【財聯社】（記者 陳業）日前，粵系房企海倫堡向港交所遞交了上市招股書，這是其低調多年後，首次站在資本市場的高光下，接受資本的打量。
這並非海倫堡首次尋求上市，早在2015年市場就曾傳出其準備赴港上市，並將集資額暫定約1.5億至2億美元（約11.7億至15.6億港元）。或因當時估值不理想及融資需求尚不迫切，隨後海倫堡方面否認了這一消息。
“融資是第一需求。”廣東中原地產項目部總經理黃韜向財聯社記者表示。但他同時認為，海倫堡現在上市的時間有些晚了。
緩解融資壓力？
“當前背景下，房企除了開發貸以外，其他融資管道都不太順暢。公募、私募不僅成本高，而且獲批難度大。從房企老闆角度考慮，上市後不僅可以拿股票的錢，還可以在承擔高利息情況下發一些高息債，緩解短期資金需求。”對於海倫堡計劃於港交所上市，聯昌證券港股分析師鄭懷武向財聯社記者表示。
鄭懷武補充稱，“當前，香港市場對內房企去港股IPO的興趣並不大，所以房企能拿到的資金並不多。同時，目前在國內TOP前20房企的PE在5-10倍之間，中小型規模房企的PE在3-4倍之間，估值普遍偏低。”
協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝也曾表示，“房地產公司在港交所發行股份，向來不太受歡迎，除非發行價格比較便宜，否則將面臨較大的挑戰。”
今年以來，不少中小房企“迎難而上”，在香港掀起一波上市潮，其中包括已上市的弘陽地產以及計劃上市的恆達集團、銀城國際等。而這些企業的共同特點是融資金額都不大。
分析人士認為，海倫堡選擇在此時尋求在港IPO，在一定程度上體現了其融資的迫切性。海倫堡於招股書中透露，“我們於未來或會不時發行新的公司債券、優先票據或尋求其他債務融資機會，為我們現有貸款作再融資及支持擴充業務。”
海倫堡在招股書中透露，截至2015年、2016年及2017年12月31日以及2018年6月30日，其未償還銀行貸款及其他借貸總額分別為人民幣83.61億元、128.74億元、205億元及243億元。截至2015年、2016年及2017年12月31日以及2018年6月30日，其淨債務權益比例分別為128.0%、69.4%、83.4%及103.1%。
值得一提的是，今年以來海倫堡一直有意在內地公開發債，但在遞交招股書前，其申請中止了欲公開發行的公司債券。
截至10月12日，今年中止或終止申請發債的還有至少另外12家房企，包括嘉凱城、時代地產、美好置業等，多為發行人撤回發行申請。
“由於不審核，所以只能中止。”談及新中止的一筆發債申請時，一家上市房企高管向財聯社記者表示。
存貨品質成關鍵
倘若成功上市，海倫堡將是今年以來第五家登陸港股的內地房企。
據了解，海倫堡的發家地為廣州番禺，其創始人為有著“最牛散戶”之稱的黃熾恆。黃熾恆是學建築出身，對項目設計規劃有較高要求，尤其在園林及外立面的打造方面，更是精益求精。而這也是海倫堡一開始選擇在廣州番禺打造高端產品的原因之一。
海倫堡最初在廣州番禺開發的華錦新城、中頤海倫堡、海倫堡禦院等項目，至今都留有不錯的市場口碑。靠著這些項目，早期的海倫堡幾乎壟斷了番禺南部整個高端市場，獲稱番禺樓市“高端王”。
但是隨後海倫堡並未堅定在廣州大本營深耕的決心，而是轉向二、三線城市拿低價土地，並將產品定位下沉。由於布局的項目多位於地段並不太好的區域，海倫堡最初的擴張並不順利，這一定程度上拖累了海倫堡早期發展步伐，錯過了地產做大的黃金時代。
根據海倫堡最新遞交的招股書顯示，“截至2015年、2016年及2017年12月31日止年度，以及截至2017年及2018年6月30日止6個月，物業開發及銷售所得收益佔我們總收益重大部分，分別為人民幣97.38億元、141.23億元、142.2億元、29.61億元、38.45億元。”
“如果資金不緊張、存貨又好的話，那麽未來它的發展情況可能會很好，只要去化率高，它就可以周轉起來。”對於當前中小規模房企的生存現狀，華創證券一分析師曾如是分析稱。換而言之，對於海倫堡而言，好的存貨品質不僅能為其上市加分，也是其未來取得良好業績的關鍵。
在布局方面，海倫堡的招股書顯示，其至今已有112個處於不同開發階段的項目或項目階段，總建築面積約為2340萬平方米， 已在主要位於珠三角洲地區、長三角地區、京津冀地區、華西地區及華中地區的12個省及直轄市的31個城市。
財聯社記者統計，海倫堡位於一、二線城市的土儲佔總土儲約30%左右，其他土儲均位於惠州、中山、東莞、清遠、江門、肇慶、寧波、紹興等三、四線城市。
這也意味著，上述城市土儲將成為海倫堡未來創造業績，以及償還相關債務及給予投資人福利分紅的主要來源之一。
不過，在將上述土地變現之前，這些城市的土地是否能以自身價值，吸引足夠多的資本，助益海倫堡繼續向前發展，目前尚未可知。
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