東莞上市房企第一股，高負債難題是否可破？

作者 | 格隆匯亞軒

來源 | IPO那點事

數據支持 | 勾股大數據

繼2018年7家房地產企業：正榮地產、福晟國際、弘陽地產、大發地產、美的置業、恆達集團、萬城控股，在香港成功上市後，今年，又有德信中國（02019.HK）、銀城國際（01902.HK）奔赴港交所敲鑼，如今，一家不起眼的東莞的小房企——匯景控股，也向港股IPO發起了衝擊。

東莞本土開發商的經營表現

匯景控股前身為東莞匯景房地產，由倫瑞祥在2004年成立、以東莞為基地發展的房地產公司；身為東莞一家典型的中小型房企，直到2016年，匯景控股才開始向東莞之外的城市拓展房地產業務，布局城市包括：河源、合肥、衡陽以及長沙等多個城市。

據招股書披露，截至2019年1月31日，匯景控股共擁有16個物業開發項目，總計佔地面積約200萬平方米，落成時的規劃總建築面積總計約450萬平方米。

據媒體報導，截至目前，匯景控股已自2019年1月至3月售出及交付若乾項目(包括匯景華府、匯景銀座、中央華府、禦海藍岸、匯景城市中心、城市山谷及外灘8號)約9.86萬平方米總建築面積，銷售總額約8.9億元。

根據開發商於2017年發布的合約銷售數字，匯景控股集團於東莞排名第47位，於合肥排名第59位。

匯景除了涉足房地產開發領域外，倫瑞祥夫婦還在酒店開發與運營業務、物業管理業務、室內裝飾服務業務、汽車貿易、乳業等有所布局。

據港交所披露，匯景控股有限公司日前遞交了IPO招股書。招股書顯示，其2016年至2018年收益分別為：20.93億元、11.98億元、22.38億元；毛利分別為：6.3億元、6.5億元、11.9億元；淨利潤分別為3.4億元、1.6億元、4億元。

數據顯示，2016年-2017年，匯景控股已開發及交付總建築面積分別為26.04萬平方米、10.77萬平方米、21.14萬平方米的物業。

另外，值得注意的是，匯景連續三年淨負債率超過200%。2016年-2018年，其淨負債率分別為375.4%、277.2%、242.7%。

高毛利和高負債的博弈

匯景相比其它中小型地方性房地產，優劣點明顯：

“地頭蛇”優勢：1）稀缺性舊改土儲：從土地儲備來看，匯景控股目前擁有14宗土地，其中與城市更新相關的項目達10個，總土儲佔地面積達92.9萬平方米。（如下圖）

匯景控股目前已開始預售一個城市更新項目開發的物業，總規劃建築面積為12.1萬平方米，此外，其已就3個城市更新項目向相關政府部分提交相關開發文件。而剩下的6個佔地面積為30.1萬平米的地塊在獲得政府批文後，也將成為城市更新項目。

2）東莞利潤之王：由於匯景發源於東莞，地域上具備先天拿地優勢，所以積累了較多低成本的城市更新項目；加上近年政府積極推動城市更新進程、以及趁上一波大灣區發展的熱點，使得廣東區域以東莞為核心城市的地價不斷攀升，而匯景乘勢這樣“低買高賣”，竟造就了“東莞利潤之王”的稱號。

從2016年至2018年匯景毛利率分別為：30.2%、54.3%、53.3%；毛利率的不斷攀升已經領先於同行，對比中國的頭部房地產：中國恆大2018年的毛利率為36.2%，碧桂園為27%，萬科為29.7%；似乎還是有點看頭。

財務及短期負債端承壓：根據招股書披露，截至2018年底，匯景控股擁有現金及現金等價物1.6億元，一年內須償還的短期債務為9億元，如果加上2018年的合約銷售，基本還是可以覆蓋，但是由於房地產銷售收益結轉具有滯後性，所以負債端上還是有一定的壓力。

2016年至2018年，匯景控股產生的財務成本分別為3380萬元、5020萬元以及7710萬元。截至2018年底，匯景控股的總負債達24.8億元，淨負債率為242.7%，雖然相較前兩年已有明顯下降，但從財務結構上來，公司依然面臨較大的財務壓力。

據悉，2019年1月至3月期間，匯景控股向若乾銀行取得為期一至三年的有抵押融資，年利率介於4.75%至8.22%之間。

總體來看，匯景在債務規模與現金儲備之間或難以平衡，所以在不斷尋覓融資機會從而為其業務提供支援，赴港上市或是一條不錯的出路。目前，匯景控股的募資規模、上市表現等問題還是未知，但從已披露的募資用途來看，和很多房企一樣，其希望通過借力資本市場做大自身規模。

結語

匯景控股在招股書中稱，此次計劃上市籌集的資金將主要用途為：集團訂立的若乾收購協議完成收購土地及項目公司；開發公司現有的物業項目；償還現有計息銀行借款及其他借款；營運資金及其他一般公司用途提供資金。

可以看得出，像匯景這種中小型房地產，在錯過中國房地產發展黃金期後，處於現今巨頭鼎力，基本佔據絕大多數優質資源的背景下，想要分得一杯羹，實在不容易；這就要求它們必須要凸顯自身優勢和差異化來發展，特別是在尋求規模化發展中，拓寬融資渠道以平衡“攻城略地”帶來的債務壓力至關重要；這也是為什麽從去年至今，內房扎堆赴港上市尋求多元化的原因所在。

估值來看（如下圖），按同梯隊行業平均PE約5-6倍來看，由於匯景負債率較高，預計市場給予匯景PE為4倍，且截止至2018年，匯景淨利潤為4億，所以按此計算，預計上市總市值在15-20億範圍區間。

對於匯景這種不太有名的中小型房企，如果順利上市，在品牌上或會受到有利影響，另外，加上資金量的補充和大灣區熱點的推動，或許可以給予投資人一點想象空間。