停車位裡的陷阱：購買協定陷阱不少 變相租賃僅20年

　　停車位裡的陷阱

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　　停車位裡的陷阱

　　現實中，大量開發商利用公共配套車位出售或出資獲益，消費者在購買無法進行產權登記的停車位時，極易踩進開發商設計的法律陷阱裡

　　法治周末記者 代秀輝

　　買，意味著可能要承擔很大的法律風險；不買，則意味著新車無處停放。

　　停車位買還是不買？這在王志心中左右糾結，成為一件難以抉擇的事。

　　其實，這也並非王志一人遇到的難題。

　　一位在地產領域工作多年的銷售人員向法治周末記者透露，目前房地產市場上，有很多小區存在無法進行產權登記的停車位，開發商一般通過轉讓使用權的方式銷售這類車位，而這裡面存在不少法律風險。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則提醒消費者，消費者在購買無法進行產權登記的停車位時，一定要慎重，因為一不小心可能會踩進開發商設計的法律陷阱裡。

　　小區停車位不一定歸開發商所有

　　2016年6月，家住山東省某縣一小區的王志（化名）與現在所住小區的開發商簽訂了一份建案買賣合約。因為當時沒有停車需求，為了節省置房成本，王志並沒有一並購買開發商銷售的地下車位。

　　不久前，王志購買了一輛轎車。愛車在手，王志突然發現擁有屬於自己的車位竟成為了一個緊迫的需求。

　　“因為小區外的街道很少有車位能停，我就考慮從開發商那再購買地下車位。但了解了車位的情況後，我卻不敢掏錢了。”王志說，“地下車位根本就沒有產權證，讓我簽的協定也是租賃合約。銷售人員告訴我想買就得簽他們制定的格式合約，不然拒絕出售，但合約裡卻有很多問題。”

　　其實，小區車位的權屬問題，是王志心裡的一個困惑：“實際上，對於開發商是否有銷售資格，我是質疑的，因為車位無法進行產權登記。但是我不清楚什麽樣的車位才歸開發商所有，什麽樣的車位本身就該歸業主共有？”　　 對房地產、物業管理等方面深有研究的北京市安理律師事務所律師包華告訴法治周末記者，小區車位能否進行產權登記的一個前提是，停車位是否有建設規劃許可。

　　“有建設規劃許可才可能進行產權登記。”包華介紹，“也存在有建設規劃許可但無法進行產權登記的情況。例如，建設在人防工程規劃中的地下停車位就不能進行產權登記。”

　　那麽，是否所有小區車位所有權都屬於開發商？答案是否定的。

　　北京市中唐律師事務所律師王玉臣告訴法治周末記者，至少有三種情況所有權不屬於開發商。

　　“車位屬於小區的公共配套車位，產權屬於全體業主所有。建築規劃上原本沒有車位的地方，比如車道、綠化用地等，被開發商或物業公司私自改造成車位的，這一類也屬於業主共有。”王玉臣說。

　　此外，王玉臣介紹，還有一種車位屬於國家所有，即人防工程上所建的地下車位。人防工程指的是為保障戰時人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫療救護而單獨修建的地下防護建築，高層建築同步建設人防工程是國家的強製要求。

　　“這類車位開發商日常可以根據誰投資誰使用的原則作為車位使用，但是無法辦理產權登記，也不能出售，只能出租。”王玉臣說。

　　不過，雖然法律上對於停車位所有權有所規定，但實踐中卻出現了不同情況。

　　據王玉臣介紹，現實中，大量開發商利用公共配套車位出售或出資獲益，而其中的利益很大，“但是作為小區業主，往往由於缺少相應的專業知識，難以分辨，甚至不知道開發商在用自己的車位去獲益而且自己還要掏腰包去買原本屬於自己的東西”。

　　購買協定陷阱也不少

　　車位權屬還不是唯一的問題。

　　嚴躍進介紹說，有的開發商會宣傳對未售停車位只賣不租，甚至規定“不買停車位不讓業主進小區”，這使得很多車輛難進停車場，小區外路線則是車滿為患。

　　“這種情況屬於變相迫使有需求業主高價購買車位，但他們的車位購買協定卻存在很多讓人難以接受的霸王條款，存在很多法律陷阱。”嚴躍進說。

　　對此，王志也在開發商提供的停車位購買協定裡發現一處“貓膩兒”。

　　王志舉例說，自己所居住的小區明明是“某某有限公司某縣分公司”開發，土地使用權證書上的使用權人也為該公司，但是車位購買協定上的出售方卻被換為“某某有限公司”，“同時，合約約定如果雙方出現解決不了的爭議，必須要去出售方所在地法院提起訴訟”。

　　“我曾查過，‘某某有限公司某縣分公司’注冊地在我們縣，但是‘某某有限公司’則在百公里之外的鄰市。先不說開發商故意把合約主體換成了不享有土地使用權的另一家公司，就是將來出現糾紛也要去百公里之外的鄰市維權。”王志說。

　　嚴躍進認為，雖然購買協定中存在很多對業主不利的條款，但有時業主迫於開發商的強勢地位還是會無奈地選擇接受。

　　“當我想要跟開發商修改協定內容時，開發商卻告訴我，想要買就只能簽這個合約，不然拒絕出售停車位。”在王志看來，開發商實際上是通過簽訂霸王格式條款的方式，變相迫使剛性需求業主購買車位。

　　變相租賃僅20年

　　相對於合約內容裡的條款陷阱，王玉臣則提醒消費者應當注意購買合約本身的問題，警惕開發商“以租代售”。

　　“目前，小區中的車位分為有產權證和無產權證的車位。對於沒有產權登記的車位，一般而言，要麽屬於人防工程的一部分，產權歸國家所有；要麽屬於佔用業主共有部分的車位，產權歸全體業主所有。作為非產權人，開發商辦不了產權登記，也不能轉讓。”王玉臣說，“嚴格從法律角度來看，這種轉讓合約是無效的。”

　　王玉臣告訴記者，在實際操作中，有些開發商會忽悠業主，稱即便是無法辦理產權證，也會跟業主簽訂租期長達70年的車位租賃合約，甚至會在租賃合約上寫上“車位使用權年限與地面上的建築物的土地使用權年限一致，即70年”，讓業主以為即便沒有產權也可以在70年內使用車位。

　　在王志提供的購房協定中，法治周末記者就發現了類似的條款。該條款內容顯示為“車位使用權的時間同乙方所購住宅一致，並且業主對此完全認可且無異議”。

　　“但事實上，租期長達70年的租賃合約，從第21年起就已經無效了。”王玉臣提醒，“我國合約法保護的租賃合約的最長期限是20年，如果超出20年的都是無效的，不受法律保護。而且，很多開發商實際上是項目公司，名義上屬於某某大集團，但開發了某個項目後不久，有可能就消失了。”

　　那麽，小區業主該如何辨別小區車位是否歸業主共有？

　　王玉臣提示，可以通過資訊公開的方式到相關的規劃部門調取小區的建設工程規劃許可證及附圖附件，通過上面的經濟技術指標表及圖示等去分辨具體的規劃情況。

　　“如果顯示是公共路線或者小區綠化，那麽這上面的車位就應當歸全體業主所有；如果規劃上顯示是非營利性配套，也屬於全體業主所有。”王玉臣補充說，還有一個比較簡單的辨別方法，如果車位不是人防工程，開發商也沒有取得預售許可證，不能辦理產權，一般都屬於全體業主所有。如果有業主遇到了車位糾紛，可以采取資訊公開、違法查處、訴訟等法律手段維護自己的合法權益。

責任編輯：張玉潔 SF107