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快速擴張遭遇強監管:綠地控股負債7550.8億元

  快速擴張遭遇強監管:綠地金融得與失

  王古鋒、張榮旺

  在新型城鎮化、人口與產業轉型的新階段,各家房企都加快了金融布局。綠地金融投資控股集團有限公司(以下簡稱“綠地金融”)也是其中之一。

  作為綠地控股(600606.SH)旗下全資戰略性金融投資平台,金融產業是綠地控股重點發展的產業板塊之一。近年來,綠地控股積極打造“投資+投行”的金融全產業鏈,實施“大金融”發展戰略:深度介入並自主參與經營包括金融資產管理、信託、投資銀行、小貸公司運營等業務。2016年全年,綠地金融實現淨利潤36.95億元,對綠地集團的利潤貢獻超過1/3。然而,隨著金融監管趨嚴逐步成為主基調,新形勢下的傳統房地產企業的困境不斷逼近,綠地控股的大金融戰略成效如何仍待觀察。

  與此同時,央行正在醞釀金控監管辦法。業內人士認為,未來有可能要求金控平台採用持牌設立、淨資本約束等監管工具以提高金控集團的存續門檻。

  “大金融”戰略

  雖然在核心金融牌照的收購上仍需發力,但是一家初具規模,輻射力強的金控集團正在形成。

  《中國經營報》記者通過天眼查發現,成立於2011年的綠地金融通過對外投資的方式,目前已經投資57家資產管理、股權投資等類型的企業。同時在業務覆蓋上陸續增加金融機構投資,成立包括房地產基金、並購基金、產業基金等多類型的基金;在類金融業務發展上已有4家小額貸款公司和2家金融資產交易所,並且有7家公司取得私募牌照並完成備案。

  截至2016年年末,綠地金融總資產已超525億元,管理資產規模突破1000億元。按照公司官網上的描述,綠地金融的目標是,3至5年內通過發起設立和收購獲得包括保險、證券、銀行、信託等在內的金融全牌照,逐步完善大金融全產業鏈布局,並成為在細分領域具有核心競爭力的綜合性金融服務集團。

  記者注意到,從2015年4月綠地控股成功借殼上市後,“大金融”戰略即作為公司重要的戰略。“大金融是公司近年來重點發展的產業板塊之一,目前主要從事債權投資、股權投資、資產管理和資本運作業務。”綠地控股回復稱。

  在經濟新常態下,綠地控股希望通過“大金融”等多元分支發揮其與傳統產業的協同效應。除了在這一年開啟快速擴張的綠地金融,2015年年底,綠地控股擬定增301億元加發力大金融戰略。

  從非公開發行A股的預案中可以看出,除了償還銀行貸款的90億元,用於金融投資的募資總額與房產投資接近,高達101.50億元。在具體投資領域上,主要分為4個方向,設立投資基金、設立互聯網創新金融公司、增資綠地融資租賃有限公司、收購杭州工商信託股權並增資。

  然而,5個月後,上述融資計劃發生變數。2016年5月25日,綠地控股對定增預案進行調整,定增計劃中用於金融業務的籌資全部取消。

  不過,這並沒有阻礙綠地控股發力金融業務的決心。在監管寬鬆,資本市場貨幣相對充足,綠地金融多點發力,相繼參股十餘家資產管理和股權投資公司,也是在2015年綠地控股宣布,啟動線上綜合互聯網金融服務平台吉客網,綠地旗下的投資產品“綠地地產寶”也正式上線。收購核心金融牌照上,通過收購杭州工商信託近20%的股權,成為其第二大股東。

  另外,綠地控股與中國國際金融股份有限公司和中國長城資產管理公司分別合資設立了“國企改革、並購重組”和“不良資產、產業投資”為主題的投資基金。

  利潤下降VS成本上升

  與綠地金融快速擴張的態勢相對應的是,2016年金融監管趨嚴已成為監管主基調。

  受此影響,2015年,綠地控股上市後的首個定增預案的募資總額也從300億元一度下調至110億元,並全部用於房地產投資。

  除了公司融資計劃擱淺,公司金融板塊業務發展同樣遭受打擊。根據公司金融產業相關數據,連續兩年的強監管下,2017年綠地控股金融產業,僅實現利潤20億元。對比前幾年,這一數據不盡如人意。

  2016年,綠地控股金融產業實現利潤39億元,但增速大幅下降。與2015年相比,2016年利潤增幅從289%下降到了21%,到了2017年再次下降48.7%,利潤額僅有20億元。

  更為糟糕的是,綠地控股金融產業營收收入和營業成本的背離趨勢越來越明顯,2015~2017年3年年報顯示,公司金融產業營業收入增速從119.3%下降到了-22.%,營業成本卻從-99.9%上升到了232.7%。

  與此前的擴張相比,綠地控股在金融布局上遭遇瓶頸。綠地控股對金融產業的經營計劃中,也從過去的“多措並舉,繼續加快金融產業發展”轉變為“適應新形勢,理清發展思路,尋找新的增長點”,金融產業也從過去的快速擴張轉變為鞏固和拓展。

  對此,綠地控股在書面回復《中國經營報》記者採訪時也表示,2017年,防範金融風險被提升到前所未有的高度,公司大金融產業抓好上述常規業務經營的同時,調整戰術,著力圍繞重點項目開展資本運作。通過金融手段盤活存量資產和未來資源。在具體的實施上,綠地與雅居樂進行戰略合作,溢價出售綠地物業股權。推進國企混改等一二級市場聯動的資本運作項目,參與東航物流混改項目。

  即使如此,綠地控股的業績依舊靚麗。2017年實現營業收入2902億元,同比增長17%;歸母淨利潤90億元,同比增長25%。2018年一季度,實現營收748億元,淨利潤34.9億元,同比增長30%。

  多元化布局

  除了受製金融監管而定增募資規模縮水,綠地控股在金融布局上也依然動作頻頻。

  根據綠地控股2016年度報告,房地產基金業務聚焦一線和省會城市,全年規模近100億元;融資租賃業務深耕細分市場,全年投放規模達7億元,增長300%;年內在投資基金的發起上,聯合多家金融機構,在醫療、教育、大文化上展開積極布局;也正在這一年,核心金融牌照上,香港4/9號牌照收購成功,綠地(亞洲)證券成立,金融服務平台“吉客網”上線。這一系列的動作與此前定增的4個投資方向,設立投資基金,布局互聯網金融,強化融資租賃業務,收購核心金融牌照基本吻合。

  金融板塊的動作不僅這些,在類金融業務發展上,綠地創新投資有限公司同樣值得關注。該公司旗下包含2家金融資產交易有限公司、3家小額貸款有限公司和1家融資租賃有限公司。近期,上線於公司旗下的貴州省綠地金融資產交易中心的“高溢”系列產品已經成功發行至第6期。從“高溢一號6期”產品說明書可以得知,資金投向為上海廩溢於 2017 年 9 月 19 日通過《委託貸款合約》向上海弘久實業集團有限公司的全資下屬公司湖州南潯巨集誠房地產開發有限公司,合計1.8億元。自“高溢一號1期”發布以來,6期產品發布累計金額已達到1.8億元。記者致電貴州省綠地金融資產交易中心了解到,該項目為綠地融資貸款給開發商,綠地內部員工和綠地控股董事長張玉良本人均有購買。

  作為綠地金融重要的融資管道,基金投資管理配合公司多元化的戰略正在向多個行業滲透,此前的首隻母基金——太湖新城綠創東方母基金,綠地創極投資為基金管理人,該基金總規模為50億元。根據中國證券投資基金業協會公示消息,目前綠地創極投資有1隻私募基金——蘇州綠創產投投資合夥企業(有限合夥),注冊資本為50億元。

  綠地永續財富投資管理有限公司旗下也有2隻運作的私募基金,分別是上海綠廩創舸投資合夥企業(有限合夥)、上海綠艾投資合夥企業(有限合夥)。其中,前者參與奇虎360私有化,認購奇信通達、奇信志成的新增注冊資本;後者參與認購弘毅第八期股權投資基金,以認購弘毅貳零壹伍(上海)投資中心(有限合夥)方式取得該基金的權益,通過相關股權變更資訊得知,上海綠艾投資合夥企業(有限合夥)於2017年6月2日出資1億元,獲得2.78%的股權。

  此外,在資本運作、海外布局以及新金融的發展上,綠地金融亦有涉足。公司在輕資產化的路線上,通過多處商辦物業的資產證券化實現銷售收入;新設立的金融事業部以期通過網絡實現遠程交易或通過互聯網交易撮合交易,發掘市場太空;包括公司設立的海外公司——綠地金融海外投資集團有限公司、綠地資產管理有限公司和綠地國際資本有限公司,在金融業務拓展上也積極發力。

  綠地控股負債7550.8億元

  綠地控股對金融產業的深度布局有望為其長期戰略的實施儲備彈藥。以2017年業績為例,雖然綠地控股稱“交出了全面恢復性成長的亮麗成績單”,但是負債率高築,經營多元化戰略受阻,整體毛利率低下的現實依舊嚴峻。在深入改革的轉型時期,公司加強金融深度布局,贏得公司的戰略緩和期顯得至關重要。

  2017年年報顯示,儘管綠地控股擁有8485.3億元總資產,然而淨資產只有934.5億元,負債則高達7550.8億元,資產負債率為88.99%。即使扣除掉2374億元預收款項後的負債依舊高達5176.8億元,扣除預收款項後的負債與其淨資產比例仍高達5.5倍。此外,其1年內到期的非流動負債有729億元,其他流動負債也有101.6億元。

  雖然快速發展的金融板塊遭遇監管瓶頸,綠地控股在金融產業布局遠沒有結束。公司“房產+金融+產業”的新商業模式仍在繼續推進中。

  2017年12月18日,綠地金融與36氪達成戰略合作,綠地股交中心將與36氪配合,為黑龍江省創業者以及中小企業提供從資訊資訊到對接融資管道、直接獲得資金,到解決辦公場地以及相關的配套孵化服務。綠地股交中心即黑龍江省綠地股權金融資產交易中心,目前通過掛牌投融資對接的企業已達883家,實現融資額70000萬元。

責任編輯:關海豐

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