房地產：單月銷售面積負增長 “降溫”的開始

來源：金融界網站

　　東北證券

　　房地產投資增速回落，單月新開工面積連續三月同比增長超20％。全國房地產開發投資8.87兆元，同比增長9.9％，增速比1-8月份下降0.2個百分點。房屋累計新開工面積15.26億平米，增長16.4％，增速提高0.5個百分點；單月新開工面積1.93億平米，單月同比增長20.29％，連續三個月維持同比20％以上增長，進入下半年以來，房企加快新開工和推貨節奏補庫存，但隨著銷售走弱，房企將謹慎開工，數據下行將滯後體現，我們預計進入四季度，新開工數據將會走弱。

　　銷售面積單月負增長，中西部區域下行明顯。建案銷售面積約11.9億平方米，同比增長2.9％，增速比1-8月份下降1.1個百分點，單月建案銷售面積1.68億平方米，同比減少3.59％，為近五個月的首次單月同比為負。國房景氣指數達到101.99，較8月提升0.01。中部區域、西部區域銷售面積約為3.36億平米和3.16億平米，同比保持10.2％和8.9％的增速，增速分別下降1.9、1.5個百分點。下半年棚改貨幣化安置比例的降低對於市場尤其是三四線城市的影響已經在逐漸顯現，房地產銷售承壓，我們預計四季度單月銷售面積負增長的趨勢將會持續。

　　土地成交價格下行，溢價率保持低位。1-9月份，房地產開發企業土地購置面積1.94億平方米，同比增長15.7％，增速較1-8月提升0.1個百分點；土地成交價款10002億元，增長22.7％，增速回落1個百分點。根據100大中城市土地出讓數據，9月的土地成交溢價率為9.10％，成交均價為2580元/平米，較8月有明顯下降，溢價率保持較低水準。我們認為隨著銷售降溫，房企土地投資強度也會出現明顯下降，預計四季度土地成交情況將會明顯降溫。

　　資金面持續好轉，國內貸款回暖明顯。1-9月份，房地產開發企業到位資金12.19兆元，同比增長7.8％，增速比1-8月份提高0.9個百分點。其中，國內貸款1.80兆元，下降5.1％，降幅收窄1.5個百分點；個人抵押貸款約1.75億元，下降1.2％，降幅擴大0.2個百分點。