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11月全國樓市庫存去化兩年來最低 市場下行趨勢確立

12月14日,國家統計局發布的《2018年1-11月份全國房地產開發投資和銷售情況》顯示,1-11月份,全國房地產開發投資110083億元,同比增長9.7%,增速較上期持平;11月單月全國樓市庫存去化下探至近2年最低水準。11月份“國房景氣指數”為101.92,比10月份回落0.03點。

中原地產首席分析師張大偉向《每日經濟新聞》記者分析指出:“雖然同比數據依然上漲,但細分單月數據,9月至11月,全國房地產市場單月銷售面積數據已經出現連續3個月同比下調,市場已經確立了下行調整的趨勢。”

庫存去化達近2年最低水準

國家統計局數據顯示,2018年1-11月份,全國房地產開發投資110083億元,同比增長9.7%,增速與1-10月份持平。其中,住宅投資78027億元,增長13.6%,增速回落0.1個百分點。住宅投資佔房地產開發投資的比重為70.9%。

分區域看,1-11月份,東部地區房地產開發投資58857億元,同比增長11.3%,增速比1-10月份提高0.5個百分點;東北地區投資4534億元,增長16.2%,增速提高0.6個百分點;中部地區投資22886億元,增長5.9%,增速回落1.2個百分點;西部地區投資23806億元,增長8.2%,增速回落0.2個百分點。

數據來源:國家統計局官網

值得注意的是,11月全國樓市庫存去化僅162萬平方米,達近2年最低水準。

近半年來全國樓市庫存去化情況為:5月末建案待售面積56010萬平方米,比4月末減少677萬平方米;6月末建案待售面積55083萬平方米,比5月末減少927萬平方米;7月末建案待售面積54428萬平方米,比6月末減少656萬平方米;8月末建案待售面積53873萬平方米,比7月末減少555萬平方米;9月末建案待售面積53191萬平方米,比8月末減少682萬平方米;10月末建案待售面積52789萬平方米,比9月末減少401萬平方米;11月末建案待售面積52627萬平方米,比10月末減少162萬平方米。

與此同時,拆分單月數據來看,9-11月已經連續3個月出現了成交面積同比下滑,其中11月單月同比下降了5%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為:“總體而言,去庫存已經進入到後而階段,去庫存的速度不會加快。近期很多城市推盤節奏增加,也使得去庫存曲線開始呈現築底的態勢。”

東部地區房地產市場調整明顯

值得注意的是,1-11月份,東部地區建案銷售面積59142萬平方米,同比下降5.1%,降幅比1-10月份擴大0.4個百分點;銷售額68503億元,增長5.6%,增速提高0.2個百分點。

2018年1-11月份東中西部和東北地區房地產銷售情況 數據來源:國家統計局官網

此外,中部地區建案銷售面積42577萬平方米,增長7.9%,增速回落0.8個百分點;銷售額28695億元,增長20.6%,增速回落0.5個百分點。西部地區建案銷售面積39732萬平方米,增長6.6%,增速回落2個百分點;銷售額27082億元,增長23.5%,增速回落2.5個百分點。東北地區建案銷售面積7152萬平方米,下降4.4%,降幅收窄0.3個百分點;銷售額5228億元,增長7.3%,增速提高0.1個百分點。

張大偉指出:“從全國市場看,區域分化依然非常明顯,特別是東部和東北銷售面積均出現了下調,而支撐樓市上漲的主要原因是中西部的市場成交。從成交額看,中西部同比上漲均超過20%。東部市場調整主要原因是各種約束性房地產調控政策,而東北房地產市場特別是縣城的庫存積壓依然嚴重。

2018年1-11月份,全國建案銷售面積148604萬平方米,同比增長1.4%;建案銷售額129508億元,同比增長12.1%。而2017年全國建案銷售面積169408萬平方米,比上年增長7.7%,建案銷售額133701億元,同比增長13.7%。

張大偉認為,2018年銷售額刷新歷史記錄已成定局,但很可能出現成交面積持平甚至可能同比輕微下調。2019年如果政策不變,市場將出現明顯調整,轉捩點已經出現。

調控政策底部逐漸出現

隨著今年以來融資管道收窄,房企資金問題成為關注熱點。

國家統計局數據顯示,1-11月份,房地產開發企業到位資金150077億元,同比增長7.6%,增速比1-10月份回落0.1個百分點。其中,國內貸款21807億元,下降3.7%;利用外資102億元,下降30.4%;自籌資金50619億元,增長10.0%;定金及預收款49551億元,增長15.7%;個人抵押貸款21420億元,下降0.9%。

數據來源:國家統計局官網

根據中原地產研究中心統計顯示,11月份樓市調控政策明顯減少,只有蘇州、承德兩地針對限購政策有所更新,其他城市基本無收緊約束性的調控政策發布。大部分針對房地產的調控內容基本以落實之前政策為主。

“從全國看,之前的調控政策嚴格落地,市場漲幅明顯放緩,整體平穩,部分城市房價開始明顯調整,是約束性政策減少的最主要原因。樓市告別高燒,房地產調控再收緊加碼的市場基礎不存在。”張大偉說。

每日經濟新聞

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