匯率市場動蕩 房企美元債經受考驗

冉學東

近期匯率市場真可謂驚濤駭浪。

11月2日，美國非農數據晚間來襲，在岸人民幣收報6.8897，上一交易日收報6.9496 ,升值599點，創9月28日以來最高。而就在10月最後兩天，人民幣連續突破6.96、6.97點位，並屢創自2008年5月以來新低，很多人以為，匯率要破7.00大關了。沒想到的是，11月的第一天，離岸的人民幣匯率從6.9805到6.9191暴漲600點。

人民幣這一輪史無前例的走勢，原因除了美元的走軟外，更重要的是監管層出手狙擊人民幣“破七”。儘管人民幣沒有進一步貶值，但是這種過山車似得動蕩，讓借了美元債的房地產老闆肯定非常揪心。因為房地產企業融資愈發吃緊，還債高峰期來臨，比如像恆大這樣的地產龍頭也不得不去海外高息發美元債。

恆大近日宣布，擬通過旗下附屬公司景程作為發行人，發售美元優先票據，所得款項淨額主要用於現有離岸債務再融資。公告稱，債券分3種，分別是利率為11%的2年期債券、利率為13%的4年期債券、利率為13.75%的5年期債券。根據彭博匯編的數據顯示，13.75%的利率指引是今年亞洲垃圾級債券發行人中最高的。

本來恆大希望通過這3種債券融資20億至30億美元 ，但市場反應冷淡，所以最終規模縮減到18億。即使這18億，其中的10億還是許家印及其本人全資擁有的XinXin (BVI) Limited各自認購了2.5億美元的2022年票據及2.5億美元的2023年票據，總計10億美元，以示其對公司的支持及信心。

如此高成本的美元債，不僅僅恆大一家。近期正榮地產一筆三年期美元優先票據的成本也高達12.5%，茂業國際的兩筆兩年期優先擔保票據成本達到13.25%。

在境內的融資市場上，最高利率的房地產信託目前的利率也罕有超過10%的案例，可見房地產企業最近在內地融資有多難。

這導致房地產企業境外發債更加踴躍，今年1-9月地產境外債淨融資額折合人民幣1700億左右，與17年同期基本持平。不過今年年中開始針對地產企業境外發債的管理明顯收緊，導致二季度房企境外融資下滑，而且能夠在海外發債融資的企業多是大型龍頭。

2016年和2017年兩年是房企美元債發行高潮，2017上半年房企發行美元債的募資規模達到 244 億美元，高出 2016 年全年發行規模近 75%。今年前半年監管層就對房企發債資金用途監管更新，多家房企公司債被中止審核，境內外發債被限制。截至2018年6月，包括碧桂園、萬科、綠地、花樣年等中資房企發行的364天期美元債高達113.5億美元，超過2017年整年的總額104.7億美元。2018年第三季度共發行房地產美元債24期，規模82.70億美元，佔總發行金額的24.36%，儘管總量有所下滑，但是規模也不小。

就恆大發行美元債的目的而言，其主要是為了歸還離岸市場債券，但如果房地產企業從境外發債融資用來歸還境內的欠債，則可能面臨利率和匯率的雙重風險。

目前由於中美巨集觀經濟形勢走勢持續分化，中國經濟下行壓力較大，美國經濟強勁，經濟數據好於預期，尤其是就業數據已經創幾十年來最好水準，美聯儲未來還將連續加息，美元利率飆升，美元指數連續上漲。

但是中國貨幣政策為了刺激境內基礎設施投資，緩解債務成本壓力，今年來連續降準，市場利率持續下跌，中美十年期國債收益率利差已經縮窄到40點以下，美債成本未來還會抬高。

而就匯率而言今年來美元匯率比較強勢，但今年以來升值差不多4%，但是人民幣已經貶值超過7%，如果未來人民幣還繼續貶值，匯率方面的壓力會非常大。

最近幾年對於房地產調控的政策儘管比較緊，但真正起作用的是前半年棚改貨幣化政策的退出，給大舉進軍三四線城市的開發商潑了一盆冷水。粗略估計，2017年市場20%的需求來自棚改貨幣化，且集中於三四線城市，這讓重倉三四線城市路線的開發商紛紛“急刹車”。

資料顯示，今年前半年，恆大的匯兌虧損達到了17.1億元，如果此輪人民幣沒有監管層強力拉升破七了，那今後恆大在匯兌方面的虧損還會放大。

也就是說，如果未來房地產監管政策持續加緊，房企償債能力弱化，進行美元融資然後境內還債的房企，可能遭遇多重圍困，包括利率、匯率和房價進一步下跌所形成的償債能力持續弱化的局面。

責任編輯：吳麗華 主編：冉學東