開發商“雙合約”避限價 判按實際交易價付違約金

南都訊 記者吳筍林 通訊員林北征 眭翹　今年9月19日，廣州中院房地產庭在二審審理系列建案預售合約逾期辦證案件中，發現某開發商在銷售荔灣區某建案房屋時採用“雙合約”手法，主導購房者與裝修公司簽訂裝修合約，以拆分房屋交易價款。後來購房者因開發商逾期辦證，遂起訴開發商，要求給付違約金。法庭經依法審查認定，買賣雙方房屋實際交易價應為買賣合約價與裝修價之和，故終審判決應以兩項價款之和作為基數計算開發商逾期辦證違約金。

裝修款未計入交易總價款

案情顯示，該系列案的開發商與購房者簽訂了《廣州市建案買賣合約(預售)》，合約約定了房屋買賣價款，裝修交付。同時，購房者按照開發商的安排與某裝修公司簽訂了《裝飾工程委託協定書》，約定了裝修價款。上述兩份合約簽訂後，購房者支付了房價款和裝修款。後因開發商逾期辦證，雙方產生糾紛，購房者起訴要求開發商支付逾期辦證違約金。

該案一審宣判後，購房者認為一審法院認定違約金計算基數時，未將裝修款計入房屋交易總價款，與事實不符，遂提起上訴。

開發商拆分總價規避調控

廣州中院二審認為，購房者在向開發商購買案涉房屋時，簽訂了兩份合約，一份是其與開發商簽訂的《廣州市建案買賣合約(預售)》，一份是其與某裝修公司簽訂的《裝飾工程委託協定書》。購房者稱其簽訂裝修合約時並無某裝修公司人員在場簽約，而是在售樓部簽約，其簽字後是由開發商拿回去蓋上某裝修公司公章，對此事實開發商雖未確認，但也未明確否認。結合建案買賣中的現實情況和審判實踐中的經驗判斷，二審法院采信購房者的主張，本案裝修合約實質為開發商主導所簽。

二審法庭認為，開發商主導購房者與某裝修公司簽訂的裝修合約，並非合約雙方當事人對房屋進行裝修的真實意思表示。購房者與開發商簽訂的買賣合約中已經約定案涉房屋裝修交付，可見，裝修的義務主體應為開發商，購房者無需再行與他人就案涉房屋簽訂裝修合約。開發商主導購房者與某裝修公司簽訂裝修合約，實為將案涉房屋交易價款拆分為兩部分，一部分為買賣合約價款，一部分為裝修價款，目的是規避地方政府房地產調控限價政策、逃避納稅義務，損害了社會公共利益。

裝修合約被認定無效

廣州中院認為，依照《中華人民共和國民法總則》第一百四十六條“行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理”的規定，購房者與某裝修公司簽訂裝修合約為虛假意思表示，並未真正履行，且違反相關法律規定，應為無效。案涉房屋實際交易價款應為買賣合約價款與裝修價款之和。因此，購房者要求以兩項價款之和作為計算逾期辦證違約金的基數，依法有據，應予支持。