房企半個月發170億美元融資計劃，平均利率已高達8％

在房企融資環境持續收緊，融資成本不斷走高的情況下，仍有不少房企發布海外融資計劃。

7月17日，佳兆業集團控股有限公司（01638.HK）發布公告稱，發行2023年到期的3億美元利率為10.875%的優先票據。這也是佳兆業今年以來第五次發行美元優先票據，共計16.5億美元，平均利率11.3%。

公告顯示，佳兆業此次發債所得的款項將用於一年內到期的現有中長期境外債務再融資。

不僅僅是佳兆業，面對融資環境持續收緊，借新還舊需求上升的情況下，即便融資成本高企，仍有不少房企海外舉債。

來自中原地產研究中心的統計數據顯示，2019年7月1日以來，超過20家房企發布美元融資計劃，共涉及資金高達170億美元，刷新歷史紀錄。

此外，監測數據顯示，在今年7月12日國家發改委發布房地產企業美元債收緊政策後，房地產企業在窗口期已經大量發布美元債，合計超過25億美元。

包括中國金茂控股集團有限公司、佳兆業集團控股有限公司、融信中國控股有限公司、寶龍地產控股有限公司、時代中國控股有限公司、旭輝控股（集團）有限公司、江蘇中南建設集團股份有限公司等發行多筆美元債。

而對於房企來說，融資成本也正在不斷上升。中原地產研究中心數據顯示，今年上半年融資成本平均在6%左右，7月以來，美元債成本快速上升，7月美元融資平均利率已經高達8%，最高甚至達到了15%。

中原地產首席分析師張大偉指出，最近房地產企業面臨資金面的多重管制與收緊，在信託有監管加強預期下，海外美元債也開始強監管。但整體看，政策都不是一刀切暫停，都是加強監管，對於正常融資沒有影響，但對於大額度融資將會明顯收緊。

7月12日，國家發展改革委網站發布《對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》（發改辦外資〔2019〕778號），要求房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務，並要求房地產企業在外債備案登記申請材料中要列明擬置換境外債務的詳細信息，包括債務規模、期限情況、備案登記情況等，並提交《企業發行外債真實性承諾函》等。

在房企融資環境持續收緊，融資成本不斷走高的情況下，對於負債率偏高的開發商來說，無疑迎來更大挑戰。

“目前房企融資的難度還是比較大的，發改委發布的這項政策規定了房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務，表面對於房企的金融資金方面還是一個嚴管控的態度。這和銀保監會對部分房地產信託業務增速過快信託公司約談警示都是為了規範管控房地產資金方面，不希望房地產信託方面的餘額增長過快。預計第三季度房企大額度的融資會有所減少。”諸葛找房數據研究中心分析師段雨桐表示。

不過，對房地產企業而言，美元債也並非其資金的主要來源。“只有部分企業特別是在香港上市房企發行美元債較多，整體政策影響看，2019年二季度大量房企大額度融資將減少，房企搶地現象也將明顯減少，特別是對於融資渠道較少的企業來說，壓力將增大。”

中信建投證券報告指出，2019年伊始，房企融資延續2018年底以來的寬鬆態勢，持續高位運行，出現融資高峰，伴隨企業拿地加速，全國土地市場顯著升溫，地王頻出，與政策導向相違背，二季度房企融資政策開始收緊，形勢急轉直下。

具體來說，5月17日，銀保監會頒布23號文，釋放房地產信託業務降溫的信號；5月31日，媒體報導部分房企因拿地激進，出現一些“地王”，在住建部的指導下，央行與證監會將暫停部分房企的債券及ABS融資通道；6月13日，銀保監會主席郭樹清在陸家嘴論壇上直指目前房地產市場、房地產金融存在居民高杠杆與房地產過度融資的風險與問題；6月，融資收緊範圍逐漸擴大，交易商協會通過窗口指導，暫緩部分地產商銀行間市場的發債融資計劃，避免過度融資；7月12日，國家發改委發布通知要求房企發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務，融資用途受限。

中信建投證券報告認為，近期，地產融資調控不斷升級，政策進一步收緊，預計著下半年土地市場或將降溫。

從發行總額來看，2019年上半年，房企融資總額為6113億元，其中，境內發債3592億元，同比增長35%，佔比59%；境外發債2521億元，佔比由2018年下半年的27%大幅攀升至41%。報告指出，主要由於2018年5月政府加強對境外融資的用途限制，疊加上境外融資成本持續走高，以及人民幣匯率大幅波動的影響，2018年下半年房企海外融資佔比下跌，而2019年房企面臨償債高峰，借新還舊需求上升，再次轉向海外舉債。