日前，首創置業股份有限公司（以下簡稱“首創置業”）2019中期業績披露，期內，該公司實現營業收入為104.76億元，較去年同期增加約47%，營業利潤21.78億元，較去年同期增長約42%。財務方面，期內首創置業總負債為1532億元，資產負債率約為78%。貸款及公司債券共計1015.58億元，其中長期貸款及債券為772.9億元，貨幣資金373.87億元。
01
負債高企，賣“子”借錢
今年上半年，財報數據顯示，首創置業資產總額約1953.51億元，同比增長58.51%；總負債約1532.36億元，同比增長約59.3%；資產負債率約78%，較去年末期提升1個百分點。同時，首創置業有息負債1023.72億元，淨負債率為154.3%，較2018年末有所下降，但仍處行業較高水準。
值得注意的是，在高負債的背景下，從去年年中至今，首創置業頻頻出售旗下資產股權加快回籠現金。
8月14日，北京產權交易所信息顯示，首創南京投資管理有限公司擬轉讓首創青旅置業（昆山）有限公司（下稱“青旅置業”）51%股權。資料顯示，青旅置業注冊資本30000萬元，2012年5月22日成立，經營範圍包括房地產開發、銷售、物業管理、資產管理等。
雖然成立7年之久，但青旅置業的財務情況仍處於虧損狀態。2018年，青旅置業營業收入238.6萬元，營業利潤-204.39萬元，淨利潤-204.22萬元。最新財務報告顯示，截至2019年6月底，其營業收入為211.7萬元，營業利潤-479.01萬元，淨利潤-423.95萬元。
包括轉讓青旅置業在內，近兩個月來，首創置業已接連3次轉讓項目股權。
2019年7月3日，首創置業公布了兩起轉讓事宜。北京產權交易所發布信息顯示，首創置業出資的康誠置業有限公司掛牌轉讓沈陽吉天置業有限公司50%股權，轉讓底價為1.56億元。同一天，首創置業擬轉讓北京天城永元置業有限公司50%股權。
7月31日，首創置業以3.85億元底價轉讓北京陽光苑商業投資有限公司35%股權。
早在去年11月，首創置業在北交所公開掛牌轉讓的方式出售北京陽光苑的部分股權，底價約3.85億元。實際上，首創置業持有其35%的股權，主要資產為北京陽光大廈。業內人士分析道，不排除首創置業以明股實債的形式向委託方發起一個結構化信託融資的可能。
中國企業資本聯盟副理事長柏文喜分析道，“首創真實的賣樓原因，一方面可能是其資金緊張而融資困難，不得不賣樓來緩解資金壓力；另一方面，可能是首創置業年度業績不好，為調節業績而將物業升值較多的陽光大廈物業出售，增值部分完稅後分別可以計入2019年度的公司年度利潤。”
值得注意的是，這並不是首創置業第一次出售項目公司，用於盤活資金。去年6月，首創置業以6.67億元出售北京金融街國際酒店59.5%股權。四個月後，首創置業擬5.98億元向龍湖集團附屬掛牌轉讓北京開元和安投資有限公司51%股權。
針對近幾次出售資產的動因，首創置業將之歸結於需加快資產周轉速度、增加流動資金、優化資產結構等。但上述一系列頻繁的股權轉讓動作，不禁讓外界對首創置業的財務情況表示擔心。
對於賣資產是否是因為資金緊張的質疑，首創置業執行董事及總裁鍾北辰解釋稱：“一家房地產公司，主要工作是買土地，建設好後，賣給合適的買家”。在他看來，一家房地產公司，除了住宅銷售以外，進行其他物業的銷售也是很正常的事情。
“今年的出售計劃只是剛好都趕在一起而已，並不是公司出現了資金的缺口才需要賣這些資產。”鍾北辰解釋道。
除了轉賣資產，負債高企、手頭現金不寬裕的首創置業通過密集融資來緩解資金之渴。8月16日，首創置業股份有限公司公告稱，建議在北金所非公開掛牌發行債權融資計劃，融資總額不超過80億元，包括固定期限債權融資計劃和無固定期限債權融資計劃兩個品種。在今年3月，首創置業發布公告稱擬發行不超過300億的企業債券及不超過100億元的中期票據，獲得的資金將全部用於投資建設、補充運營資金、償還公司債務等。
資金壓力下，首創置業上半年動用銀行貸款、公募債券、私募債、公司債券、債權融資計劃等多種方式募集資金。這導致其當期利息費用達15.28億元，而同期集團淨利潤僅有17.59億元，歸屬於母公司股東的淨利潤更是僅有11.87億元。
3月27日，首創置業公布與首創證券等其他承銷商訂立承銷協議，發行數額不超過100億元的境內公司債券。
此外，就在首創置業轉讓陽光大廈股權的前一日，7月18日，據上交所披露，首創置業一筆50億元的資產支持類證券發行申請被上交所“終止審核”，透露出了市場對首創置業資產負債狀況的擔憂。
多渠道密集融資之外，回A融資也曾被首創置業視作重大戰略之一，然而這一計劃在2018年再度落空。2018年9月，首創置業發布公告稱，考慮到公司業務發展的需要，主動撤回建議A股發行申請。早在2004年，其便公布回A計劃。但內地資本市場對房企上市門檻和要求從未有過根本的鬆綁，且愈發嚴苛。
密集運作後，首創置業現金流壓力暫緩。截至報告期末，其貨幣資金373.87億元，較2018年末增多148.16億元。
為降負債，首創置業還發起供股計劃。今年3月，首創置業發布供股計劃，預期每10股現有股份將發行不多於5股供股股份，已發行股份總數預期將增加不超過50%。
此前，鍾北辰對此公開解釋稱，一直受製於股本限制、高負債率，影響了首創置業的發展速度。本次供股計劃，可以降低杠杆、增強資金實力。
在中期業績發布會上，首創置業董事會秘書秦怡交代了供股計劃的進展及規模相關細節，“供股計劃已提交到證監會，證監會也出了第一輪的反饋意見，首創置業也在積極地跟證監會來溝通去推進。”此外，秦怡透露供股規模大概在20-30億，並表示公司希望今年能夠完成供股，但的確實施的時候要看證監會批準的時間。
“關於負債率，現在負債率在一個安全的水準，具體的經營指標，包括回款、償債能力、未來發展前景、抗風險能力等都是非常健康的。”中期業績發布會上，鍾北辰這樣表示。
02
衝規模、快周轉“後遺症”
首創置業的資金承壓與其衝規模、快速擴張有著很大的關係。
作為隸屬於北京國資委的國有企業，首創置業在2003年上市之初僅在北京發展。2005年後，首創置業開始向西南、長三角拓展，將市場開拓至天津、成都、重慶及無錫等城市。
雖然南下開拓十餘年，但北京無疑是首創置業重倉之地，其對於北京地區的依賴度可從銷售數據上看出。今年上半年其北京地區銷售金額約215億元，佔比高達53%。天津、上海、成都、重慶、澳洲分別實現銷售金額約62.53億元、50.91億元、8.08億元、8.39億元、11.87億元。然而，北京市場兵家必爭，克而瑞數據顯示，今年上半年北京市企業權益金額榜上，首創置業落在十名開外，僅以30.2億元的權益金額位居第19位。
為改善城市布局、緩解掣肘，今年上半年，首創置業動用一二級聯動、基金平台拿地、合作開發等模式積極拿地。期內新獲13個二級開發項目，總投資額約171.3億元，其中三大核心城市圈投資額佔比達81.3%。住宅業務首進蘇州、佛山、東莞和廈門等城市。
截至報告期末，其土地儲備總建築面積1308.9萬平方米，權益總建築面積904.4萬平方米。土地儲備總建築面積中，85%為發展物業，15%為投資物業及其他。
半年報顯示，2019年上半年，首創置業各項目實現簽約面積162.7萬平方米，同比增長19.4%；簽約金額405.4億元，同比增長12.4%。按照全年800億元的銷售目標，首創置業剛好完成全年銷售目標的一半。
早在2018年，首創置業就提出800億元的銷售目標，但數據顯示，2018年首創置業實現簽約金額706.4億元，與既定的800億元簽約目標仍有百億差距。此外，在簽約額未達標的情況下，各項利潤指標均出現不同程度下降。其中，營業利潤31.6億元，同比下降18%；淨利潤下滑至24.17億元，同比下降13.56%；歸屬母公司股東淨利潤19.23億元，同比下降9%。
今年，首創置業再次向800億目標發起衝刺，鍾北辰在業績會上也表態：“下半年首創置業的銷售要達到400億元以上，全年銷售目標800億元以上，下半年可售貨源811億元，實現49%的去化率，公司有信心完成簽約目標。下半年內，公司將加快周轉，確保實現全年簽約目標，同時繼續多渠道發揮好強化銷售回款考核激勵。”
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