長租公寓競跑： 借力資本杠杆 上市房企忙“圈房”

本報記者 朱藝藝 上海報導

“運營近3萬間，累計開業4萬間，拓展規模4.5萬間”，2018年半年報中這些鮮活的數字，無不體現出在局者對於規模擴張的野心。

隨著房地產市場由增量轉向存量，圍繞存量資產運營和租賃的服務，成為房企布局的重點，萬科（000002.SZ）、龍湖（00960.HK）、旭輝（00884.HK）、碧桂園（02007.HK）等至少15家房企布局了長租公寓。

萬科表示，2018年將新增10萬間泊寓，龍湖冠寓的目標則是在2020年達到規模行業前三，碧桂園也稱三年內衝擊100萬套長租公寓。

表面上看，這是一場關於規模的競賽，而背後，資金實力、品牌運營、後台研發，才組成了無形的競爭。

規模戰

已在長租公寓市場打拚三年的世聯行（002285.SZ），是為數不多在半年報中詳細披露公寓規模、出租率、續租率等指標的公司之一。

2018年上半年，其公寓管理業務實現營業收入1.67億元，同比增長146.72%。2016年這個數字僅為0.43億元。

世聯行稱，其公寓業務已在30個城市布局，累計服務租客6.2萬人次，運營項目177個（包括包租及託管模式），運營間數近3萬間，覆蓋核心一二線城市，運營6個月以上項目出租率超過90%。

“之前我們完成裝修並投入運營約3.5萬間，現在出於成本管理考慮，公司將收縮分散式公寓，專注精細化集中式公寓。”9月11日下午，世聯行證券事務部人士解釋。

針對不同群體，其推出了紅璞公寓、紅璞家寓和紅璞禮遇三類產品。其中，廣州、杭州、成都、武漢、西安、南京和鄭州被定位為紅璞公寓的7大重點城市。而家寓產品，落地武漢、蘇州、廣州等城市，出租率超過94%。

世聯行指出，自有管道（如老客戶帶領新客戶簽約和非公寓線內部轉介等管道效果明顯）續租率明顯上升，保持在40%左右，同比漲幅14%。

值得一提的是，世聯行還完成以1.98億元間接收購杭州三箭裝飾工程有限公司100%股權的交易，從而獲得其持有的杭州昆侖工坊項目近1.5萬平方米的物業所有權，用作長租公寓運營。

同樣將公寓業務覆蓋30個城市的還有房企龍頭萬科。

半年報顯示，萬科旗下長租公寓分為青年公寓（泊寓）、家庭公寓、服務式公寓，累計獲取房間數超過16萬間，累計開業超過4萬間，開業6個月以上項目的平均出租率高達92%。

另一家規模房企龍湖集團，也在加速擴張長租公寓業務。

龍湖集團首席執行官邵明曉在中期業績會上透露，截至上半年，龍湖冠寓已在16個城市開業，上半年累計開業超過2萬間，公寓整體出租率76.2%。而到今年年底，龍湖提出了累計開業6.5萬間的目標。

同為港股上市公司的旭輝集團，則在中報披露“公寓租賃及裝修服務收入677.3萬元”。

9月11日下午，旭輝人士告訴21世紀經濟報導記者，“截至今年8月底，旭輝領寓拓展規模4.5萬間，已經在上海、蘇州、杭州、成都、重慶、南京、北京、無錫、廈門等20個城市布局，續租率在50%左右。”

2016年至今，旭輝旗下長租公寓品牌領寓規劃了博樂詩服務公寓、柚米國際社區、菁舍青年公寓三個品牌。目前，其長租公寓開業項目平均出租率在85%以上。

起步較晚的碧桂園，於2017年正式成立長租事業部，公寓品牌名為BIG+碧家國際社區。

在中期業績說明會上，碧桂園集團副總裁兼行銷中心總經理程光煜表示，截至今年6月底，長租業務在建房間數已超過2.1萬間，已獲取項目總房間數已超過2.4萬間。開業3個月的公寓平均出租率91%。

也有一些上市房企未在半年報中提及“長租公寓”的數據，如金地集團（600383.SH）僅提到商置的長租公寓板塊“運營穩健”。

9月11日下午，金地集團證券事務部人士對此解釋，“公司該業務還在開拓階段，沒有單獨披露這一塊的數據。”

值得一提的是，2018年3月7日，金地集團的商業運營平台金地商置（00535。HK）通過旗下深圳火花時代投資管理有限公司，以1166.7萬元出資接盤深圳長租公寓品牌“Warm+”（我們家）。

組合拳

為發力長租公寓，各大房企都打出了資金和運營的組合拳。

包括ABS、REITs在內的資產證券化產品，成為不少房企青睞的選擇。

今年2月2日，從發布長租公寓品牌到100億元REITs獲批，碧桂園一共用了44天。

此外，今年3 月 21 日，龍湖集團發行一期30億元的五年期住房租賃專項公募債券，債券票面利率 5.6%。8月，再發行二期20億元。

2018年8月9日，針對旭輝領寓的國內首單民企長租公寓儲架式權益類REITs“高和晨曦-中信證券-領昱1號資產支持專項計劃”上市，框架30億元，首期發行規模為2.5億元。

幾乎同時，萬科完成15億元住房租賃專項公司債券發行，票面利率4.05%。

對於未來的打算，龍湖集團首席執行官邵明曉表示，龍湖冠寓目標出租率88%-90%，成熟期35%左右毛利率 ，12%-15%淨利率。現在冠寓在投入階段，但挑選物業非常謹慎。目前已開業房源20%是重資產，80%是輕中資產，即龍湖租過來再租這種模式。“但是我們強調p&l（損益表），單方收益模型是賺錢的。”

旭輝集團總裁林峰也公開表示，所謂短期內不盈利分兩塊去看，整體公司不盈利是因為前期投入較大，後台研發、系統、品牌以及財務資本投入較大，但要做到每一家單列盈利。每一家單列盈利超過一定規模後，會把後台成本覆蓋掉，時間一長，前期投入的系統成本也會分攤掉，這是趨勢。

未來3-5年內，旭輝的長租公寓希望做到20萬間以上的規模，保持行業第一梯隊，前五位的規模。

碧桂園給自己的定位是“堅持做民生地產，定價將符合租客負擔能力，貼近市價”，其在年內預計實現12個城市、46個項目同時開業。

對此，睿意德策略顧問部總經理周長青分析，“長租公寓收益比較低，所以需要有足夠的規模效應，才能確保規模經濟性，所以會出現各家企業搶賽道的情況。”

他提到，“長租公寓有自持運營、二房東、管理輸出等三種商業模式，其中，自持運營回報率低，回收周期更長，對資金要求比較高，所以需要引入金融方面的資源。”

（編輯：巫燕玲）