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房企資金壓力漸顯:現金增速下滑 融資成本走高

  房企資金壓力漸顯:現金增速下滑 融資成本走高

  政策調控不斷從嚴的環境下,上市房企現金流開始顯現壓力。

  長江證券一份研報指出,一方面上市房企銷售回款與借款收到的現金增速持續下滑,2018年一季度增速分別下降至約14.0%和4.8%;另一方面償債高峰期已經來臨,一季度償還債務支付的現金同比上升約38.5%。大型及中型房企開始放緩拿地及建安支出,此兩類房企一季度購買商品、接受勞務支付的現金同比增速分別下降至約8.8%和17.8%。

  同策谘詢研究報告顯示,4月,開發商掀起一輪融資狂歡,共有13家房企發行19筆公司債,共發生5筆中期票據注冊、12筆境內銀行貸款、7筆信託貸款等。

  但行業整體仍是收緊態勢。如越秀地產最近發行一筆美元債利率4.75%,創下其歷年發債利率高峰;新城控股主動中止了境內綠色債發行。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出,企業需靈活應對此類環境。目前有三個領域在融資方面較寬鬆:第一,租賃市場;第二,對於農村市場的投資,包括集體建設用地等方面的用地模式,預計融資優惠力度加大;第三,帶有產業導入和產業更新的地產項目,尤其是附帶人才引入等概念的產業項目。

  境外融資活躍

  同策研究院統計顯示,公司債是房企近期採用的主要融資手段。4月,房企融資總額折合人民幣769.12億元,環比增加22.65%,創下連續9個月以來最高值。公司債融資佔總額比重達61.12%,其中境外發行354.13億元,佔比75.33%。

  同策谘詢首席分析師張巨集偉指出,在國內融資難度系數高,外部環境發生根本性轉變時,房企海外融資規模擴大是必然趨勢。

  發改委網站顯示,最新一次房企發行外債的是花樣年集團發行3.5億美元境外債券,三年期票面利率8.375%。今年以來,還有包括綠地控股、龍光地產、北京合生興業等房企境外發行債券均獲發改委備案登記。

  境內發債管道依然收緊,成功發行的僅是以超短融、租房專項債券為主的另類融資途徑;境內銀行貸款方面,4月監測房企共融資47.20億元,環比下降16.28%;信託貸款融資14.41億元,環比下跌60.58%。

  據統計,2017年房地產企業境外融資合計388.6億美元,同比上漲176%,但發行利率也明顯上行。Wind數據顯示,2017年地產企業海外發債中,利率在5%-8%的佔比最大。

  據了解,目前對境外發債沒有明文限制,在海外發債融資的房企多為上市公司或大型國企。中原地產研究中心統計顯示,截至4月16日,房企境外融資達193億美元,同比上漲80.6%。雖整體美元融資絕對值不高,但需求量明顯上漲。

  在已披露數據中,4月融資成本最低的一筆是萬科地產香港第九次發行的金額為9.71億美元中期票據,5年到期,利率4.15%。其次是華潤置地於4月20日發行2018年度第一期中期票據,期限3年,票面利率4.59%。融資成本最高的融創中國發行2023年到期的4.5億美元優先票據,利率為8.35%。

  審慎多元融資

  房企融資欲望仍強烈的背後,是多數開發商在2018年都有明確的擴張計劃。房企也在加速推盤。克而瑞研究顯示,32家房企4月業績環比下降8%。究其原因,前3月百強房企貨量較充裕,年初業績基數較高;同時調控背景下, 雖然3、4月部分城市放開了預售證,但房企整體供應仍顯不足。

  另一因素是今年行業將面臨償債高峰。海通證券此前統計,2015年地產企業發行公司債的期限結構,約44%採用了3+2年期限結構,4%採用3+3年模式;2016年發行的地產公司債中,分別有18%和7%採用了2+1年和2+2年的期限結構,這些都將在2018年進入回售期。

  Wind數據顯示,2018年-2020年三年間,地產企業海外債券到期規模都在100億美元之上。其中2018年到期規模182.62億美元,規模最大。

  4月19日,外匯管理局強調,除有特殊規定外,房企不得借用外債。這無疑將增加了地產企業在辦理外債事前簽約備案上的難度。

  此外,據同策研究院統計,在2017年12月前,境內再融資為最主要的股權融資方式,但此後監測的40家上市房企股權融資方式均為執行股票期權計劃,境內再融資額連續三月為0。

  4月,其監測房企股權融資總額折合人民幣共21.55億元,其中海外配股融資額僅1.55億元,其余來源於泰禾集團的20億元境內再融資。

  張巨集偉指出,降低開發商杠杆是長期趨勢,此前金融機構資產規模高主要由於層層嵌套,監管趨嚴後,很多機構做不了債權類業務、只能做股權投資。因此有能力的上市房企可利用上市優勢,利用再融資方式為公司提供充足的資金需求,但仍需規避股權稀釋等帶來的風險。

  中信證券認為,海外募集的資金仍要換回國內,同時疊加美元加息、人民幣匯率波動的經濟形勢,國內債券市場發行通暢時,房地產企業傾向選擇國內。但從企業資本市場運作發展而言,部分會選擇拓寬香港及海外資本市場的融資管道。因而房地產企業仍將保持以國內為主,海外為輔的多元融資管道並舉的步調。

責任編輯:陳楚潺

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