月內27家房企發布融資公告 規模逾800億元

主持人孫華

11月份以來，全國多家房地產公司密集獲準發行大額融資，融資類型包括增發、優先票據、中期票據、可換股債、公司債、短期融資券、ABS等。今日本報就讀者關心的房地產公司融資情況以及房地產房貸利率的變化進行解讀。

本報記者 沈明

還有不到40天，2018年就將過去。各行各業在年底對資金的需求都非常大，房地產業也不能幸免。

記者查閱公告發現，僅11月份以來，就有27家房地產公司發布了境內外融資公告，既有行業龍頭也包括民營企業，融資類型包括增發、優先票據、中期票據、可換股債、公司債、短期融資券、ABS等形式，總規模超過800億元。

27家公司分別為：富力地產、隆基泰、智慧能源、華遠地產、陽光城、陸家嘴、建發股份、濱江集團、華夏幸福、中海地產、嘉禾集團、光明地產、豫園股份、龍湖企業拓展集團、雅居樂集團控股有限公司、合景泰富集團控股有限公司、萬科A、中國恆大、美的置業、時代中國控股、龍光地產、花樣年中國、中國恆大福州公司、新世界中國、碧桂園、新城控股、浦東金橋。

其中，11月15日，龍湖企業拓展集團連續兩日提交了兩宗發債申請計劃，分別為55億元的第三期公司債券以及50億元規模的住房租賃專項債券。雅居樂集團控股有限公司發布公告稱，建議發行美元計值的優先票據。合景泰富集團控股有限公司發布公告稱，其將平價發行本金總額4億美元優先票據，年利率9.85%。萬科A公告稱2018年度第二期中期票據發行已完成，金額為20億元。

11月20日，時代中國控股發布公告稱，發行2020年到期的3億美元優先票據，票面利率10.95%。龍光地產宣布發行首期境內債券，發行規模為24.9億元，票面年利率為5.98%。花樣年控股公告稱，附屬公司花樣年中國已獲中國證監會核準向合格投資者公開發行面值總額不超過29億元的公司債券。

11月21日，中國恆大福州公司12億元規模ABS獲準發行。新世界發展旗下新世界中國宣布將發行以20億美元為上限的中期票據。

11月22日，碧桂園公告稱其全資附屬公司卓見國際有限公司擬發行78.3億港元可換股債券。新城控股公告12億元公司債將於23日掛牌上交所。

整體來看，融資顯示兩大特點，一是利率上行，比如時代中國融資發行票據或債券的年息從年初的6.25%升至7.85%再升至8.4%，11月份的3億美元優先票據的年息升至了10.95%。二是一年內多次融資，且融資方式多樣。富力地產今年已發行七期超短期融資債券，在上交所擬發行的三期資產支持證券——ABS也已獲反饋，11月份又采取了增發的形式來降低公司資產負債率。

據廣發證券統計，2018年、2019年樣本房企債務兌付數量是未來幾年的高點，兌付規模將分別鋼彈3375億元、4474億元。大型房企憑借更強的銷售回款能力以及更加穩健的財務水準，在融資方面將更具備優勢。因此，真正需要警惕的是中小型房企的兌付風險。

招商證券則指出，房地產資金鏈水準2017年以來趨勢性收緊，2018年上半年有所改善，但8月份以來因資金來源回落較投資更快，又呈收緊，但仍位於安全水準，遠高於警戒線；當前房企整體資金鏈水準可控，行業整體性風險或不大。

專家：年底前房貸利率或進入“平頂期”

本報見習記者 孟珂

近日，央行公布統計數據顯示，10月份住戶部門貸款增加5636億元同比多增約1100億元，其中主要為抵押貸款的中長期貸款增加3730億元，房貸貸款規模和額度都有所增加。記者發現，目前部分地區房貸利率出現松動現象。

例如，北京地區，首套利率普遍執行基準上浮10%，個別股份行首套抵押利率由上浮20%下調至上浮15%。廣州地區，中國銀行首套房貸利率從10月份開始，由上浮15%下調為上浮10%，且該地區四大行均執行首套房貸利率上浮10%。此外，深圳、佛山、杭州、南京、廈門、寧波等房市較熱的城市也出現了不同程度的利率松動。

對此，東方金誠首席巨集觀分析師王青昨日在接受《證券日報》記者採訪時表示，近期部分城市房貸利率出現松動，可從房貸市場供需兩個方面得到解釋。從房貸資金供給來看，當前市場流動性處於較為充裕狀態。伴隨前期央行持續降準、開展大規模MLF操作等，銀行體系的中長期流動性也獲得顯著改善，銀行總體信貸額度進入相對寬鬆狀態。因此，銀行可用於居民抵押貸款的信貸額度進一步上升，銀行部門有動力通過利率邊際調降擴大房貸規模，加快放款速度。

“從房貸需求端來看，近預售屋地產市場持續降溫，10月份房地產銷售面積同比負增4.1%，延續上個月以來的同比下降態勢，銷售額增速也連續兩個月出現明顯回落。房地產市場‘金九銀十’不再，凸顯市場情緒轉冷。加之當前房地產調控政策並未松動，主要表現為房貸規模的居民中長期貸款持續處於同比少增狀態。由此，房地產市場降溫，房貸需求不振也對部分城市房貸利率下調起到了一定推動作用。”王青表示。

東吳證券分析師表示，目前調控效果逐漸顯現，購房者觀望情緒增厚，導致抵押貸款需求減少，抵押利率持續上升處於高位。為擴大市場份額，預計會有更多銀行進行利率下調，抵押有所寬鬆利於緩和市場轉冷節奏，促進剛需人群入場。

值得關注的是，雖然部分城市出成屋貸利率松動跡象，不過，全國房貸利率依然趨緊。融360發布的數據顯示，10月份全國首套房貸款平均利率為5.71%，環比上升0.01個百分點，這是2017年1月份以來連續22個月上漲。

由此，分析後續房貸利率的走勢，王青認為，根據當前房貸市場供需格局演化，年底前房貸利率有可能進入一個“平頂期”，即進一步上行的動力削弱。主要源於當前房價仍駐扎在高位，金融防風險、穩杠杆的目標並未改變。目前監管層正致力於通過各類政策工具打通“寬貨幣”向實體經濟“寬信用”的傳導管道，降息的迫切性不高，通過啟動房地產市場來“穩增長”的可能性很低。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進昨日對《證券日報》記者表示，從後續趨勢看，若是2019年有提振消費和穩定經濟等政策頒布，那麽房貸政策會不斷趨於寬鬆，房貸貸款的額度和規模會有所增加。但是這並不意味著房貸利率會繼續下調，畢竟當前利率在歷史上還是偏低位的。