今年以來備受融資難、融資貴所煎熬的房地產行業，在年底迎來一線曙光。
12日晚，國家發改委官網發布《關於支持優質企業直接融資 進一步增強企業債券服務實體經濟能力的通知》（發改財金〔2018〕1806號）（印發時間為12月5日）。檔案明確提出要“提高直接融資比重，增強企業債券服務實體經濟能力，打好防範化解重大風險攻堅戰，推動經濟實現高品質發展”。
根據檔案指出，房地產行業資產總額大於1500億，年營業收入大於300億，負債率不超過85%且獲3A評級的房地產企業可以發行企業債。
受此消息影響，今日地產股開盤後股價齊升。根據同花順統計，今日A股房地產板塊平均漲幅1.14%。
從股市盤面來看，房地產行業傾向於將此消息解讀為利好。畢竟，對於熱切渴望融資鬆綁的房企而言，審批程式異常嚴苛的企業債隱現視窗期，無疑是寒冷冬天裡的一絲暖風。
增加頭部房企融資管道
長期以來，由於企業債審批條件更為嚴格，以及流程更長，大部分房企均未真正發行過企業債。國內的房企債券融資，多數為公司債。
資料顯示，企業債是指境內具有法人資格的企業，依照法定程式發行、約定在一定期限內還本付息的有價證券，最終由國家發改委核準。而公司債，是股份公司為籌措資金以發行債券的方式向社會公眾募集的債，最終由交易所進行核準審批發行。
“企業債的用途需要符合政策導向，目前應用於長租公寓、棚改的用途應該可以發行。”一位符合上述條件的房企高管告訴第一財經記者。
上述檔案附件也提到，保障性住房類業務應披露以下內容：發行人開展政府保障性住房類業務的情況、主要在售項目情況、主要在建項目情況、銷售回款情況、拆遷安置情況、當地房地產去庫存周期等。
“從企業的角度看，企業債和公司債發行成本都一樣，我們會同時（企業債、公司債）去申請額度，哪邊審批的快，我們就會用哪邊的審批額度來進行融資。”上述高管告訴記者。
目前，雖然相關部門仍然對於房企發行企業債作出了嚴苛的規定，但該通知的發出，至少讓市場看到新的視窗期，也給了符合條件的公司一條新的解渴之源。
從這個角度看，企業債的融資管道開通，給了頭部房企更多的融資管道選擇。
聯訊證券分析師劉萍認為，此政策能緩解頭部房企的資金緊張問題，可釋放約4500億資金給到龍頭企業。目前房企估值受製於房地產政策壓製，基本處於歷史最低位置，如果政策逐步鬆綁，房企估值壓力有緩解空間。
根據長江證券統計，有17家房企可以發行上述企業債。按照條件，包括萬科、保利、華夏幸福、龍湖、世茂房地產、旭輝等房企上榜。
“相當於多了一個融資管道，我們公司暫時不符合條件，如果符合條件我們也會考慮發行。”一位上市房企資金中心總經理告訴記者。
民生證券分析指出，房企資金情況的改善存在較強的結構性分化，在行業集中度繼續 提高的大背景下，資金普遍向大型房企靠攏，而中小型房企融資情況仍然較差。
融資成本依舊高
從各大券商和業內的觀點看，按照上述標準，此次企業債鬆綁主要受益為頭部房企，而從行業看，房地產依然處於融資成本高企的環境。
據申萬巨集源統計，包含公司債、企業債、中期票據及定向工具的地產產業債務，2018年全年到期量總計為1949億元，其中三四季度為到期高峰，分別到期量鋼彈932億、698億元。接下來2019年、2020年到期量更加龐大，每年增量都在1000億以上。
“近期融資相較之前壓力減少了一些，不過資金成本依舊很高，我們也在積極尋找視窗期，進一步進行融資準備。”上述資金中心總經理提到。
過去一年，房地產一直處於融資困難狀態。多位金融人士告訴記者，很多中小房企信託融資利率已經超過15%，即便這樣，信託的融資能力也下滑很多。以往信託通過通道從銀行端獲取資金，後由於監管加碼，信託的融資能力也明顯減弱，可以提供的資金越來越少。
“很多票面成本10%的債券，房企會通過承銷費用等形式消化一部分票面成本，實際融資成本比公開成本更高。”一位金融人士透露。
此外，有房企甚至由於發債認購不足，自行進行認購以達到發行規模。
總體而言，過去兩三個月是國內房企融資最嚴峻的時刻，對於此，有數據堪為佐證。據同策研究院數據，9月份時，40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計443.11億元。10月40家典型上市房企融資總額為392.65億元，環比9月大幅減少11.39%。這也是2018年以來，首次跌破400億元大關，更是創下自2017年1月以來融資金額的最低值。
轉捩點出現在11月，各大房企的融資額度和活動緩慢增加。中原地產研究中心統計數據，11月，全國多家房地產公司密集獲準發行大額融資，合計數額已經超過1000億。
“我們開發貸款和去年額度一致，但是一季度相對緊張，到了年末稍微寬鬆一點。”一位建設銀行負責融資經理告訴第一財經記者。
民生證券報告指出，2018 年房地產開發企業到位資金增速呈現先抑後揚的態勢，上半年由於行業的火熱， 針對房地產公司融資的調控不斷收緊，再加上“去杠杆”的不斷推進，到位資金增速在一季度一度連續下降；然而進入三季度後，房企到位資金增速開始逐步回暖。
比如，11月，華夏幸福基業控股股份公司的2018年非公開發行短期公司債券項目狀態更新為“已受理”，該筆債券發行規模為40億元。而龍湖連續兩日提交了兩宗發債申請計劃，分別為55億元的第三期公司債券，以及50億元規模的住房租賃專項債券。
“目前看大型房企融資相對容易，不過市場資金有限，除非進一步釋放資金，否則融資成本還是會在高位。”上述資金中心總經理說。
大和證券發表的報告稱，近期信債收緊、在融資成本上升的情況下，發改委公布支持高質素企業的債券發行，屬正面消息，而一些近期有較多債務到期的企業較可能受惠。
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