龍頭房企長租業務跑馬圈地 萬龍碧恆誰將拔得頭籌？

　　龍頭房企長租業務 “跑馬圈地” 萬龍碧恆誰將拔得頭籌？

　　本報記者 張曉玲 實習生 廖蘭茜 深圳、廣州報導

　　將長租公寓列為集團戰略主航道業務後，龍湖集團旗下的冠寓擴張迅猛。

　　5月18日，龍湖集團董事長吳亞軍與農業銀行董事長周慕冰會面，共同探討了龍湖長租公寓業務與農行不良資產處置相互結合問題，今後，龍湖“冠寓”將得到農行的政策支持。

　　除了龍湖，萬科、碧桂園、恆大等超級房企也已入局長租公寓，並展開激烈角逐，規模競爭已開始。

　　金融也在為長租助力。5月23日，上海證券交易所債券業務中心副總監金永軍在2018房地產金融論壇上表示，為促進房企轉型發展，拓展住房租賃市場，新的投融資方式應運而生。

　　目前，多家房企在租賃金融領域紛紛試水，已發行或擬發行多款租賃證券化產品。

　　租賃規模為王

　　地產公司作為長租公寓領域的一支重要力量，近年來不斷加大在長租房領域的布局力度，其中萬科、龍湖、碧桂園、恆大擴大規模勢頭迅猛，動作頻頻，各自的模式卻有所不同。

　　較早開始長租公寓業務的房企，主要通過塑造自有品牌進行輕擴張，並結合一定比例的重資產，自持用地。其中萬科和龍湖目前規模靠前。以布局最早的萬科為例，長租公寓被視為“城鄉建設與生活服務商”戰略的一個重要環節。

　　據萬科2017年報數據顯示，萬科長租公寓品牌“泊寓”已覆蓋全國29城市，開業房間數超3萬間，獲取房間數超過10萬間。萬科董秘朱旭表示，今年萬科計劃新獲取10萬間以上的租賃住房，新開業5萬間以上。

　　依托龍湖集團綜合實力，龍湖冠寓積極打造長租公寓生態圈，現已布局全國17個一線及領先二線城市，開業逾1.5萬間房量。

　　除了改造二手房源，萬科還通過城中村綜合整治及租賃運營業務，加快擴張；此外，萬科在幾個一線城市拿了好幾幅自持地塊。

　　龍湖集團與萬科發展長租的模式相近，從2016年涉足長租公寓開始，龍湖推出長租公寓“冠寓”品牌，開啟“二房東”模式。“冠寓”近兩年擴張迅速。

　　碧桂園是另外一種模式：通過盤活集體租賃用地，打造長租城市。碧桂園還深耕城市群內二線城市的長租。5月5日，碧桂園長租公寓BIG+碧家國際社區莞深品牌發布，繼上、廣、深等一線城市，及武漢、廈門等熱點二線城市後，又迅速進入了東莞的長租公寓市場。

　　目前房企長租公寓都提出了規模化的目標，萬科提出對標德國排名第一的公寓品牌，房間數量為30萬間；龍湖集團曾表示，至2020年公司將從長租公寓業務獲取超20億元的租金，並進入行業前三。

　　碧桂園則提出了3年100萬間的計劃。恆大雖然沒有提出具體數字，但從大手筆的租賃融資來看，其未來規模也不會小。

　　從目前規模來看，目前萬科與龍湖走在租賃市場的前列，卻也面臨來自碧桂園、旭輝集團、招商蛇口和中駿集團等規模房企強勢入局的挑戰。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，對於租賃企業來說，獲得資金支持，可以增加房源的供應量。在長租公寓初始階段，仍是規模為王，跑馬圈地是必要策略，畢竟這是一門依靠租金現金流的生意；而且，規模為王實質是品牌第一的概念。通過規模擴張發揮市場品牌影響力。

　　但他也提醒，若資金投入很大，短期內孵化不出優質的租賃品牌，可能會出現類似招租效果不好的狀況。

　　借力租賃金融

　　各大房企在其規模不斷“攀高”的同時，金融的作用不可忽視。但與此同時，租賃市場也面臨拿房成本更高、盈利模式不清晰等問題。

　　龍湖在3月21日發行了第一期30億元的五年期住房租賃專項公募債券，債券票面利率為5.6%，這使其成為國內首個嘗試住房租賃專項債券的地產公司。

　　據金永軍介紹，2018年上交所推出了首單住房租賃專項公司債，重慶龍湖地產融資規模50億元，用於上海、南京等一二線城市的公寓項目建設。

　　金永軍表示，目前上交所已有20多家大型的房地產企業以及十多家輕資產的住房租賃企業積極到市場進行融資。住房租賃專項公司債目前擬發行的金額超過1000億，資產支持證券擬發行的金額超過500億。

　　金永軍還提出，不動產的金融創新領域，2018年主要集中在資產證券化。第一是以優質的商業地產作為標的物業，做成CMBS，類REITs產品，以及在證監會的統一長官下一級探索公募的REITs產品；第二是租賃物業的證券化產品；第三是供應鏈證券化產品。這三部分是上交所2018年在住房租賃的ABS市場重點發展的方向。

　　東方金誠首席分析師徐承遠認為，近年來房地產相關資產證券化融資工具單數和規模較快增長，基礎資產類型不斷豐富。展望2018年，在政府大力推進住房租賃市場、鼓勵REITs和資產證券化的政策指引下，房地產資產證券化將迎來更大的發展。

　　但問題仍然存在，深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉表示，到今年5月為止，我國住房租賃行業投資回報率仍較低，一線城市商品住房租賃回報率不足2%，考慮到融資、配套、管理、運營等，甚至可能不盈利。而REITs介入有望解決這一困境。

　　嚴躍進表示，租金回報率的提升，有很多管道，一個很重要的管道就是讓租賃和購房的差異減少。這樣才能真正形成更忠實的租賃客戶，其收益才會提高。

　　證券化方面，更主要的是要強調租金收益的穩定和成長性，對於相關房企來說，積極做證券化創新，同時鼓勵形成長期租賃合約，這樣對於穩定租金也有積極作用。

　　（編輯：周開平，郵箱：[email protected]）

責任編輯：李鋒