不買車位不能進小區？家門口車位究竟歸誰？

小區車位究竟歸誰？該租還是該售？林林總總關於車位的問題多次引發開發商、物業和業主三方的爭議。我們經常能看見這樣的報導：某小區規定業主不買車位，私家車就不能開進小區，引起了不少業主的不理解。小區的業主有沒有優先使用車位的權利？小區物業有沒有權利出租或者銷售小區的車位呢？

回答這些問題我們要先搞清三個問題：

一、開發商和物業究竟是什麽關係？

國家提倡建設部門按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。但現實中，不少小區物業管理企業均是由開發商派生出來的，普遍存在“父子關係”。了解到這個現象，我們可以這麽理解，在小區的車位上，一般情況下，物業和開發商是利益共同體。當然也不排除，由於某些原因，例如新舊物業管理公司更替時，開發商和物業公司有衝突的情況。

二、小區車位產權是如何判定歸屬的？

根據《中華人民共和國物權法》第七十四條，建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的路線或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

三、小區的車位分幾種？

一般情況，車位分為3類：產權車位、公設車位、人防車位。

產權車位主要是指開發商自建的地下車庫，且開發商單獨取得車庫產權。在這種情況下，開發商可以委託物業公司租售車位。

公設車位是車位面積已經列入公設面積被分攤。根據《物權法》第七十四條第三款規定，佔有業主共有的路線或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

人防車位是人防工程的規劃車位。按照《物權法》和《人民防空法》立法中“誰投資、誰受益”的原則，在不妨礙防空功能和滿足業主需要的前提下供業主使用，並可按約定收取一定的費用。開發商隻擁有使用權，不擁有產權，只能出租，但租期不得超過20年。

回到開篇的案例，物業有沒有權利禁止不買車位的業主車輛進入小區呢？

我們首先要看小區的車位屬於哪種性質，如果是開發商的產權車位，小區的業主可以成立業主委員會和物業進行交涉和維權。如果是人防車位，開發商沒有產權，出售車位是違法的。如果是公設車位，這類車庫所有權屬全體業主共有，根本談不上出租和出售。