長租公寓風口散去

文章首發於公眾號：叁裡河

作者： 小昱

“長租公寓就是外表光鮮亮麗，背地裡傷痕累累。”

近日有消息傳出遠洋集團將剝離旗下長租公寓“邦舍”業務，房企退出曾經的風口長租公寓行業，遠洋不是第一家。五月份朗詩發布公告稱，將處於虧損階段的長租公寓等五項業務剝離至控股集團。

其實從2018年下半年開始資本市場對長租公寓就持謹慎態度，住房租賃債屢遭監管中止或終止，僅2018年四季度以來就有超過七家企業的租賃專項債券遭到監管層終止，總規模超過200億。

遲遲無法盈利的長租公寓被趨利的資本摒棄，精明的房企退出也早有預兆。遠洋集團早在2015年宣布進行以房地產為基礎的多元業務結構發展，第二年遠洋開始涉足長租公寓。2017年遠洋旗下的長租公寓邦舍進入7個一二線城市，管理房源5千間，不過到了2018年底其房源數減至3452間。

年報顯示，雖然2018年遠洋成功邁入銷售額千億，不過扣除非經常性損益後核心淨利同比大降62.87%，資產負債率也同比增加5.28個百分點達到74.68%的歷史最高值。業務多元化沒有幫助公司收入大增，反倒拖累主業，同年遠洋營業收入同比下降10%。

受累於業績下滑，遠洋集團公開表示，目前存量及持有的物業、新業務、非開發業務佔用相當大的資源和管理精力，所以正在加快把遠洋回歸到一個以開發業務為主的軌道上來。其董事局主席李明也在2018年業績會上對投資者追問長租公寓話題不正面恢復，同樣強調關注主業。

與遠洋集團管理的幾千間房源，長租公寓業務規模較小不同，朗詩是房企系中較早進入長租公寓的房企之一。早在2014年朗詩就開始向長租公寓等多個業務領域延伸觸角，其官網數據顯示2018年朗詩擁有4萬多間房源。

克爾瑞數據顯示，2018年長租公寓在朗詩業務收入中佔比僅為1.7%，而房地產開發銷售業務則佔比84.7%，目前朗詩的利潤增長主要依靠房地產開發，長租公寓業務不但持續虧損，還有侵蝕公司業績的跡象。

2017-2018年朗詩在長租公寓板塊兩年總虧損達到2.34億，虧損還隨著業務規模的擴張有進一步擴大的趨勢。

而此次朗詩將長租工業剝離至控股股東朗詩集團，上市公司所得款項可達8.994億，可減少朗詩寓虧損對上市公司業績的影響。

現在歸於寂靜的長租公寓兩年前卻是另一番景象，2016年開始到2017年從中央到地方政策層面多次強調大力發展住房租賃市場，在利好政策頻出的背景下2010年起就初露鋒芒的長租公寓迎來了行業元年。

2015年開始VC、PE對品牌公寓支持力度加大，各大公寓公司融資額度明顯增多同時融資頻次加快，魔術方塊公寓在2015年首次獲得2億美元融資。2017年房企也紛紛入場，就連銀行對長租公寓的態度都發生180度大轉。

2016年進入長租公寓領域的旭輝，其旗下領寓國際副總裁高傑2017年接受經濟觀察報採訪時說：“我們一年前去跟很多銀行談融資，根本就約不到人。結果2017年下半年，風口突轉，各種銀行都來找我們。”年底旭輝發行的首單民企長租公寓儲架式權益類REITs30億規模從計劃發行到最終成功僅用了短短43天。

到了2018年初自如更是獲得有華平投資、紅杉資本、騰訊三家領投的40億A輪融資，也刷新長租公寓行業最高單次融資記錄。同策統計數據顯示，2018年長租公寓行業十幾家企業全年總融資規模超過700億。

不過因為整個行業都不盈利的狀況下市場說冷就冷，房企系的退出只是這個行業趨冷的現象之一。

中原地產分析師盧文曦曾表示，對長租公寓而言不賺錢是常態，5年以上的培育期是非常重要的，自有資金投入較多，現金流回正需要時間。

同時，長租公寓採用融資手段進行規模擴張，8%的融資成本讓企業背上沉重的杠杆壓力，在成本居高不下，在產業鏈其他增值業務盈利模式尚不成熟的情況下，規模擴張後的盈利壓力十分巨大。

又因為目前發行的以長租公寓為底層資產的ABS或類REITs產品，期限多為2-3年，優先級收益率最高不超過6%/年，而長租公寓運營商收攬房源與房東簽的至少5年的合約，很容易出現短資金長用的情況。

同時公司借錢擴張，花出去的錢多，進來的錢少，資金鏈很容易出現問題，引發爆倉。

去年8月隨著杭州鼎家長租公寓的暴雷，運營4年的上海寓見公寓也在10月陷入拖欠房東租金，部分租客背上分期貸款還被趕出去，資金鏈岌岌可危，緊接著資金方之一的華瑞銀行要求對寓見進行信貸資產保全。

暴雷前寓見資產管理超300億，已開業門市43家，開業房源2萬間，並且寓見還曾獲得雷軍等明星投資人的“加持”。

寓見的暴雷也引得前我愛我家集團副總裁胡景輝呼籲相關部門對全國長租公寓運營商展開地毯式排查。

整個2018年一共有10家長租公寓先後出現問題，長租公寓行業除了部分運營商因為資金引發暴雷出清外，巨頭並購小規模公寓運營商也開始了。

今年1月灣流國際與深圳本土長租公寓品牌星窩創享青年公寓在上海召開新聞發布會宣布並購完成。

同月，總部位於北京的蛋殼公寓宣布以2億美金收購發家於杭州並在長三角頗有影響力的長租公寓愛上租。

愛上租在長三角地區擁有的分散式長租公寓房源超過8萬間，錢江晚報報導稱，據一位知情人士透露，其實在愛上租被蛋殼公寓收購前，已經遇到了資金緊張的問題，甚至爆出提前跟房東解約止損的新聞。

蛋殼此次收購完成後，其管理的公寓房間數量接近40萬間，業務分布於北京、上海、廣州等10個一二線城市。

受益於規模持續擴大，今年3月1日，蛋殼宣布完成5億美元C輪融資，由老虎環球基金、螞蟻金服聯合領投，本輪融資後，蛋殼公寓的估值已經超過20億美元。

不同類型的長租公寓運營商頭部效應越發明顯。

龍湖冠寓目前開業5.3萬間，其計劃2019年累計開業接近10萬間，2018年業績會上龍湖管理層對住宅開發的要求比較保守，未來增速達到10%即可，但是對於商業運營、長租公寓、智慧服務主航道業務都有比較好的預期，預計到2020年，龍湖冠寓的收入將超過20億元。

龍湖2018年年報數據顯示，集團物業投資租金收入為40.9億，冠寓的收入佔比達10.4%，2018年冠寓錄得租金收入達4.2億。冠寓管理的5.3萬間公寓中，開業超過6個月項目的出租率為87.4%，整體出租率僅有50.1%。

迅猛的拓展速度拉低冠寓整體出租率，雖然規模在擴大收入增長也在2018年大幅增長1062.7%，但目前冠寓仍然沒有賺錢。不過龍湖是top30房企中，唯一在年報中提到長租公寓收入貢獻的房企。

長租公寓要盈利，成本不能超過房租的5成，目前還在培育期的長租公寓投入都過大，即使是輕資產運營的長租公寓運營商，僅拿房成本就高達收入的7成。

不過也有頭部房企系長租公寓運營商在放緩擴張的腳步，萬科泊寓覆蓋全國35個城市，累計開業超6萬間，不過萬科在其年報中卻提出“聚焦主航道，鞏固提升基本盤”，並且租賃住宅業務被歸入“其他業務”中並沒單獨列示。2017年時萬科為第二年定下累計開業15萬間的目標，但是2019年的目標就支降至10萬間，且以“萬村計劃”拓展租金業務的計劃也在年報中消失。

長租公寓行業現在成了飛不起來的“豬”，旭輝領域北京事業部總經理湯若季對地產雜誌說的話也反映了行業現狀：“長租公寓就是外表光鮮亮麗，背地裡傷痕累累。”