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龍湖首嘗“租賃債券”

論發債,就服龍湖。

導讀

在長租公寓融資盛況火熱之時,龍湖地產也不甘作壁上觀,通過發行住房租賃專項公司債獲得融資。如今,這筆錢已經落袋。

3月21日,作為業內首個將長租公寓提升到戰略級業務的公司,龍湖集團發行第一期30億元的五年期住房租賃專項公募債券,債券票面利率5.6%,這也標誌著全國首單住房租賃專項債券的成功發行。

租賃債券成香餑餑

早在2017年7月,住建部、發改委、財政部等九部委發布《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》。該檔案提出,加大對住房租賃企業的金融支持力度,拓寬直接融資管道,支持發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券及資產支持證券,專門用於發展住房租賃業務。

顯然,房企的住房租賃專項公司債也受到監管層青睞。時隔5個月,2017年12月28日,由龍湖集團旗下的重慶龍湖企業拓展有限公司(下稱“重慶龍湖”)申報的住房租賃專項公司債券被上交所預審核通過,且獲中國證監會核準,這標誌著全國首單公募住房租賃專項公司債券正式落地。

據悉,重慶龍湖住房租賃專項公司債券發行總規模不超過人民幣50億元,期限不超過15年,主體和債項評級均為AAA,分期發行,募集資金將主要用於龍湖集團聚焦在一線城市和領先二線城市的長租公寓項目建設。其中,首期基礎發行規模為30億元,其中21億元擬用於住房租賃項目建設。

顯然,住房租賃公司債的票面利率與發行公司整體的評級有關。而中誠信證券評估有限公司對發行人及第一期住房租賃專項公司債券的AAA評級。因此,龍湖第一期住房租賃專項公司債券為無擔保債券,其發行實際規模為五年期人民幣30億元,債券票面利率為5.6%,附第3年末發行人有權調整票面利率及投資者有權回售債券。

2017年被認為是龍湖地產發展長期租賃市場的關鍵一年,在打通融資管道的同時,龍湖冠寓頗為密集地在各地開業、獲取項目,這主要得益於集團內部的戰略調整。

記者翻閱龍湖地產2016年年報發現,其提到“除了傳統的開發物業與物業運營,龍湖地產也在嘗試兩大新業務:定位於滿足年輕客群品質租住及生活服務的‘冠寓’和定位於商業綜合體內聯合辦公的‘一展太空’”。彼時,“一展太空”已經陸續在北京、上海、成都、重慶等城市落地,但“冠寓”並無落地的項目。

再看龍湖地產2017年的中報,長租公寓“冠寓”已經被提升為主航道業務,預計當年將新增超過1.5萬間長租公寓,並進入16個城市,到2020 年公寓的租金收入將超過20億元。

長租公寓的戰略高度提升後,龍湖地產開始馬不停蹄地落地項目。2017年3月,“冠寓”成都金楠天街店、“冠寓”時代天街店正式開業,這是“冠寓”的首發之作,標誌著龍湖地產正式進軍長租公寓市場。

數據顯示,截至2017年,龍湖冠寓已布局全國17個一線及領先二線城市,其中已有門市開業的城市14個,開業房間超過1.5萬間,其中成渝門市出租率95%以上,杭州門市開業即滿租。按照計劃,至2020年,冠寓將達成20億元營收、規模行業前三的目標。

與多數房企的重資產模式不同,龍湖地產的冠寓秉持輕資產模式,快速做大規模。“冠寓將不拘泥於龍湖自有物業。在起步階段,龍湖將以輕資產模式為主,會租賃其他的物業,以期快速在市場上佔據規模;中長期看,龍湖會逐步輕重資產並舉。”龍湖集團副總裁兼冠寓CEO韓石說,“龍湖傾向重資產的原因之一是,集團更看重優質資產運營的商業模式,聚焦在資產保值和經營增值的邏輯上,目前輕資產的毛利率在35%以上。”

由於冠寓是輕資產模式,難以通過發行類REITs獲得融資,只能在公司債方面做文章。值得注意的是,龍湖地產發行的住房租賃公司債期限比較長,不超過15年(含15年);而償債方式對募投項目的收益方面無硬性要求,償債資金將主要來源於龍湖地產拓展日常經營所產生的現金流。

顯然,這些優勢對於進入長租公寓的房企更有吸引力。繼龍湖之後,合生創展、富力地產、綠城房地產、首創置業等均加入發行住房租賃債券的行列。

債市松動?

不少業內人士指出,相比2017年上半年之前,地產類公司債最近有明顯松動的跡象,房企發行的住房租賃公司債基本都能獲批。

而在此之前,公司債則過了一段“緊日子”。從2016年10月開始,交易所開始試行房地產公司債分類監管,在重點調控的熱點城市競拍“地王”、哄抬地價,以及前次債券募集資金尚未使用完畢或違規使用募集資金的三類房地產企業禁發公司債外,對擬發公司債的房地產企業執行“基礎範圍+綜合評價指標”的分類監管標準,對符合基礎範圍要求的房地產企業,通過綜合指標評價進一步遴選,再劃分為正常類、關注類和風險類。這一監管措施實施以後,地產公司發債速度明顯放緩。以龍湖地產為例,2017年僅發行了一筆無擔保綠色債券,總規模是30.4億元,其中,5年期票面利率4.4%,7年期票面利率約為4.75%。

從2017年下半年開始,地產類公司債已然放鬆不少,地產類上市公司債絕大多數獲得了交易所的放行。2017年11月1日,華發股份發行不超過25億債券獲上交所無異議函;11月13日,金科股份發行不超過60億公司債券獲深交所無異議函。

今年3月8日,金科股份發布公司債上市公告。公告顯示,發行總額為35.80億元,其中品種一發行19.70億元,佔本次債券發行規模的55.03%,票面利率為7.20%;品種二實際發行數量為16.10億元,佔本次債券發行規模的44.97%,票面利率為7.50%。

對於上市房企而言,債市松動無疑是一大利好。“房企作為長租公寓的參與方,相對而言,本身具備很強的融資能力。如今,又有長期的住房租賃公司債助力,房企的資金優勢將更明顯,搶灘市場的能力也會有極大的提升。”一位證券人士指出,相比之下,其他的參與方,因為企業規模很小,發債指標難以達標,很難通過發行住房租賃公司債獲得融資。隨著融資管道的不斷打通,長租公寓的行業格局或將進入並購整合階段。

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