房企融資通道觀察：債券回升 境外美元融資暴漲八成

　　房企融資通道觀察： 債券回升 境外美元融資暴漲八成

　　本報記者 辛繼召 深圳報導

　　房地產投資呈現一種詭異的局面。

　　開發端，3月地產投資累計增速反彈至10.4%，新開工累計增速反彈至9.7%，房地產成為投資的主要支撐。資金端，房地產企業到位資金創近三年新低。

　　2016年以來，金融市場對地產企業的外部資金支持下降，債券發行體量萎縮，近期銀行貸款也有收緊，非標融資被大幅壓縮。

　　地產公司融資政策在整體收緊的環境下也有微調，隨著債市回暖，此前已獲批的地產類公司債近期開始密集發行，地產發行人將在2018年逐步進入償債區間。同時，海外融資繼續猛增，今年以來房企境外融資高達193億美元，同比上漲了80.6%。

　　地產開發端與資金端不匹配

　　開發端來看，根據國家統計局4月17日公布的數據，2018年一季度，固定資產投資增速7.5%，較去年四季度略有反彈，主要是由於房地產帶動投資回升。從三大分項看，一季度製造業投資增速3.8%、基建投資增速8.3%，均較前兩月繼續回落，房地產投資增速10.4%，繼續回升，是投資的主要支撐。

　　招商銀行資產管理部高級分析師劉東亮表示，3月地產同比增速相當樂觀，在對地產融資、抵押收緊及銷售回落的背景下，地產仍能有強勁表現，一是與3月挖掘機銷售爆發相互佐證，二是表明開發商資金壓力不大且對未來銷售樂觀，三是表明今年地產投資沒有必要悲觀。

　　從房地產資金端看，2018年一季度，房地產開發企業到位資金3.68兆元，同比增長3.1%，增速比1-2月份回落1.7個百分點。此前，2016年、2017年，地產到位資金增速分別為15.2%、8.2%。

　　“房地產銷售不差，開發商也不差錢，沒錢也不可能有這麽高的開工。”劉東亮說。

　　不過，民生銀行首席研究員溫彬表示，房地產投資增速則創三年新高，房屋新開工面積同比增長9.7%，較上月末擴大6.8個百分點，帶動房地產投資繼續回升，不過在房地產融資持續收緊的背景下，房地產投資上漲趨勢難以持續。

　　從銷售回款看，2018年一季度，建案銷售面積同比增長3.6%，建案銷售額同比增長10.4%。

　　海通證券巨集觀分析師薑超認為，一季度土地購置面積增速0.5%，仍較低迷，但受益於待售面積降幅擴大及前期土地購置高增，新開工增速回升至9.7%。

　　興業研究認為，房地產投資增速的反彈更多是土地購置費增長帶來的虛火。剔除土地購置費用後的房地產投資增速與2017年12月基本持平。

　　債市回暖房企債券融資加快

　　在樓市調控、去杠杆疊加金融監管趨嚴的大背景下，房地產企業的融資難度正在增大。

　　地產融資主要管道中，包括銀行貸款、公司債和企業債、境外發債、資產證券化、信託等。

　　其中，隨著信貸市場的調控持續，“房地產政策控制房源、房價，房地產價格不允許大幅度起落。為了防控資金流向房地產開發，我們對嚴格管控房地產的資金支持。”一位建行高管表示。

　　地產公司債雖已開閘但節奏仍較慢。

　　春節以來，除住房租賃專項公司債券獲得較快通過，上交所3月放行5單、140億餘元地產類公司債；4月僅北京鏈家擬發行60億元私募類公司債獲得通過。4月16日，廣州富力地產擬發行200億元私募類公司債，項目狀態為“已受理”；4月17日，建發房地產擬發行45億元小公募類公司債，項目狀態為“終止”。

　　不過，在債市一季度回暖的情況下，此前已獲批的地產類公司債近期開始密集發行。多家上市房企密集公告發行地產公司債。招商蛇口4月17日公告稱，擬發行30億元公司債，品種一實際發行規模為人民幣20億元，最終票面利率為5.00%，品種二實際發行規模為人民幣10億元，最終票面利率為4.83%。

　　根據Wind統計，2018年3月，地產類信用債總計發行616.2億元，為2017年以來單月發行新高。僅次於2016年9月742.55億元的發行規模。2017年，地產類信用債從2016年的8132億元猛降至3126億元。截至4月16日，地產類信用債已發行1300億餘元。不過，地產發行人將在2018年逐步進入償債區間。

　　有債券分析師表示，債市回暖，受到資金面整體偏鬆，去杠杆帶來“非標轉標”繼續醞釀等因素影響，社會融資尤其是非標融資大幅減少，債券融資明顯上升。

　　海外融資猛增八成

　　華創證券債券分析師吉靈浩認為，3月社融同比少增主要受監管大力打擊非標和票據等其他融資管道影響，並非實體融資需求回落所致。企業債券融資同比大幅多增3310.9億元，反映出監管“開正門堵偏門”政策導向下，融資需求“非標轉標”正在發生，融資結構已經悄然發生變化。

　　境內融資收緊下，海外融資越來越被關注。

　　中原地產研究中心統計數據顯示，2017年全年，房地產企業境外融資合計388.6億美元，相較於2016年全年的140.6億美元，上漲了176%。截至4月16日，房企境外融資高達193億美元，同比上漲了80.6%，資金成本明顯上漲。雖然整體看，美元融資絕對值不高，但需求量明顯上漲。

　　當境內融資管道收緊的時候，境外債券融資都是房企資金來源的重要補充管道。境外發債融資目前沒有明確的發文限制，但是海外發債融資的房企多為上市公司或者大型的國內央企國企。

　　中原地產首席分析師張大偉分析認為，整體看，房企融資難度明顯加大。目前房企因為2016年替換了部分高成本資金，房企資金鏈依然寬裕，但如果調控持續，房企的壓力將越來越大。

　　從各地樓市調控看，預計房企的資金還會受到持續的壓力，這種情況下，發債等管道還有可能繼續收緊，對房企來說，2018年將是房企最近四年資金壓力最大的一年。

責任編輯：牛鵬飛