2018上半年樓市：上漲周期已超37個月 買房依然賺錢

　　記錄！統計局：2018年上半年全國樓市賣6.69兆！

　　來源： 大偉看樓市

　　統計局數據顯示：

　　2018年1-6月份，全國房地產開發投資55531億元，同比名義增長9.7%，增速比1-5月份回落0.5個百分點。其中，住宅投資38990億元，增長13.6%，增速回落0.6個百分點。住宅投資佔房地產開發投資的比重為70.2%。

　　1-6月份，房地產開發企業土地購置面積11085萬平方米，同比增長7.2%，增速比1-5月份提高5.1個百分點； 

　　1-6月份，建案銷售面積77143萬平方米，同比增長3.3%，增速比1-5月份提高0.4個百分點。其中，住宅銷售面積增長3.2%，辦公樓銷售面積下降6.1%。建案銷售額66945億元，增長13.2%，增速提高1.4個百分點。其中，住宅銷售額增長14.8%，辦公樓銷售額下降3.2%，商業營業用房銷售額增長5.7%。

　　首先：本輪房地產上漲周期已經超過37個月，上半年銷售再創歷史記錄

　　2015年6月，本輪房地產市場首次出現銷售面積同比上漲3.9%，代表了本輪樓市爆發的起點。截止2018年6月，本輪房地產市場上漲周期已經長達37個月，刷新了中國房地產歷史上漲周期最長歷史。

　　從月度數據看，6月單月，全國建案銷售面積超過2億平米，銷售額高達1.8兆均刷新了年內最高紀錄。

　　累計數據看：2018年上半年建案銷售面積高達7.7億平米，銷售額高達6.69兆，均刷新了歷史同期記錄。

　　從市場數據看，預計2018年下半年市場雖然漲幅會有收窄，但2018年房地產市場將依然屬於歷史高位。

　　出現市場繼續高位運行的原因主要有幾點：

　　買房依然可以賺錢。對於當下市場來說，大部分城市買房依然可以賺錢，這種財富效應存在，導致了房地產市場在刷新歷史的調控政策數量，與調控政策力度下，依然在創造歷史銷售記錄。

　　部分地方政府主動調控欲望不強。預期調控不足，更多的是結果管理，只是為了控制平均房價平穩而調控。

　　門關的越來越緊，但經常開窗戶。雖然調控政策持續加碼但人才等寬鬆政策依然在影響調控作用。

　　調控隻關注了控，調做的非常少。限價搖號政策導致了部分城市購房者恐慌入市。

　　1：調控政策雖然嚴格，全國樓市調控政策密集發布在2018年6月，樓市調控繼續持續發布，全國超過25個城市發布調控政策，累計房地產調控政策內容多達32次，累計2018年上半年，樓市調控政策高達192次，相比2017年上半年的116次調控，上漲幅度高達65%。

　　但最近幾個月全國密集發布的各地人才政策，影響了市場需求。疊加上搖號政策刺激，部分城市出現了局部成交熱。

　　2：市場分析，一二線城市相對平穩，三四線城市棚改等政策帶來的高峰期依然存在，從全國看，上漲依然是主流，雖然分化趨勢持續。一二線城市調控政策力度大，但上漲城市的數量依然較多。特別是中西部面積銷售上漲幅度均遠超過市場平均漲幅、成交金額上漲幅度同比高達27%以上。東部出現了銷售面積的同比下調，但中西部上漲均超10%。

　　其次：投資數據繼續高位運行

　　2018年1-6月份，全國房地產開發投資55531億元，同比名義增長9.7%，增速比1-5月份回落0.5個百分點。

　　支撐投資數據繼續高位運行的主要關鍵是房屋新開工面積95817萬平方米，增長11.8%，增速提高1個百分點。其中，住宅新開工面積70611萬平方米，增長15.0%。

　　包括1-6月份，房地產開發企業土地購置面積11085萬平方米，同比增長7.2%，增速比1-5月份提高5.1個百分點

　　整體看，中原地產研究中心統計數據顯示，累計公布前6月銷售業績的企業合計31家，這31家銷售金額達到了25031億，同比上漲幅度高達36.2%。

　　整體看，合計有超過3家企業，6個月銷售就突破了3千億，半年歷史首次出現了房企銷售額突破4000億。從排行看，碧桂園、萬科、恆大，3企業領先。

　　疊加還未公布銷售業績的，預計2018年上半年將出現7家超過千億銷售額企業。

　　雖然一二線城市調控效果持續，但從全國房地產數據看，在去庫存之後，大部分標杆房企都開始積極拿地。整體全國數據看，一二線城市調控壓力較大，但三四線城市依然在刷新同期成交記錄。在這種大趨勢下，大量的中型標杆房企積極搶地，特別是從500億衝刺1000億，1000億衝刺2000億的第二梯隊房企，成為了過去搶地的主流企業。

　　第三：庫存4年最低，48個月

　　庫存持續下調

　　2014年7月末，建案待售面積55230萬平方米，2018年6月市場庫存為55083萬平方米。

　　庫存數據已經跌至48個月最低。連續4年下調。整體看，全國性的去庫存周期已經完成。

　　第四：市場在慣性高位，企業資金面越來越收緊

　　1-6月份，房地產開發企業到位資金79287億元，同比增長4.6%，增速比1-5月份回落0.5個百分點。

　　2017年數據顯示上半年住戶部門貸款增加3.77兆元，其中，短期貸款增加9527億元，中長期貸款增加2.82兆元；

　　與2018年數據對比，住戶部門貸款增加3.6兆元，其中，短期貸款增加1.1兆元，中長期貸款增加2.5兆元；

　　從全國房地產市場看，房地產貸款額度中抵押貸款的確明顯收緊，在市場成交量依然刷新歷史新高的情況下，抵押收緊帶來了明顯的抵押利率上行。抑製部分市場的非理性購房。

　　居民戶長期貸款在2017年上半年為2.82兆，在2018年上半年減少到2.5兆。

　　房地產開發貸款餘額上漲迅速，其中主要是保障性住房貸款額度上漲高導致。對於房地產市場來說，剔除保障房外的開發商信貸明顯收緊。

　　房貸收緊依然是趨勢，房地產降杠杆政策將繼續持續，目前購房者首套房抵押利率分化，部分城市已經基準上浮20%，平均抵押利率超過6將成為趨勢。下半年房地產開發貸與抵押貸款將繼續收緊。

責任編輯：萬露