還是跌？

　　丹東房價未來是漲還是跌，是否還有進一步投資的價值，取決於中朝邊貿經濟的活躍程度。中朝關係的改善和半島無局勢的緩和對丹東房價無疑形成短期利好。長期看，丹東房價走勢如何卻依然充滿著變數和不確定性。

　　一是地方巨集觀調控影響。在“房住不炒”背景下，丹東房價一夜暴漲走紅，丹東地方面臨著悲喜交加的尷尬境地。房價爆漲丹東房地產去庫存壓力就會大幅減輕；而房企、中介、遊資借機炒作又擾亂了市場，不能不出手乾預。房價一旦高得離譜，地方調控就會隨之跟上。日前遼寧建設廳副廳長帶隊赴丹東進行市場調研，丹東緊急頒布丹東新區限售政策。

　　二是中朝邊貿進程影響。中朝邊貿活躍程度是決定丹東未來房價走勢的關鍵。丹東新區建設之初，房價一度也曾逼近6000元/平米，但因新中朝鴨綠江大橋建成未通車，新區的房價開始下降。從長遠看，聯合國對朝製裁會否如期解除？朝鮮對外開放大門能否順利大開？新鴨綠江大橋能否盡快通車？諸多不確定影響並決定了丹東房價的未來走勢。

　　三是半島局勢進程影響。半島局勢一直影響著朝鮮國內經濟形勢。從短期看，半島局勢的暫時緩和或有助於朝美之間的對話磋商。對於朝鮮方面“無核化”、“關閉核項目”、“不再進行核試驗”等表態，美方也做出積極回應。但僅據此判斷半島局勢會長治久安，顯然過於樂觀和幼稚。朝美兩國都是一個極其善變的國家，稍有摩擦半島局勢就可能再生變數。

　　綜合分析，丹東房價未來走勢不可一言定之。從當前情勢看，丹東房價已是如日中天；未來丹東房價走勢如何，歸根結底還是要看中朝邊貿活躍程度。

　　(本文作者介紹：中國海洋大學MBA、EFP金融理財管理師，現任某全國股份製銀行總行零售部門負責人。)