這兩種房子就算被銷售吹牛吹上天，也不能買！

對於購房者而言，買房時還是必須要謹慎的。因為買房這件大事，不論你家庭富貴與否，對自己而言都是一筆不菲的開支，稍有不慎輕則破財，重則傾家蕩產。所以小編在此提醒各位購房者，不管開發商如何＂忽悠＂，這些房子是萬萬不能買的。

一、證件不全的建案

地產開發商在房地產市場上銷售建案，必須具備一定的條件，並且按照有關的規定在房地產管理部門辦理建案銷售的各種手續。其中＂五證＂、＂兩書＂是最為重要的條件。

正常情況下，只要各項審批齊全，沒有土地糾紛，都可以辦齊五證。沒有五證的房可能存在土地糾紛，報建手續不規範等，這類的房子就算買了也可能煩惱不斷。

五證是證明房地產開發商為合法的銷售主體，證明其銷售行為合法以及購房者與之簽訂的合約為合法有效的法定證件，開發商必須具備五證才能保證購房者在付款入住之後拿到房屋的產權證書。

而所謂＂五證＂是指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《建案銷售（預售）許可證》。兩書是指《住宅品質保證書》和《住宅使用說明書》。如果開發商銷售的房子如果五證不齊全，不但辦不出產權證，連簽訂的預售合約都無效。建案實行網上合約備案操作，五證不全的房子即使買房人付了錢、簽了預售合約，也不能在房地產交易中心做網上合約備案登記。如果開發商又將房屋賣給其他人的話，就會產生糾紛。還有建案預售時，房子通常還在建設中，開發商尚未取得房屋大產證，買房人不能及時辦理產權登記和過戶，而銀行的住房抵押貸款是用交易房產的產權做抵押。預售建案在產權還屬於開發商時就能貸款，一般情況下是因為銀行確認了房子有預售許可證，同時要求開發商提供階段性的擔保責任，才給購買這個建案的買房人辦理抵押貸款。

房屋屬於不動產，實行實名登記制度，如果沒有五證，房屋無法辦理房產證，不受物權法的保護。一旦開發商出現問題，消費者必定蒙受損失。

至於置業顧問就更是口吐蓮花了，讓不明情況的購房者不知不覺著了道。一旦購買，問題不斷，遲遲未動工、交不了房、規劃變動、加蓋樓層等現象屢見不鮮，讓購房者騎虎難下。

二、廣告不實的房子

無論是媒體廣告，還是戶外廣告，或者是商家四處派發的傳單，處處充斥著各種充滿誘惑的字眼。其實很多時候，建案廣告多都是暗藏貓膩我，因此大家在買房時需謹慎，另外，在鋪天蓋地的售房廣告中利用誇大訴求和虛假內容欺詐消費者的現象並不少見。

1、價格不實

例如＂單價5000元起＂這樣一個看似普通的廣告詞，卻蘊藏了無限可能。比如說房子的500元的單價可以有，也可能沒有，可能是特價房，也可能是頂層或者底層等，這個＂起＂字用的恰到好處，像一個破折號，讓你猜度。

2、地址位置不實

例如宣傳海報上標著距離某某某地鐵口200米，實則相隔十萬八千里。還有廣告語上宣傳＂二環品質社區＂，利用＂二環＂這種模糊的字眼，混淆實際地理位置，項目究竟位於二環內還是二環外？甚至有的項目明明位於三環外，卻還打著二環的旗號，讓購房者很是無語。

3、配套不實

廣告宣傳語上通常用各種近乎完美的字眼渲染著小區的高大上，XXX社區醫院、XXX學校、XXX園林等等應有盡有。然而交房之後卻發現這些配套統統消失的無影無蹤，直接影響業主入住後的生活品質。

諸如此類的廣告詞還有很多，樓間距被誇大直接影響采光、說好的贈送面積其中貓膩多等，對於消費者而言這些廣告意味著什麽呢？是實惠，還是誤導？購房者對於此類廣告的態度是怎樣的呢？是歡喜，還是反感？

希望購房在買房一定要進行實地考察千萬不要被開發商故弄玄虛的賣點所迷惑，對不實的建案廣告一定要避而遠之。還有宣傳中經常出現的面積大贈送、豪宅等誘惑人心的詞匯也不要輕易動心，切記不實的廣告宣傳是經不起推敲的。如果你還需要了解更多購房和驗房經驗，請繼續關注下載鷹眼鑒房APP。

買到廣告不實的建案怎麽辦？

對於售樓廣告，《最高人民法院關於審理建案買賣合約糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》第三條規定：建案的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就建案開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對建案買賣合約的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入建案買賣合約，亦應當視為合約內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

那麽根據這條法律規定，開發商對於建案的銷售廣告和宣傳資料一般屬於法律概念上的法律要請，但是開發商就建案開發規劃範圍內的房屋以及相關設施所做的具體確定的並且能夠對房屋買賣合約的定義以及價格的確定有重大影響的說明和允諾，屬於法律概念上的要約，該說明和允諾即使沒有寫入合約，也應當視為建案買賣的合約內容，如果開發商違反，應當成單違約責任。

由此可見，對於與建案實際情況不符的廣告，購房人應當區別對待，采取不同的策略。