天譽置業：半年合約銷售創歷史新高 核心利潤同比增長20％

8月20日，天譽置業（00059.HK）公布了中期業績，財報數據顯示，公司2019年上半年實現公司實現收益37.29億元人民幣，核心利潤達9.8億元。半年合約銷售額53.2億元，同比增長157%。總體來看，公司合約銷售表現突出、核心利潤大增、負債可控、業務亮點頻現，結合資本市場的表現情況來看，天譽置業長期投資價值凸顯。

近年來，房地產市場受到較強政策調控影響，整體行業環境並不景氣，面對如此嚴峻形勢，天譽置業仍然在大環境中取得了可圈可點的表現。而靚麗的業績指標背後，展現的還有公司在轉型之路上通過小戶型、低總價、低門檻置業，多重生活配套裝務的青創社區產品贏得了市場高度的肯定。

當下房地產競爭進入下半場，天譽置業透過主打剛需幫助年輕人實現置業的市場定位，在緊貼國家調控政策的同時，也正一步步將自己成長為青創社區細分市場的龍頭企業。

1· 半年合約銷售大增157% 核心淨利潤達9.8億

根據中報披露，2019年上半年天譽置業期內收入37.29億元，同比減少8.43%，公司錄得毛利約9.49億元，同比增幅30%。核心利潤達9.8億元，考慮到2018年同期有2.9億元一次性收益，若剔除該因素影響，得到公司核心淨利潤較2018年同期增長20%。

結合往年業績數據來看，公司近年來一直處在高速發展階段，收益保持快速增長，其中2017年更是創下自身歷史最好業績記錄，2018年公司再進一步，持續保持穩健高增長的態勢。

而從當前中報表現來看，公司的增長趨勢仍然可持續。

首先關注到合約銷售方面，今年上半年公司合約銷售額53.2億元，同比增長157%。公司2019年的目標合約銷售規模為120億，較2018年的93.7億增幅約為28%，而當前公司已經完成了該目標的44.3%，而上半年取得的合約銷售金額也已經達到2017年全年銷售的91.6%，反映出公司強勁的增長態勢。

考慮到公司近年推出的項目多處於南寧、重慶、昆明這些強二線城市，其受益於城鎮化和一線城市人口回流等因素影響，市場需求仍然有較大支撐，此外作為小房企，公司本身的銷售規模並不大，在充足的可售貨值儲備下，其合約銷售目標完成難度也不算大。最後從天譽的產品屬性來看，公司仍以住宅細分市場中的青創社區為主，具有小戶型、低總價、低門檻置業，多重生活配套裝務等產品特性，其主打剛需，定位也將有利於提升去化。

由於房企的收入確認時間一般以建案結算交付客戶為時點，因此營業收入和淨利潤反映的是前幾年的銷售情況，而過去一兩年，天譽置業的銷售表現一直呈現高增長的趨勢，因此不難期待的是，伴隨著前期已售項目的不斷結轉，公司的收入及利潤還將持續表現。

儘管今年上半年公司整體淨利潤有所下降，但核心淨利潤仍然表現強勁，這也說明公司前期高增長的合約銷售正不斷增厚公司的利潤。雖然整體利潤下滑，但從財報給出的分析來看，下滑主要是受到2億元物業評估溢價及0.9億收購收益影響所致，如若剔除這一塊的影響，公司的整體淨利潤表現也十分可觀，其中核心利潤率更是能夠達到26.34%。

另外憑借獨特的市場定位及較強的成本管控和綜合運營能力，天譽置業毛利率持續表現，財報數據顯示，今年上半年公司毛利率達到25.45%，同比增長8個百分點，盈利能力表現突出。值得一提的是，近年來公司持續在青創領域發力，青創模式帶來的經營效率的提升如今也不斷在財報中得以驗證，毛利和核心淨利持續高增長，公司轉型之路已經取得初步成績。

2· 土儲充裕，優質布局助力未來高增長

房企的生命線在於土儲，土地儲備量有多少，土地資源的質量如何直接決定著一所房企在行業內的發展高度和發展前景。

從天譽置業的土儲情況來看，目前公司現項目組合估計總建築面積共約2600萬平方米。其中有現有在建在售項目總可建面積合共約587萬平方米；待開發項目估計項目總可建面積合計約29萬平方米，且分別位於廣州及深圳；已與政府或第三方簽協議待開發項目估計項目總可建面積約1318萬平方米。

從布局來看，正如上文所提及的，公司的土儲布局除了深圳、廣州這樣的一線城市外，其更多的還有諸如南寧、重慶、徐州、昆明這樣的強二線城市，從這些城市的特徵來看，經濟的高增長及周邊人口的快速聚攏，催生了巨大的房地產的需求，因此這些城市整個房地產市場中長期仍然還將是一片欣欣向榮之態。憑借高品質的項目和產品，天譽置業也很好的迎合了消費升級的大趨勢，未來在這些城市房地產市場中還將不斷有所表現。

除此之外，天譽置業在粵港澳大灣區的土儲表現也非常驚人，有近730萬的可建面佔到公司總土儲的28%。此外在廣州、深圳這樣的房地產存量市場還擁有規模不小的舊改項目，根據公司資料顯示，其潛在土地儲備方面，天譽置業舊區改造重建項目估計潛在總可建面積達到約654萬平米，另外還有2個待開工建築面積29萬平米。憑借在這些存量市場的稀缺土地資源，天譽置業未來還將大有可為。

綜上，不難看出無論是當下的項目情況還是未來的潛在土地儲備，以及公司還將根據市場情況不斷增添新儲備的動作，天譽置業都有著足夠的資源支撐其長遠的發展。

3·結語

受行業環境影響，房地產市場的資金近年來一直處在緊張狀態，不少房企面臨較大壓力，天譽置業作為中小型房企按理來說在大環境中承受的壓力也應該不小。不過從中期財報來看，公司的債務情況仍然表現良好，截止19年6月底淨負債率為52.2%，處在安全水準。

與此同時公司亦持續不斷在優化債務結構，減少短期負債，增加長期負債，以此應對行業在資金上面臨的暫時陣痛。公司當前現金充裕，伴隨利潤增厚財務實力不斷增強，整體風險依舊可控。

面對嚴峻的經濟環境，天譽置業繼續維持強勁銷售能力，並且在財務穩定性表現突出，從長遠來看，公司較大規模且高質量的土儲奠定了長期發展基礎，而伴隨其不斷向青創領域藍海轉型，品牌效應亦不斷凸顯，未來價值可期。

隨著此次業績的造好，作為港股通成分股，公司價值進一步得到確認，而憑借其扎根的青創藍海，具備細分領域稀缺性特徵，相信伴隨資本市場認知加深，公司的股價有望迎來新一輪的重估。