房企融資有點冷 發債困難信託救命

房企融資有點冷： 發債困難信託救命 收益率逼近9%

本報記者 葉麥穗 廣州報導

導讀

普益標準最新數據顯示，9月共有61家信託公司發行了1238款集合信託產品，其中投資於房地產領域的產品482款，佔比38.93%。

房價滯漲，房企融資難度加大，地產老大哥萬科高喊“活下去”，2018年的房地產市場似乎有點冷。

10月13日據上交所披露資訊，雅居樂一筆擬非公開發行的2018年公司債被終止發行，債券規模為80億元。據了解，這筆公司債曾於今年7月被中止發行，隨後被再次提交，不過依舊未能成行。

更讓房企感到壓力的是，受2016年大規模發債影響，今年起房企亦進入償債高峰期，據恆大研究院發布的報告顯示，截至2018年6月底，除民間融資和類金融機構貸款，房企有息負債餘額約19.2兆。

大型房企發債也遭冷遇

其實10月以來，多筆房地產融資計劃被中止或終止審查。10月7日合生創展公開發行2018年住房租賃專項公司債券宣告終止發行。該債券的擬發行金額為100億元，品種為小公募，承銷商為中泰證券、光大證券。募集說明書稱，募集資金將用於發行人住房租賃項目建設、償還住房租賃項目貸款及補充營運資金等法律法規允許的用途。其中，70億元擬用於發行人住房租賃項目建設或償還住房租賃項目貸款，30億元擬用於補充營運資金。北京鴻坤偉業房地產開發有限公司20億元的住房租賃專項公司債券也被終止審查。

大中型房企也在“被拒”名單之列，如，今年5月底上交所資訊披露顯示，房地產龍頭企業碧桂園擬發行的“碧桂園控股有限公司2016年公開發行公司債券”狀態變為“中止”。此外花樣年50億元的租賃住宅專項公司債券、富力地產60億元的住房租賃專項公司債券、金融街50億元的公司債等等也都遭遇“攔路虎”。

嚴厲的監管下，房企融資管道越來越窄。根據同策研究機構數據顯示，9月份，40家典型上市房企融資總額為443.11億元，跌破“黑五月”最低值451.17億元，再創2018年全年度新低。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受21世紀經濟報導記者採訪時表示：房企融資遇冷，主要還是受到政策面嚴控的影響，對於各類資金進入房地產行業，監管依然保持較大的審查力度。類似融資政策收緊，也是希望房企主動進行降價銷售，將依靠外部輸血變成依靠自身造血。

屋漏偏逢連夜雨，在融資管道收緊的背景下，還債高峰又接踵而至。受2016年大規模發債影響，今年起房企亦進入償債高峰期，據恆大研究院發布的報告顯示，截至2018年6月底，除民間融資和類金融機構貸款，房企有息負債餘額約19.2兆，規模從大到小依次是房地產開發貸、委託貸款、信託融資、信用債、並購貸、海外債和資產支持證券，分別為9.6兆、2.8兆、2.4兆、2.2兆、0.6兆和0.3兆。

2018年下半年到2021年是集中兌付期，債券到期規模分別為2.9兆、6.1兆、5.9兆和3.4兆，2022年及以後總計僅0.9兆。其中，規模最大的銀行和非銀金融機構貸款在未來4年集中到期；公司債2015-2016年集中發行，也從2018年下半年開始密集到期。

信託、赴港上市成救命稻草

各個管道遭遇“封鎖”，信託成為目前房地產的救命稻草。普益標準最新數據顯示，9月共有61家信託公司發行了1238款集合信託產品(包含根據成立日期推算的發行產品)，房地產仍是主流。數據顯示，投資於房地產領域的產品482款，佔比38.93%。

多位信託人士認為，比起其他行業房地產是金融機構比較容易把握的行業，從投資回報來說也是比較高的行業。“今年我們的產品中起碼有一半是房地產類的信託，主要原因仍是收益率高。現在地產信託的年化收益最少都在8%以上，這是其他行業沒有辦法給出的。由於其他融資管道被封堵，現在通過信託融資的地產商越來越多，我們相關的產品一個接著一個，根本做不完。不過隨著供給增多，目前我們對房企的資格審核也相應提高，抵押、擔保一個都不能少，傾向於做頭部企業的產品，且利率也出現上升，從本月開始，我們所發產品的利率大都在10%以上，而且有繼續上漲的可能。”一家信託企業的華南管道負責人在接受21世紀經濟報導記者採訪時表示。

根據普益標準的統計，今年9月份發行的房地產信託，中長期的產品出現價格普漲的情況，其中2至3(不含)年期產品平均最高預期收益率環比上升0.19個百分點至8.97%，3年期及以上產品平均最高預期收益率環比上升0.25個百分點至8.75%。

情況更為嚴峻的中小保險公司則選擇赴港上市。據不完全統計，今年以來已有美地置業、大發地產、正榮地產、弘陽地產等近10家房企正式在香港上市或遞交上市申請。

不過從目前來看上市的情況並不理想，如美地置業上市首日便遭破發。“破發當然不好受，但是更為重要的是現金流，房企首先考慮到的是活下去。雖然資本市場不受認可，但是上市確實能在一定程度上緩解資金壓力。”嚴躍進表示。

(編輯：馮方)