房地產市場將迎來更密集的城市層面調控

範圍涉及“五限”、抵押利率調整、違規行為整頓等多個方面

夏 丹

4月份房地產成交延續了兩年以來的增速下行態勢，但房價卻環比上升加快，主要源於二線城市和三線城市房價的較快上漲，預計，5月份在城市層面將迎來密集的調控潮。4月份房地產開發投資顯示出較強的韌勁，增速僅小幅下滑。然而三項主要前瞻指標均呈增速放緩態勢，後續開發投資增速可能走弱。

一、成交增速繼續下行，但房價環比上升加快

1月份-4月份，建案銷售面積42192萬平方米，同比增長1.3%，增速比上期回落2.3個百分點；建案銷售額36222億元，增長9.0%，增速回落1.4個百分點。持續調控之下房地產成交延續了兩年以來的增速下行態勢，但房價增速卻仍有提升。4月份70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數平均環比為0.57%，增速較上月加快。這主要是源於二線城市和三線城市房價上漲加快，其增幅分別擴大了0.14個百分點和0.18個百分點。一線城市房價環比增幅則有所收窄。

“五一”前後，住建部約談了12個城市負責人，多為房價上漲較快的二線省會城市以及個別三線城市，如被約談的海口、三亞、西安、太原、哈爾濱、貴陽等均位列4月份房價環比漲幅榜Top10。堅持房地產調控“目標不動搖、力度不放鬆”被再次強調，可見中央對於落實“房住不炒”、抑製房價過快上漲的態度堅決。預計5月份將迎來城市層面更為密集的調控潮，範圍涉及“五限”、抵押利率調整、違規行為整頓等多個方面。

二、前瞻指標“三緩”，投資增速可能走弱

2018年1月份-4月份，全國房地產開發投資30592億元，同比名義增長10.3%，增速比1月份-3月份回落0.1個百分點。在本月全國投資數據中，房地產開發投資一枝獨秀，增速僅較上月小幅下滑，整體仍處在高位，在住房雙軌制框架下顯示出了較強的韌勁。然而，三項主要領先指標均呈增速放緩態勢，後續開發投資增速可能走弱。

新開工從加速復工中回復平穩。1月份-4月份房屋新開工面積51779萬平方米，增長7.3%，增速回落2.4個百分點。上個冬天的采暖季，京津冀、濟南等多地實施了“最嚴停工令”，時間跨度約為2017年11月中旬到2018年3月中旬，疊加春節效應，年初新開工情況低迷。在春節後復工疊加采暖季結束的影響下，3月份房屋新開工面積增速明顯大幅反彈，這種趕工效應進入4月份後恢復平靜。

拿地放緩，土地成交面積同比轉負。1月份-4月份房地產開發企業土地購置面積5412萬平方米，同比下降2.1%，上期為增長0.5%；土地成交價款2391億元，增長13.6%，增速回落6.7個百分點。儘管房企存在補充土地儲備的需求，但在行業調控和金融監管的雙重壓力下，拿地將不可避免地受到資金來源收緊約束。

資金來源繼續收緊，增速創兩年來新低。1月份-4月份房地產開發企業到位資金48192億元，同比增長2.1%，增速回落1個百分點。分項來看，國內貸款8637億元，同比下降1.6%；利用外資17億元，下降77.6%；自籌資金14894億元，增長4.8%；定金及預收款14987億元，增長8.3%；個人抵押貸款7148億元，下降6.7%。其中兩項貸款增速值得注意：銀行對開發企業的貸款增速為兩年余以來的首次轉負，對個人的抵押貸款在利率上行和額度嚴控之下延續去年四季度以來的負增長，體現了去年以來對企業部門和居民部門去杠杆的要求。