小區停車位 究竟歸誰

本報記者閆承敏實習生彭袁峽 劉雨欣

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位於高新區珠海路10號的華翔世紀城，是一個2009年11月開盤的小區，目前有3000多位業主入住。從今年6月以來，不斷有華翔世紀城的業主反映，小區有兩個物業，一些業主不知道該向誰交管理費。記者接連數日採訪發現，問題焦點在於小區地面停車位歸誰所有。受開發商委託的合田物業公司稱，地面停車位屬開發商所有；華翔世紀城業委會則認為，地面停車位應歸全體業主所有。

小區倆物業一個管保潔一個管停車

位於高新區珠海路10號的華翔世紀城屬於東苑街辦珠海路社區的管轄範圍，小區佔地2.4萬多平方米，建築面積近8萬平方米。其中，住宅7.3萬平方米，商業面積0.18萬平方米，地下建築0.49萬平方米；共有4棟樓15個單元720戶，地上停車位有104個，地下停車位有138個。

5日上午，記者在小區佳奧物業的臨時辦公點看到，一名30多歲的業主正在找物業人員退已交付的停車位租金。據其介紹，她是幫鄰居的地面停車位交租金。鄰居因在外地，委託她來辦理，沒想到業主群裡說小區有兩個物業。鄰居就想等物業敲定後再繳費。記者看到，儘管佳奧物業的工作人員面露難色，但還是把錢退了。

佳奧物業一名工作人員介紹，他們是7月16日通過華翔世紀城對外招投標的方式，經全體業主多數人認定進駐的小區。但小區前期物業還沒向他們移交相關設備設施。目前，他們的安保、保潔、維修、客服等20多人已在小區為業主服務，但工作比較被動。

業主劉先生說，他過去的停車位租金是交給前期的合田物業，馬上就要到期。儘管現在有了新物業，但過去的物業仍將停車位的事務拿在手上，讓他們不知該把租金交給誰，現在還在觀望。小區業主楊女士說，一個小區只有一個物業，現在小區有兩個物業。一個管保安保潔，一個管停車，讓業主不知所措，希望有關部門及時介入，讓小區管理走上正軌。

前物業：管停車位系代管開發商資產

記者隨後來到原合田物業辦公室，發現辦公室大門緊閉。根據業主提供的信息，記者來到雲集路，採訪了合田物業的總經理楊先生。

據了解，合田物業是在城區發展起來的本地物業管理企業，品牌信任度比較高。他們此前是通過華翔世紀城的開發商——原湖北華翔宜昌置業有限公司的前期物業招投標進場的。這兩年，因和華翔世紀城業委會之間，對是否使用公共收益或住房維修金來處理房屋維修問題產生了分歧。

楊總表示，住房質保期一般是5年。在華翔世紀城的質保期到期前，他們就發現了一些建設問題，當時開發商已不知去向，是他們通過住建部門找到施工方，修複了20多個問題。此後，隨著使用年限的遞進，小區各方面的問題越來越多，為此，他們先後墊支了70萬元進行維修，但業委會一直不肯動用小區維修資金。同時，也不明確是否與他們簽訂新的物業合約，他們被迫停止墊支維修。

針對地面和地下停車位的管理，楊總表示，他們是受開發商委託收取的租金。他說，規劃停車位都是開發商的。只有在規劃之外新增的停車位才屬全體業主所有。同時，他們也向有關部門申報了地面停車場的產權，但在國家相關規定中，沒有申報地面停車位的相關條款，申報未果。他認為，開發商在地面停車位所有權只要滿足三個條件即可，即滿足業主使用、開發商和業主有合約約定、沒有利用道路和公共道路增設。

合田物業工作人員出具的相關合約資料顯示，地下、地面停車位都約定為租用。

據合田物業介紹，目前，原華翔世紀城的開發商已經解體，華翔世紀城停車位的收益已轉歸具體受益人，他們只是受其委託管理，收益部分除約定的費用外都要交給受益方。

業委會：地面停車位屬全體業主“地下停車位要看具體情形，但地上停車位，一定是全體業主的。”

昨日，記者連線正在外地旅遊的華翔世紀城業委會主任王先生，他激動地說。地上停車位屬於房屋的公共設施，具有不可分攤性，其法律權利依附於計算容積率的房屋建築物，再結合地上建築物與土地使用權不能相分割的原則。

王先生說，他們之所以一直沒有使用住房維修金來維修房屋，就在於從小區業主入住起，地面停車位的公共收益就是物業公司掌握著。所以，要求對方先在公共收益中墊支小區維修費用。

王先生表示，此前，他們和開發商物業都打過官司，在打官司期間，發現了開發商和合田物業簽訂的物業合約及其補充協議。這份補充協議要開發商與業主簽訂買賣合約時，約定地下車庫的使用權歸開發商，其停車服務費的80%歸開發商，20%歸物業；要開發商與業主簽訂地面停車位收取租金的約定，其停車服務費的30%歸開發商，70%歸物業公司。

王先生認為，對方委託管理的合約他們一直沒看到；業委會要求先擱置產權，把管理權先交給後期的佳奧物業，但對方沒同意，遂造成小區事實上存在兩個物業公司的狀況。

華翔世紀城的業主劉女士說，地面停車位只有30%歸開發商，說明開發商知道這筆錢就不該得，但在物業公司操作下，這筆錢一直被他們收到現在，這很不合理。相當於業主的權益被不相乾的人瓜分了。

主管部門：業委會可訴訟維權

針對前物業和小區業委會之間的矛盾，珠海路社區書記李珺表示，合田物業是一個老品牌的物業公司，在前期管理中做了很多有益的工作。從2018年8月起，社區就在合田物業與華翔世紀城業委會之間多次協商，但沒有達成一致。今年，雙方因小區維修問題，導致矛盾進一步激化，業委會提出來更換物業公司。

今年3月6日，小區召開業主大會，同意更換物業的居民佔大多數。隨後，經過招投標，佳奧物業進入小區。但合田物業認為，小區停車位是開發商授權給他們代管的，所以未將停車管理權限移交。因此新、舊物業交接至今未完成，也就形成了兩個物業同時管理小區尷尬局面。

“地面停車位屬於全體業主。”昨日，在市住建委物業科，針對華翔世紀城停車位權屬問題，物業科負責人江先生的回答簡單明了。

江先生說，儘管地面停車位的歸屬，沒有明確的法律規定。但一般認為，道路、綠化是業主共有，所以地面上的停車位也由業主共有。如果開發商認為規劃的地面停車位是他的，需要拿出不動產登記證來證明。事實上，地面停車位不符合產權登記條件，也無法辦證。如果開發商在合約裡與業主約定，地面車位屬開發商，那麽開發商要定點、定位，明確約定停車位的具體尺寸等細節。並且，不能單獨與一個業主約定，約定需要小區所有業主同意才有效。

此外，江先生認為，規劃的地下車庫也不一定歸開發商。除非開發商辦理了車庫不動產登記證明或人防工程許可證，才能證明地下停車位的所有權或使用權是屬於開發商的。

據了解，在現行法律範圍內，小區停車位在歸屬上分為4種情況：業主私人所有、全體業主共有、“人防車位”、開發商所有。

江先生說，最高人民法院關於建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若乾問題的解釋第2條，建築區劃內符合下列條件的房屋、以及車位、攤位等特定空間，應當認定物權法第6章所稱的專有部分：具有構造上的獨立性，能夠明確區分，具有利用上的獨立性，可以排他使用，能夠登記成為特定業主的所有權的客體——但大多數停車位不能實現這一點。

規劃不等於所有權。江先生說，規劃只是一種比例配置，它是對土地用途的說明。不能因為停車位是規劃設置，就天然屬於開發商。同時，小區土地的使用權，因為房屋初始登記從開發商轉給全體業主，分攤到業主名下的土地及其公共部分，都是全體業主的。既然土地的使用權是全體業主的，那麽地面的規劃停車位也是全體業主的。他建議代表業主的業委會可以據此向開發商提起訴訟，追回屬於全體業主的共有利益。

華翔世紀城的地面停車位歸屬問題，是導致兩個物業並存的問題根源。 記者閆承敏 攝