房企融資迫切，海倫堡能否突破重圍？

文/詹丹晴

11月28日，上市僅4個月的弘陽地產集團有限公司（1996.HK，下稱“弘陽地產”）啟動第一輪融資，發行2020年到期金額為1.8億美元的優先票據（大約人民幣12.5億元），票面利率13.5%。

這一超高的利率刷新2018年行業內記錄，弘陽地產高成本融資的背後則是債務高企以及新項目等待開發。與弘陽地產一樣，多個中小型房企也面臨著融資難成本高的問題，隨著融資環境持續收緊，中小型房企寄希望於香港上市從而拓寬融資管道。

廣東老牌房企海倫堡中國控股有限公司（下稱“海倫堡”）也已向港交所遞交了上市招股書，不過，招股書顯示，海倫堡同樣面臨著債務高企的問題，此外還有項目涉嫌違規，上市前景並不明朗。

深耕珠三角地區

海倫堡於1998年在廣州創立，前身為廣東中頤投資集團有限公司，曾因拿下番禺多個高端建案而獲封番禺“高端王”。招股書顯示，截至2018年8月31日，在全國擁有總建築面積約為23.4百萬平方米，在12個省及直轄市的31個城市都有所布局。

其中，海倫堡在廣東擁有的土地儲備總量最多，佔40.8%，分別位於廣州、佛山、惠州、中山、珠海、東莞、清遠、江門、肇慶，在珠三角地區擁有的開發項目最多，共計59個。

今年以來，海倫堡在珠三角地區有多個新建案在售，如肇慶的海倫堡·海倫印象園、東莞的海倫堡·松湖灣等，位於廣州黃埔區的天虹花園二期也於今年7月獲得預售證，陽光家緣資訊顯示，目前天虹花園二期已售套數12套，未售套數238套，預計2019年10月竣工。此外，海倫堡創意園（北區）一期也將於2019年10月竣工，創意園被定義為“產業孵化器”。

除了珠三角外，長三角地區也是海倫堡布局的重點，2012年起接連進入上海、安徽、浙江等地，目前在當地擁有23個項目。今年以來海倫堡在長三角地區加速拿地，購進嘉興平湖、蘇州昆山、浙江余姚、江蘇太倉、台州椒江共計5宗地塊，合計投資22億元。

業績表現不如從前

受益於戰略更新，2016年起，海倫堡的銷售額和營業收入獲得較快增長。海倫堡通過產融結合、多輪並進的方式實現企業的快速規模化，欲衝刺三年千億的業績目標。

克而瑞地產數據顯示，2016年海倫堡銷售額達到185.7億元，2017年飆升至351.1億元，同比增長89.01%。與此同時，招股書顯示，海倫堡的營業收入也突破百億大關，由2015年的98.02億元增長至142.27億元，期內淨利潤由8.36億元增長至28.98億元。

不過與2016年相比，2017年海倫堡的營業收入上升幅度較低，僅增長了1.28億元，淨利潤卻出現大幅下滑，減少了9.18億元至19.80億元，降幅達到31.68%。今年上半年，海倫堡的業績表現也不如從前亮眼，營業收入為39.17億元，期內淨利潤為5.48億元，銷售額突破201.3億元，業績增長速度有所放緩。

此外，頻頻拿地的舉動也讓海倫堡陷入負債高企的局面，2016年、2017年及2018年上半年，海倫堡未償還的借款總額分別為128.74億元、205.04億元及243.2億元，其淨債務權益比例分別為69.4%、83.4%、103.1%。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓告訴界面廣東，海倫堡赴港上市是因為上一輪房地產上升周期時過度的擴張拿地導致資金流緊張，負債率不斷上升，影響到後續項目的運作和周轉；此外，海倫堡欲規模化，通過新一輪的擴張走向全國，則需要更多的資金支持。

與海倫堡一樣，多個赴港上市的企業也面臨著高負債率的困擾。2017年，恆達集團的資產負債率為406.6%，銀城國際為284.9%，大發地產則鋼彈270.8%。

涉違規海倫堡能否突出重圍

背負著高負債的多個房企轉而將目光投向香港。受製於2018年房企融資環境持續收緊，政府頒布了多項政策防範房地產行業的債務風險，多家房企的公司債或取消或推遲發行，再加上A股對房企上市審核比較嚴格，監管趨緊。

正榮集團、弘陽地產、美的置業、大發地產以及恆達集團先後登陸港交所上市，銀城國際、德信中國、海倫堡、中梁控股則在排隊等候。不過已經登陸香港上市的中小房企的表現卻不盡人意。11月12日，恆達集團（03616.HK）在香港上市，該股上市首日即破發，收盤報1.13港元，低於發行價1.24港元。

與恆達集團一樣，美的置業在上市首日也遭遇破發，而弘揚地產則未能獲得足額的認購，折價發行。

謝逸楓告訴界面廣東，這主要與香港近期經濟低迷，房地產市場下行，以及受到美國加息影響導致港幣升值壓力巨大有直接關係，中小房企赴港上市的融資前景仍不太理想。

而海倫堡要擔心的或許更多，界面廣東留意到，在海倫堡提交的招股書中，其提及，海倫堡有10家項目公司尚未取得許可證就違規開發；有10家項目公司偏離建築工程施工許可證制度；還有11家項目公司偏離建築工程規劃許可證範圍。此外，海倫堡還存在未替其若乾雇員繳納足夠的社保及住房公積金等等不合規事項。

著名經濟學家宋清輝在接受媒體採訪時表示，在港股市場，企業上市實施的是審批製，對於擬上市企業的合理合規性要求更為嚴格。在經營不合規的情況下，無疑對於上市會有負面效應，也會影響其上市進程。

針對債務高企和項目違規問題，界面廣東就此向海倫堡了解，不過海倫堡表示暫不對此回應。