房企還債年:償還規模井噴達歷史之最 加大銷售回流

　　房企的還債年：償還規模井噴達歷史之最，加速銷售回流抗壓

　　根據Wind金融數據顯示，2018年下半年，中國地產企業海外融資債券到期規模在564.75億元人民幣的水準，2019年到期規模增長到1436.95億元人民幣。

　　時代周報記者 楊靜 發自上海

　　房企的公司債，又被中止了一單。

　　6月15日，上海證券交易所網站顯示，北京金融街投資（集團）有限公司擬發行的50億元小公募公司債，狀態顯示為“中止”。

　　截至時代周報記者發稿，此前的5月，合生創展31億元私募債、富力地產60億元私募債、碧桂園200億元小公募、花樣年50億元私募，目前均還為“中止”狀態。

　　儘管“中止”並不一定代表“終止”。按照過去3個月來的不完全統計，被中止的地產債總額在3–5月裡呈現攀升，分別為20億元、225億元和589億元。

　　這被業內視為是融資收縮的信號。“在防範系統性金融風險的大環境下，國內總體融資環境在日益收縮。”國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝對時代周報記者表示，“對於房地產企業來說，不做好應對，一定會出現流動性困難。”

　　事實上，公司債只是房企融資的手段之一。房企總體融資情況正變得不容樂觀。根據同策研究院監測的數據顯示，5月，40家典型上市房企完成融資金額為451.17億元，環比4月的769.12億元減少41.34%，是近一年來的最低額。

　　值得一提的是，市場還發酵著對於地產債的擔憂。來自海通證券的報告顯示，存續地產債中2018年需要償付的規模為1613億元，是2017年的2.3倍，在接下來的2019–2021年需要償付的規模分別為2807億元、3998億元和4037億元；此外，存續地產債在2018年進入回售期的超過3800億元，規模之大史無前例。

　　還債高峰期

　　還債高峰期的到來，早就有了鋪墊。

　　2015年和2016年，是被房企視為發債前有視窗期的歲月。得益於2014年下半年起，國家對發行主體擴容和審批機制的改革，房企發債規模呈現井噴。

　　按照海通證券統計，其中的2016年為房企債務融資的高峰期。該年共發行870隻債券，總發行量高達8316億元。而2017–2018年（1–6月）發行量僅為2584億元和1798億元。

　　值得注意的是，在2015年和2016年發的公司債，多數為3+2、2+1年的還本付息期限結構，也就意味著2018年開始進入集中到期。“既然是債，到期就要還。借新還舊，是房企的必然選擇。”黃立衝對時代周報記者表示，一旦借不出新的錢來，無疑會影響到還債。

　　從2016年底起面收緊的房企發債，到目前仍未解凍，並且趨向嚴格。2016年10月，上海證券交易所和深圳證券交易所對房地產公司債券實行分類監管，房地產企業在交易所市場債券融資受到嚴格控制。

　　而目前出現的“中止”也是延續一貫的嚴格控制思路。儘管目前監管部門並非對房地產融資“一刀切”。日前像萬科的80億元公司債、新城控股的46.62億元私募債、金輝集團的20億小公募等，也在近期放行通過。

　　但時代周報記者向幾家券商人士處了解的最新情況來看，接下來在公司債的審批上，時間變長和審核要求變多，已經是板上釘釘的事實。

　　不過，上述幾家房企只要還在“中止”狀態，在日後予以通過並非沒有可能。“這當中有幾家是香港上市公司，和內地資訊披露時間不一致，有些數據要等到相關財報出來後，監管機構才可以進行審批。”不具名券商人對時代周報記者表示。

　　該人士指出，對於新申報的公司債，監管部門會控制審核節奏和通過率、審批階段拉長時間。對於已經獲得許可證的公司債，儘管暫時不受影響，但不排除未來在發行時可能放緩備案節奏。

　　“當下境內發債時間拉長對於房企來說財務成本也會抬升，像以往一樣通過債券融資置換銀行貸款付息壓力的辦法，也不會那麽容易了。”另一位不具名業內人士對時代周報記者表示，“融資收緊後，無疑代表著誰能搶到融資的蛋糕，誰就能在未來更加主動。”

　　與此同時，海外債券到期規模也開始上升。根據Wind金融數據顯示，2018年下半年，中國地產企業海外融資債券到期規模在564.75億元人民幣的水準，2019年到期規模增長到1436.95億元人民幣。

　　債券融資對房地產公司的作用不容小覷。例如，根據碧桂園2015–2017年財報顯示，公司債券規模分別為152.6億元、377.1億元和473.3億元，佔據借款比重的28.5%、54.5%和34.5%。

　　危機浮出

　　房企的負債已經創下了新高。Wind數據統計2017年136家上市房企年報發現，平均負債率已經達到79.1%，為13年來的最高位。

　　與此同時，融資成本也不斷在升高。按照數據顯示，2016年境內平均發債成本在4%–5%，甚至可以達4%；而2017年普遍的成本已經處在5%，甚至6%以上。

　　企業債券融資、銀行趨嚴的同時，相對來說成本更高的房企非標融資管道，也在縮緊。房企非標融資管道，主要包括信託計劃、保險資管計劃、券商資管計劃和基金子公司資管計劃等。其中，信託計劃是最常見的方式。

　　來自一家做地產非標項目融資公司的人士對時代周報記者表示，目前公司隻做符合“432”條件的房地產信託項目。即指四證齊全、30%為自有資金投入、二級開發資質的開發商，此外，還有道紅線是前50強房企。

　　“這是行業的普遍現象。”該人士也向時代周報記者表達了無奈，“如果找不到合適的項目，要不就先停止休息，要不就在交易結構上尋求設計得更加靈活。”

　　房企的資金危機也遭到監管部門的問詢。今年，上交所對華夏幸福發出了18個問題進資金情況的追問。而後，中信銀行向其提供的315億元授信額度，緩解了華夏幸福的資金鏈壓力。

　　不過，離開白武士的搭救。像中弘股份（000979.SZ下稱中弘）一樣的小型房企就沒有那麽幸運了。

　　中弘6月13日晚發布公告稱，公司及下屬控股子公司累計逾期債務本息合計達36.9億元。中弘成立於2001年，為集商業地產、文化旅遊地產等核心物業開發與運營為一體的地產企業。

　　中弘本次危機的導火索源自於去年年底，旗下子公司的債務利息違約。評級機構大公國際以質疑中弘銀行账戶資金挪作他用且懷疑“14中弘債”償債來源，下調了對其主體評級。同時，中弘的控股股東中弘集團所持股份也因債務問題陷入司法凍結中。

　　眼下，中弘只能尋求積極與相關債權人協商妥善的解決辦法，籌措償債資金解決逾期債務問題，並在後期計劃尋求重組、加快資產出售、催收應收账款等。

　　債務違約的案例，可能還會再度出現。

　　就在日前，雲南省房地產開發經營（集團）有限公司（簡稱“雲房集團”）持股51%的子公司京鵬地產，出現對重慶國際信託股份有限公司3億元債務到期未償付的情況。截至時代周報記者發稿，兩家尚未最終作出明確回復。

　　不過按照紅塔證券關於雲房集團重大事項臨時受託管理事務報告指出，如果15個交易日內，京鵬地產不能還本付息，雲房集團就需要召開債券持有人會議，如果持有人會議未能獲得通過豁免，就可能觸發“17省房債”的提前還本付息，或追加擔保等情況。

　　來自某家房企的高管邵光（化名）對時代周報記者表示，這些房企觸發資金危機，不見得跟本身企業的規模大小有關，更直接因素在於財務激進與否，“在被動中游泳，肯定會嗆到或者淹死”。

　　該人士認為，反映在存貨周轉率上就可以看出端倪，中弘的數值從2013年起在0.05–0.19之間，華夏幸福在2017年為0.16，“數值都是偏低的。”該人士對時代周報記者表示，“一般都在0.3左右，低於0.2可以說明開發銷售速度過慢。”

　　加大銷售回流

　　事實上，金融政策上的變化，而非房地產調控政策，已經被不少房企視為最大的不確定性。

　　融信中國資本中心高級融資總監倪翔宇日前對時代周報記者在內的媒體公開表示：“房地產商經歷調控，已經有了一定的抗風險能力。如何應對金融政策上的變化，是融信要作的思考。”

　　對於趨緊的融資，各家也在使出渾身解數。

　　據時代周報記者了解，對於債券的回售上，各家承銷商也在積極幫助企業路演；在增量上，包括ABS、REITs等產品的推動也在同步進行。從反饋的資訊來看，地產資產普遍被認為比一些周期性行業要更加好，因為即便發生風險可以有房子進行出售。

　　在時代周報記者對業內人士和房企的採訪了解中，加速銷售回流，是他們給出應對風險的一致辦法。

　　新城控股高級副總裁歐陽捷對時代周報記者表示，在外部融資趨緊的情況下，加速現金回流才是當務之急，“在保證現金流量的前提下，適度降低對利潤的預期，不失為一種辦法”。

　　“沒有什麽比現金流更加重要的了。”他對時代周報記者強調，他建議有些現金流緊張的房企千萬不要戀戰，不要固守在一二線城市，可以適當下沉到三四線城市去實現高周轉、快回籠。

　　“借新債填，是房地產公司慣常手法。但如果抵抗不了金融性波動，也會出現問題。”邵光也時代周報記者表達了類似的看法。在他看來，房地產畢竟不是一個賣白菜價格的行業，某個建案一旦停滯極可能需要4–5年的時間才能把關係捋順。

　　他認為，按照他個人的經驗和判斷，房企切忌勿搞大躍進，要在總部設定好防火牆。而他也發現，其身邊的一些小型房企已經選擇暫停地產開發，等待機會再進入。

責任編輯：李鋒