房地產市場預期正悄然生變

■夏丹

本輪調控時間和強度持續深化，未來房地產市場走勢的不確定性增強，9月份房價環比漲幅明顯縮窄，市場預期也發生了轉變。房地產開發企業拿地放緩，土地市場流拍增多，開發投資增速下降將在四季度繼續兌現，而開工較快將支撐開發投資增速處於相對較高位。

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均價環比漲幅明顯縮窄 市場預期悄然生變

9月份，70個大中城市新建商品住宅價格平均環比上漲1%，較上月明顯下降，其中一線、二線、三線城市均價環比增速均有顯著下探；同比上漲8.87%，漲幅仍有擴大但漲勢出現放緩。房價的市場預期也發生了轉變：

一是交易熱情降溫。9月份建案成交面積同比快速下降，單月增速年內二度告負，降至-3.6%；1月份-9月份累計增速2.9%，比上期回落1.1個百分點。儘管開發企業以加快開工和加大推盤力度對衝行業下行，但市場觀望情緒濃厚。特別是三線、四線城市銷售疲軟，CREIS監測的23個主要城市中，三線代表城市成交面積降幅達-16%，降幅大於一線（-4%）和二線（-5%）城市。此外棚改政策的變化，商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣被要求盡快取消貨幣化安置優惠政策，將使這些地區市場交易進一步降溫。

二是輿論反應趨冷。上月統計局發布的8月份房價環同比數據仍在上漲，且漲幅還有一定的擴大，但對此輿論感受非但未漲反有下跌，與以往“數字降、感受漲”的情形截然相反。一方面是統計數據存在時滯，另一方面也側面反映了房價的市場預期正在悄然生變。

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開發投資增速小幅回落 但相對仍處於較高位

1月份-9月份，全國房地產開發投資88665億元，同比增長9.9%，增速比1月份-8月份回落0.2個百分點。房地產開發企業拿地放緩，開發投資增速下降將在四季度繼續兌現，而開工較快將使開發投資增速處於相對較高位：

一是開發企業選擇放緩拿地，土地市場流拍增多。儘管1月份-9月份房企累計購地面積增速比上期略微提高0.1個百分點，但9月份單月土地購置面積增速顯著回落；土地成交價款累計增速也比1月份-9月份回落1個百分點。近期土地市場供過於求，溢價率下降，流拍案例增多。反映出客觀上開發企業受資金製約，到位資金主要依靠企業自籌資金和定金及預收款，央行降準後房企融資成本依然不低。不久前合肥發布了鼓勵支持成屋銷售的政策，主要圍繞優化備案手續和規範銷售管理。雖不涉及取消預售制度，但市場關於建案預售制度調整的討論仍持續發酵，對未來開發企業資金面趨緊的擔憂不減。主觀上開發企業態度改變，預預售屋價上漲幅度有限，對未來行業利潤太空的判斷偏悲觀。疊加三線、四線城市住宅交易疲軟，房企補庫存意願較前期減弱，拿地行為趨於謹慎。

二是房屋新開工和施工繼續加快，均創年內新高。1月份-9月份房屋新開工面積152583萬平方米，增長16.4%，為2016年6月份以來的高點，增速較1月份-8月份提高0.5個百分點；施工面積767218萬平方米，同比增長3.9%，增速提高0.3個百分點。在房價“不漲”的政策硬約束下，存量土地庫存已成沉澱成本，晚開工不如早開工。這將支撐開發投資增速下行速度較緩，相對處於較高位。（作者系交通銀行金融研究中心資深研究員）