融創中國（1918.HK）於8月22日盤前披露了2019年中期業績。
細讀這份財報發現，公司的營收、利潤均呈快速增長態勢；上半年合約銷售額超過2,100億，增速是行業的2倍以上；土地儲備充裕，為後續發展提供重要支撐；账上現金及現金等價物接近1,400億人民幣，流動性較為充足；同時，新產業布局逐步落子，文旅城、文化項目嶄露頭角。
以下為中報披露的部分核心數據：
其實如果從更廣義的角度來看，在房地產增速下台階、市場集中度不斷提升的行業背景下，融創中國的這份財報或許正好代表了頭部房企當前所面臨的機遇以及挑戰。
業績表現：營收、利潤增速超60%，毛利率提升至25.19%
財報數據顯示：融創中國上半年實現收入768.4億、歸母淨利潤102.9億，分別同比增長64.9%和61.7%。如果剔除業務合並收益及其攤銷、金融資產及投資物業公允價值變動損益、非核心業務的資產減值損益等事項的影響，公司實現的歸母淨利潤為126.6億，同比增速上升至128.4%。
對比已披露中報、且上半年銷售額同樣位居市場前五名的另外三家房企碧桂園、萬科A以及保利地產，融創中國的營收、歸母淨利潤增速均位居第一。
值得一提的是，融創中國的毛利率、淨利率同樣維持著過去幾年以來的上升態勢，分別由2017年中報時19.62%、12.10%上升至最新的25.19%、14.47%。這在很大程度上反映了公司產品競爭力、成本管控等綜合能力的提升。
具體拆分來看，成本、費用端的營業成本、銷售及市場推廣成本、行政開支的增速均小於營收增長，因而提高了公司的盈利水準。
業務構成方面，公司的主營主要包括三大部分，分別是物業開發（銷售住宅及商業物業）、文旅城建設及運營、其他所有分部。其中，文旅城建設及運營於2018年底作為一個新的獨立分部呈報、而其他所有分部具體包括了物業管理、物業租賃以及裝修服務等。
截至2019年6月底，物業開發、文旅城建設及運營、其他所有分部的營收分別為734.17億、10.77億以及23.44億，分別佔營收的95.55%、1.40%以及3.05%。
預計在較長的時間段內，物業開發仍將佔據絕對的主導地位。
地產銷售：半年賣出超2,100億，穩居行業前五
2019年上半年，公司累計實現合約銷售金額約2,141.6億，同比增長11.8%，穩居行業TOP5。
回顧融創中國的發展歷史，2016年進入銷售爆發期，當年實現銷售額1,506.3億，同比增長120.8%。自此之後，公司一路邁過了2,000億、3,000億甚至4,000億的整數關口。
隨著銷售增長，公司在行業中的排名也水漲船高。2014年首次進入行業銷售排名前十，之後一路高歌猛進，自2017年開始已經連續兩年多穩居行業前五名。
值得一提的是，雖然公司上半年11.8%的銷售增速相較前兩年已經有所放緩，但這是在房地產調控力度不減、融資逐步收緊，且同期全行業銷售額同比僅增長5.6%的背景下所取得，並不算容易。
展望2019年下半年，融創將有超過420個項目在售，總可售資源預計超過人民幣5,700億，其中超過80%位於一二線城市。
土地儲備：貨值2.82兆，重點布局一二線城市
如果說合約銷售金額代表的是過去的經營成果，那麽土地儲備指向的就是未來的銷售潛力。
截至6月底，融創中國完成了中國所有一線、二線及強三線城市的全國化布局，最終形成了北京區域、華北區域、上海區域、西南區域、東南區域、廣深區域、華中區域以及海南區域這八大區域。
截至公告期末，公司連同其合營公司及聯營公司的土地儲備約2.13億平方米，土地儲備貨值約2.82兆，其中超過83%位於一二線城市，平均土地成本約4,307元/平方米。
按照土儲面積排序，公司布局的前十大城市分別為重慶、青島、天津、濟南、武漢、成都、鄭州、昆明、西安以及杭州。其中，布局最多的重慶、青島、天津以及濟南四個城市的總土地儲備均超過了1,000萬平方米。
考慮到公司2018年、2019年上半年的銷售額分別為4,608.3億以及2,141.6億，這些土地儲備足夠公司未來多年的開發。
更為重要的是，在“房住不炒”的調控總基調下，充足的土儲能夠使融創擁有相對更好得心態以選擇拿地時機，從而更能夠把握機會或者應對市場風險。
對比行業老大哥萬科來看，後者截至2019年6月底在建項目和規劃中項目的總建築面積約為1.53億平方米，明顯少於融創中國的土地儲備。
流動性：账上現金充足，國際三大評級機構上調評級
另外，房地產作為高杠杆、周期性行業，負債、現金情況也需要重點關注。
最新數據顯示，截至報告期末，融創中國账上擁有現金及現金等價物（包括受限現金）1,380億，同比增加14.8%。從過去幾年的趨勢來看，账上現金呈現出穩步增長的態勢。
值得一提的是，這一現金規模足以覆蓋公司一年內到期有息負債超1.1倍，覆蓋下半年到期有息負債超3.1倍。
從融資角度來看，根據不完全統計，公司2019年以來共發行五期美元優先票據，合計金額接近30億美金。其中一個很明顯的特徵是，票面利率呈現逐步下降的趨勢，由最高的8.375%下降至最新一期的7.25%。
這對公司節省融資成本，進而提升利潤將提供不少助益。同時，或許也從側面反映了市場上的投資機構對公司價值的逐漸認可。
融創中國還在半年報中提到，基於對公司經營態勢、充足流動性以及杠杆率長期下降趨勢的認可，三家國際評級機構在2019年4月再次提升公司評級，其中穆迪將公司主體評級由B1上調至Ba3，展望穩定；標普將公司主體評級由B+上調至BB-，展望穩定；惠譽將公司主體評級由BB-上調至BB，展望穩定。
隨著土地稀缺性進一步提高、體量變大，房企之間的競爭將更多體現為綜合實力的較量，其中重要的一環便是資金成本。對於融創中國來說，邊際降低的融資成本或將有利於提升公司長期的競爭力。
新業務布局：文旅、文化業務齊發力
需要指出的是，隨著經濟增速放緩、城鎮化水準提高，房地產行業也進入了一個增速逐步放緩，市場集中度不斷提升的階段。
官方統計數據顯示，2019年1-6月全國建案銷售額為70,698億，同比增長5.6%；建案銷售面積75,786萬平方米，同比下降1.8%。兩者均較前幾年同一時間有所回落。
同時，根據國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院三家研究機構共同發布的《2019中國房地產百強企業研究報告》，截至2018年底，百強房地產企業的銷售總額為8.72兆，市場份額上升至58.1%，相較上年提升10.6個百分點。
面對這一行業趨勢， 融創中國在聚焦地產主業的同時，結合自身的優勢未雨綢繆，加速布局融創文旅、融創服務以及融創文化等相關產業，提出了“中國家庭美好生活整合服務商”的長期願景。
從公司各類新業態的布局時點可以看到，2015年以來呈現明顯的加速趨勢：
值得一提的是，廣州融創文旅城、無錫融創文旅城這兩大項目均在2019年上半年開業，新業態布局初見成效。融創文化則於8月21日宣布戰略控股夢之城，公司將擁有後者豐富的動漫IP矩陣並進行深度開發。
在土地儲備、簽約銷售額、資產和利潤規模等核心指標穩居房企第一陣營之後，融創的中報顯示出新的特徵：在成為行業龍頭公司之後，不僅僅追求速度，還要在資產規模、流動性和利潤之間取得平衡。（CJT）
本文作者：麵包財經
免責聲明：本文僅供信息分享，不構成對任何人的任何投資建議。
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室