負債高企連虧兩年 恆達集團“帶傷”衝刺上市

記者 王海春

河南一家年銷售額不足20億元、待開發項目土儲僅207萬平方米的小型房企——恆達集團（控股）有限公司，近日向港交所提交了上市申請。

這已是恆達集團第三次衝擊IPO，前兩次均無功而返。從最近該公司披露的資訊來看，其經營業績和財務狀況不甚理想。

儘管該公司規模並不大，負債率卻遠超內地房企平均水準。招股書顯示，恆達集團資產負債率2016年底曾衝高至762.7%，此後該指標有所回落，但今年四月底340.4%的水準仍處於高位。2016年及2017年，該公司還出現了連續虧損。

值得關注的是，近幾年恆達集團獲得的政府補貼在銷售額中佔比較高，2017年這一比例曾超過四成。分析人士認為，恆達在招股書中披露的政府補助可能是其一級開發的費用，但這部分業務不僅可持續性弱、不確定強，其業務的拓展範圍也有限。

對於政府對恆達集團提供巨額補助事宜，財聯社記者聯繫恆達集團進行採訪，但該公司向記者表示，目前不方便回復。“這些資訊我不掌握，也不便答覆。如果聯交所就該問題向公司上市部門提出詢問，公司會向聯交所解釋。”恆達集團辦公室一位人士表示。

負債率一度飆至762.7%

恆達集團稱，至2017年年底，以待售住宅項目總建築面積計，該公司是河南省許昌市最大的房企。

不過該公司的投資開發卻限於河南省鄭州、許昌、信陽幾個城市，項目儲備並不多。至今年5月底，該公司在河南共有21個地產開發項目，其中正在開發的項目約150萬平方米，待開發的儲備面積約207萬平方米。

恆達集團披露，公司將在許昌獲得三個潛在項目的土地使用權。這其中禹州郭莊項目的最大，建築面積約68.2萬平方米，包括土地收購在內的投資成本16.8億元。長葛范莊及鄢陵陽光城後續的開發，兩個項目建築面積約14.7萬平方米，總投資約3.3億元。

對於為何不在上市之際將上述三項目納入資產範圍，一位業內分析人士認為，這或許是出於財務等綜合考慮。“在遞交申請書前獲取土地，也許可以增加土儲規模，但也可能會因為土地支出而增加其負債率。”

實際上，雖然土儲量不大、項目囿於河南，且年銷售規模還未超過20億，但這家小型區域房企的負債比率卻高得驚人。

招股書顯示，恆達集團2015年的資產負債比率高達677%，2017年更是創下762.7%的新高，隨後2017年回落至406.6%，但截至今年四月底仍然達到340.4%。而恆達集團的債務權益比率也相當高：2015年為662%，2016年衝高至731%後，2017年回落到370.5%，至今年四月底仍高達311.7%。

對於負債率高居不下的原因，恆達集團稱主要因擴張收儲所致。

“我們收購大量土地儲備，以鞏固我們在房地產市場的領先地位。在過往記錄期間，積累了預定開發，但尚未產生重大收的大量土地儲備。我們預計，之後我們的資產負債比率將低於200%。為確保運營資金充足，我們已實施資本及流動資金管理措施。”恆達集團在招股書中表示。

業內人士分析，負債率持續處於高位，將對這家公司的融資及公司運營產生不利影響。

據了解，恆達集團的一些融資安排中有多項限制性條款，其中包括對額外債務、對借款用途等限制。據該公司與銀行就貸款及委託貸款簽訂的協定，該協定中曾對附屬公司規定，公司須保持負債對總資產比率，不得超過75%。

恆達集團坦陳，如果不能遵守貸款協定契約，可能會構成借款條款下的違約事件，而銀行有權要求加快償還全部或部分借款，並有權終止繼續提供信貸。至今年四月底，恆達集團未償還的本金總額為3.95億元。

“如果發生任何違約事件，或觸發連帶違約條文，我們的業務、財務狀況，經營業績及現金流，可能會受到重大不利影響。”恆達方面表示。

在負債率高企的同時，恆達集團其它收益這一財務項目，曾連續兩年出現淨額虧損。該公司2016年出現534.9萬元的虧損，2017年虧損額為136.7萬元。直到今年才扭虧為盈，但至今年4月30日，收益僅為9.1萬元。

不過恆達集團方面對資金較為樂觀。“董事認為，我們的運營資金足以滿足目前資金需求，可應付未來至少12個月的需求。”該公司在招股書中如是說。

此外，恆達集團還表示今年的銷售可能會出現下降。“基於今年4月30日前的合約銷售額等情況，我們預計今年的收入、淨利及待確認的總建築面積，將比2017年年度有所減少。”

對政府補助依賴度較高

恆達集團向港交所遞交的招股書顯示，該公司2015年至2017年物業銷售收入分別為10.3億元、9.3億元、15.5億元，今年截至4月30日的銷售收入為2.8億元。

同一時期，該公司獲得了政府巨額補助。招股書顯示，在扣除多項開發成本之後，2015年至2017年恆達集團在土地出讓金、安置及退稅等事項，從政府分別獲得約3.63億元、4.11億元及5.97億元的補助。

按恆達集團在招股書中披露的上述數據計算，2015年至2017年，政府補助分別佔到恆達集團年度銷售額的約35.2%、44.2%和38.5%。

恆達集團銷售部門一位人士告訴記者，這可能與公司業務模式有關。“我們是做一級和二級開發的。在一級開發中，不僅要做土地整理、規劃，還涉及舊房拆遷。”

就該公司在招股書中所提的“政府補助”， 一家房產機構研究經理向財聯社指出，這可能是指一級開發的委託費用。“一些企業與地方政府走得近，當地政府部門可能會將棚改、土地開發等項目交由這些企業來做。這部分補助多，說明一級開發的業務量比較大。”他說。

雖然在招股書中並未對政府補助做出更詳細說明，但恆達集團方面表示公司的其中一項業務，是通過參與地方政府推行的棚戶區改造，以獲得潛在土地儲備用於房地產開發。而這項業務，主要在許昌、鄭州及信陽展開。

對於上述業務，在現金流的說明中，恆達集團從側面做了一些解釋。

據了解，2015年及2016年恆達集團現金流較為緊張。2015年經營活動現金流為-4.24億元，2016年該指標為-2.92億元。

對此，恆達集團方面表示這與其業務模式有關：主要由於拆遷工作及向原住居民進行賠償，而向政府提供資金所致。“這其中大部分金額，用於相關地區政府機構與該區域物業的開發。（所開發的土地）通過後期公開招標（出讓）後，將以土地出讓金返還的形式，償付本集團。”

此外，恆達集團對所出售或待售物業，在2015年至2017年這三年分別做出減值5000萬元、4680萬元、和570萬元的撥備。

針對減值撥備原因，該公司解釋主要由於長城家園及NAPA溪地項目所致。“長城家園，是因該項目大部分目標客戶為駐扎在許昌的軍隊成員，有權按低於市場價的預定平均售價購買。而PAPA溪地，則因預售物業平均售價，低於成本。”恆達集團表示，未來的減值撥備可能還會增加，並導致純利下降。

一位機構分析師認為，目前還不能確定減值撥備是否與一級開發有關聯，但從恆達集團招股書披露的業務結構來看，其一級開發佔業務的比例較大。而一級開發所佔比重較大，這種業務的可拓展性及複製性相對有限。

“做一級開發要與政府部門建立良好關係，其中的不確定性較大，也不太容易在其它城市進行大範圍擴展。成熟的房企更多依靠的是自身專業的開發、運營能力，通過穩健的財務支持來獲得業績持續增長。”上述分析師說。