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資本逐利長租公寓 另類金融創新惹爭議

  資本逐利長租公寓 另類金融創新惹爭議

  來源:時代周報

  7月以來,李楓所在的長租公寓公司叫停了收房的步伐。

  “在自如和蛋殼公寓進入廣州後,有一段時間我們曾停止收房。”他向時代周報記者講述了當時的房源市場上,遇見對方的中介收房,轉身就走。“搶不過他們,他們的融資能力強,資金周轉快。”

  今年1月,自如公寓完成40億元人民幣A輪融資。同年2月,蛋殼公寓完成1億美元B輪融資,6月再獲7000萬美元B+輪融資。在資本的加持下,兩家公寓在搶佔房源的市場上一路高歌猛進。

  而在8月17日,我愛我家前副總裁胡景暉卻公開指責以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商,為了擴大規模,以高於市場正常價格的20%-40%在爭搶房源,人為抬高收房價格,而這些長租公寓重裝修、N+1出租模式加劇了租房價格上漲。

  一場長租公寓間的暗鬥逐漸浮出水面。

  “去年和今年,租房市場可以說是異軍突起。”中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁向時代周報記者分析,在我國房地產大規模調控、壓製的背景下,政策鼓勵租賃市場發展,給了一個巨大的口子,“長租公寓在政策的推動下,大家都看到了這個巨大的蛋糕,只要進入這個領域就可能會撈到一桶金。”

  資本逐利租房市場

  十九大報告中提及,堅持“房住不炒”的定位,加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度,讓全體人民住有所居。2018年的中央經濟工作會議上,將其作為8大經濟工作計劃之一,提出要發展住房租賃市場特別是長期租賃,保護租賃利益相關方合法權益,支持專業化、機構化住房租賃企業的發展。

  資本聞風而動,加速入場步伐。以鏈家為代表的租賃公寓運營機構和房租中介,積極布局長租公寓市場,迅速成長起如自如公寓、蛋殼公寓等一批長租公寓企業。互聯網巨頭如騰訊、阿里、京東等也通過設立租房平台或投資租房運營企業的方式,參與其中。

  金融機構也為房屋租賃市場提供資金支持。2017年11月,中國建設銀行通過和招商、華潤、萬科等大型地產開發商的合作,推出了面向租房者的貸款,利率低於同預售屋屋抵押貸款的利率,期限最長可達10年,額度最高為100萬元。

  宋丁認為,資本進入租房市場,會不惜一切代價搶佔市場,在壟斷或控制了市場之後,將來再把價格調高。而面對嗷嗷待哺的市場,為了不虧損,中介機構只能按照收購房源的價格加價租出去,長租公寓在資本的助力下就出現了一個價格的跳漲。

  中信證券數據顯示,今年7月,北上廣深等一線城市房租增速處於過去五年高位,過去一年,其平均租金漲幅達到20%。除開畢業季短期拉升租房需求,搶房源被認為是租金上漲背後的推手。

  而為了打擊中介搶房源,哄抬房租。8月23日,在北京市住建委官方網站上,23家涉嫌違法違規的租房中介機構被予以曝光,其中自如公寓赫然在列。住建委表示下一步將加大懲處力度,予以高限處罰,實施聯合懲戒。次日,12家投訴較多的中介機構被約談,長租公寓市場的監管,漸成“嚴打”形勢。

  “搶租房源並沒有助推租客們的租金大幅上漲,只是業主的租金上漲了。長租公寓運營商壓縮自己的盈利太空,給業主加錢。”李楓向時代周報記者解釋,一套房的利潤太空在1000元-2000元不等,近期也是因為品牌公寓有了大量資金的入账,為了搶佔市場,搶佔房源,將利潤太空壓縮,用來搶佔市場房源,看上去收房成本上升了,實際上租金並沒有漲多少,也在遵循著市場規律。

  “8000元、8500元、8700元……惡性的競爭價格,其實很多時候房子並沒有簽約成功,據我了解,最後競價抬高了收房價,事後長租公寓運營商都不會和房東簽合約。”李楓說,“我相信市場是理性的,如果租金真的高得離譜,沒人會去租,國家政策也不允許這樣。”

  另類金融創新惹爭議

  8月19日,胡景暉曾警示資本進入租房市場可能帶來的風險。他在個人的媒體溝通會上表示:“長租公寓爆倉,一定比P2P爆雷更厲害。”不料一語成讖。8月20日,杭州的長租公寓運營商鼎家網絡科技有限公司(下稱“鼎家”)宣布資金鏈斷裂破產,波及4000戶租客受損。

  鼎家的破產,牽引出其背後“金融+長租公寓”的模式,這種ABS融資模式,被質疑暗含風險。

  長租公寓ABS的融資模式,相當於房客在租房的時候簽了合約,在接下來一年裡按月或者每季度繳錢給租房公司,這類似一種債務。而租房公司將這些債務打包做成證券產品賣給投資人,這就是 ABS(資產證券化)。

  宋丁認為,長租公寓運營商利用租客的信用獲得貸款,從銀行的角度講,他們做的是信貸業務,但是到了市場上,就出現了租客的信用和貸款分離的情況。“不是信用者獲得貸款,而是被別人利用了。這就把信和貸給切開了,有可能會產生金融的風險在裡面,銀行也會受到一定的壓力。”

  一位不願具名的長租公寓業內人士持相反觀點,他向時代周報記者表示,長租公寓需要投入裝修改造,才能面向租客,租金貸本質上是平衡資金收支,部分收回運營成本,包含裝修、管理成本、人員工資、財務成本等,這樣的金融操作在任何一個行業都是相當普遍的。

  宋丁表示,通過資產證券化產品獲得銀行融資,同時又通過公寓出租,回收租金,兩個管道完成了長租公寓整個融資的過程。他認為,長租公寓並非中介所有,而是從市場上高價收購而來,是用別人的資產做資產證券化產品,這是風險所在。“他們利用了銀行和原業主的資產,利用了政策支持,製造了一個比較大的系統性風險的可能。”

  李楓覺得此次長租公寓的爭論,主要集中在租房貸上。“長租公寓本身的發展模式是沒有問題的,可以鼓勵多種支付模式,有租客是願意接受這種分期付款模式的,關鍵是中介要明確告知對方。”

  加強長租公寓金融監管

  收房是做長租公寓的關鍵一步,決定著日後的利潤太空。據李楓介紹,長租公寓運營商都是通過線下的中介收房,和房東簽合約,然後翻新裝修,“一般都會隔出一間房來,三室變四室”,這也被業界稱為“n+1”模式。最後是通過長租公寓運營商的平台,將房子分租出去。

  “在搶房源的高峰期,我們這些中小型長租公寓公司只能撿漏。打資訊差,在他們還沒有發成屋源前,提前和房東簽合約。”李楓舉例說,一套房的收房價是5000元,利潤太空有2000元,“他們可能加價到6500元,我們就不可能和他們搶了,因為我們的目的是賺錢,而他們的目的是搶佔房源。”

  8月17日,北京住建委聯合市銀監局、市金融局、市稅務局等部門,約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人,明確了“三不得”:不得利用銀行貸款等融資管道獲取的資金惡性競爭搶佔房源;不得以高於市場水準的租金或哄抬租金搶佔房源;不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合約等方式搶佔房源。

  “從中介(長租公寓)的角度來講,如果在現有的政策管控框架內,這樣做也沒有什麽問題,租客簽約了,銀行也把貸款放出來了,利用增益的資金,可以做其他事情。”宋丁認為,該事件凸顯了我國在金融創新方面國家政策法規的缺失性。“無法監控到如此細的環節,但這其實是一個很大的口子,一旦戳開以後,他們利用國家對租賃市場的支持,利用巨大的租戶信用,形成一個巨大的資金流,這就會產生金融風險,所以國家一定要盡快補課。”

  徐斌提醒租客:“凡是讓你貸款租房再還貸的,一律都不要接受,就算便宜、店大也不行,除非他把他家房子抵給你。”他認為在房屋租賃方面,我國仍然存在立法不足的情況,應該加強法律方面的監管。同時應該設定租金的上限,跟住房價格一樣受到限制。

  “現在租房市場泥沙俱下、魚龍混雜,市場應該已經出現扭曲了。”宋丁表示,下一步肯定政策要出來了,要對整塊租金價格管制、房源的收購等頒布一些管制措施。“特別是現在國家經濟背景不好的情況下,要避免長租公寓成為一個負面的推動因素。”

  “如今能買房子的人越來越少,租房的人越來越多。”長租公寓租客歐力告訴時代周報記者,房租上升會讓更多有抱負的年輕人遠離城市,如果一個城市重視租客群體,應該建立由政府、企業和租客共同去承擔租金的體制,在司法和配套等方面予以扶持和幫助。

  時代周報記者曾聯繫自如公寓的管家,希望做進一步採訪,對方表示暫不能接受採訪。

  (文中李楓、羅麗、歐力均為化名)

責任編輯:李鋒

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