記者 | 王靜
地產行業依然是最賺錢的行業，但是地產公司卻遠遠比想象中更缺錢。
近日，一家發源於廣州番禺的中小型房企海倫堡，時隔半年後再一次向港交所遞交了聆訊材料。而在過去的半年裡，這家房企的財務壓力也在不斷加劇。
海倫堡的創始人黃熾恆，今年57歲，已經接近花甲之年。1987年，主修機械製造的黃熾恆，從番禺縣職業中等專業學校畢業，那一年他25歲。
1998年6月，36歲的黃熾恆在廣州市涉足第一個住宅地產開發項目華景新城，四年後繼續第二個項目番禺花樣年華，並終於在2005年成立廣東海倫堡，開始走出番禺，走出廣州，向全國拓展。
作為地產二代，黃熾恆之子黃博文的25歲自然高過父輩。他在2016年2月獲得美國康奈爾大學頒發的理學學士學位後，即進入海倫堡工作，並於2018年9月21日獲委任為非執行董事。他目前擔任廣東海倫堡的總裁助理，負責協助總裁管理集團。
截至2019年1月31日，海倫堡擁有122個處於不同開發階段的物業項目或項目階段，土地儲備總量約為2370萬平方米。公司項目主要位於珠江三角洲地區、長江三角洲地區、京津冀地區、華西地區及華中地區的12 個省及直轄市的33個城市。
界面新聞注意到，海倫堡的土儲主要位於三四線城市。珠三角地區土儲佔總儲備的40%，這其中又屬惠州比例最高，佔總土儲的13.4%；其次為中山，佔比為8.9%；肇慶4.5%，清遠3.7%，廣佛3.7%；長三角地區中，海倫堡重倉了紹興和合肥，兩地土儲佔比分別為3.7%和2.9%；華西地區成都佔比4.6%，昆明11.9%，西安3.6%；華中地區武漢10.8%。
在過去三年，即2016-2018年，海倫堡合約銷售額分別為156.53億元、248.88億元以及359.72億元；已確認平均售價分別為5640元/平方米、7630元/平方米和9120元/平方米。這個價格充分反映了公司的三四線戰略。
此外，2016-2018年，海倫堡毛利率水準分別為18.5%、23%、26.4%；純利率分別為20.4%、13.8%和12.9%；資產負債比率為69.4%、83.4%和133.7%；總資產回報率為5.7%、3.0%和2.5%。
截至2016年、2017年及2018年12月31日，海倫堡借款總額的加權平均實際利率分別為8.6%、7.9%及 8.8%。而在2018年十月公布的上市材料中，海倫堡2018年上半年的融資成本與2017年持平為7.9%。
這也說明海倫堡在2018年下半年能融到的錢，已經越來越貴。
依然是以2016-2018年的數據做對比，三年內海倫堡的銀行貸款餘額分別為63.96億元、67.01億元以及21.86億元；而信託及資管融資安排餘額分別為64.78億元、136.45億元、169.11億元。
不難看出，海倫堡在2017年更加依賴信託融資，該渠道的融資總額同比2016年增幅高達111%，這也導致當年信託融資總額是銀行融資的兩倍。到了2018年，達到了更為誇張的8倍。
截至2019年2月28日，海倫堡信託資管融資未償還總額已經高達177.96億元，佔公司截至同日借款總額的58.6%。
具體來看海倫堡這些信託資管融資，其中2017年9月5日向廣東粵財信託有限公司的一筆融資，成本高達13%和14%；除此之外，2017年其他信託融資成本還都控制在了10%以下。但到了2018年，海倫堡的信託融資，十個點以上的成本是常態。而2019年生效的4筆信託融資，成本分別為12.5%、9.5%、12%以及13%。
按照公司的說法，信託融資安排的期限介乎一至三年。也就是說，2019年和2020年，這些高成本的信託融資將迎來集中還款期。
對於海倫堡來說，如果不快速實現上市，公司的融資困難可能會進一步加劇。一個可以佐證的細節是，海倫堡在今年1月，發行了非公開定向債務融資工具，本金總額僅為2500萬元，但年利率高達13.2%。
一直以來，海倫堡在行業中聲音較為微弱。赴港上市的計劃，讓這家廣東房企的家底曝光在了公眾面前，也為市場展現了除了龍頭房企穩健發展之外，處於中下遊的“沉默的大多數”的生存現狀。
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