來源：上海證券報（ID:shzqbwx）
今年以來，長租公寓爆雷不斷，曾經入局的行業大佬們紛紛撤退。頭部房企萬科則不得不承認，長租公寓在經營上確實有壓力。
曾經被資本捧在手心的長租公寓行業，為何在短短兩三年內成了資本的“棄兒”？整個行業又該如何破局呢？
老大萬科也虧損
在萬科剛剛召開的2019年中期業績推介會上，萬科總裁兼首席執行官祝九勝主動提及了萬科長租公寓項目目前的虧損狀態。
萬科長租公寓的“萬村計劃”近期被傳出主動違約，與已簽約城中村房東洽談違約賠償事宜，放棄部分已簽約房源。
對此，祝九勝坦承，長租公寓在經營上確實有壓力，但目前即使虧損也會在股東接受的範圍內。
同時，萬科管理層表示，今年長租公寓已經具備了獨立成軍的條件，萬科泊寓已成立了專門的事業部，會長期堅持做下去。
不過，就在一個多月前，剛上任履職一個半月的萬科長租公寓事業部總經理薛峰被傳已提出辭職，而萬科官方對此也予以確認。
其實，萬科長租公寓的項目運營在業內並不算差。
財報顯示，截至6月30日，萬科長租公寓業務已覆蓋35個主要城市，累計開業8.2萬間，其中74%位於北京、上海、深圳、廣州、杭州等14個核心城市，開業半年及以上的成熟期項目平均出租率為91%。
行業衰退已有先兆
其實，行業衰退、企業退出早有預兆。
今年5月，房企系中較早進入長租公寓的房企之一朗詩發布公告稱，將處於虧損階段的長租公寓等五項業務剝離至控股集團。根據官網數據，2018年朗詩擁有4萬多間房源。
財報顯示，2017年-2018年朗詩在長租公寓板塊兩年總虧損達到2.34億元，隨著業務規模擴張，虧損還有進一步擴大的趨勢。
今年6月，有消息傳出遠洋集團將剝離旗下長租公寓“邦舍”業務。
2016年遠洋集團開始涉足長租公寓，2017年遠洋旗下的長租公寓邦舍進入7個一二線城市，管理房源5000間。不過，到了2018年底，其房源數就已減至3452間。
今年七夕，樂伽公寓通過其官方微信平台發布公告，確認停止運營，無力履行合約和償還欠款。
樂伽公寓在南京、蘇州、杭州等8個城市均有布局，成立了300多家簽約中心，為超過40多萬客戶提供服務，管理的房源超過20萬套，目前大量租房者正在維權中。
整個2018年，共有10家長租公寓出現問題。GO窩公寓、Color公寓、寓見公寓、好租好住、愛公寓、優租客、愷信亞洲、鼎家公寓等接連出現資金鏈斷裂，其中不少長租公寓項目還獲得過明星投資人和機構的“加持”。
破局唯有慢下來
2015年-2016年的長租公寓行業，是房地產利好政策的對象，是資本捧在手心裡的寵兒。為何在短短兩三年的時間內，長租公寓卻成了“棄兒”呢？
據業內人士介紹，長租公寓傳統的盈利模式是：一套房源月租5000元，平台以4800元到4900元的價格簽下，一年隻給11個月房租，權責託管簽3年，長租公寓運營方賺的是一個月房租，賭的是之後2年租金上漲的差價。
再來看看已經爆雷的樂伽公寓是如何運營的：
月租5000元的房子，樂伽公寓直接給房東5500元，以求短時間快速搶奪房源。而在房屋租賃市場疲軟的情況下，樂伽公寓經常以低於市場價1000元/間的價格拋出，並且以優惠去遊說租客半年付或年付，而支付房東卻是季付，用更多現金，去拓展新的房源。
這就是如今長租公寓行業普遍存在的“高收低租”現象。
業內人士普遍認為，長租公寓要盈利，成本不能超過房租的五成。目前還在培育期的長租公寓投入都過大，即使是輕資產運營的長租公寓運營商，僅拿房成本就高達收入的七成。
可如今房價和資金隻跌不漲，越來越多競爭者的加入，導致運營方拿房成本越來越高。高調如樂伽公寓這般想要用資金砸開市場者，則更加加重“高收低租”的效應，那麽賺錢就成了整個長租公寓行業的奢望。
某位在房地產行業浸淫十餘年、目前正在運營長三角某長租公寓項目的業內資深人士告訴記者，長租公寓企業要想活下來，唯有打破原來“高收低租”不合理模式這一條路：
“之前，整個行業都是以資本、現金流、高收低租的模式去做規模，市場上大家都不缺現金流，缺的是現金儲備。但是，在目前行業趨冷、資本收手之時，資金活水便不足了，現金流狀況也不太好，各種雷都爆了出來。我認為要破局只有一條路，就是讓市場租金與業主租金達成平衡，讓目前市場上的長租公寓企業先能夠活下來，才能謀求進一步的發展。”
“近十年，長租公寓行業用固定不變的模式運營，並呈現出高速發展的態勢。如果還是這樣發展下去，整個行業都很危險。現在已經到了要改變模式、該慢下來的時候了。”該資深人士分析道。
微信編輯：山曉倩
監製：鄒晨潔
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