房企美元債償付壓力加大 業內：或降價回籠資金

　　新浪財經訊 7月3日消息，繼監管層限制房企發外債投地產項目後，連日來的人民幣兌美元匯率貶值，導致企業美元債償付壓力上升，讓市場對持有大量美元債的房企的擔憂加劇。有地產專家對新浪財經指出，“從目前部分企業的融資情況看，接下來國內市場的產品降價銷售的可能性比較大。”

　　人民幣貶值企業美元債償債壓力上升

　　對於近年通過大量發行境外債尤其是美元債獲取融資的開發商而言，當前是多事之秋。

　　首先是發改委、財政部聯合發文，明確要求房地產企業境外發債主要用於償還到期債務，限制房地產企業外債資金投資境內外房地產項目、補充運營資金等，並要求企業提交資金用途承諾。

　　發改委有關負責人還在相關答記者問中直接“點名”房地產，指部分企業申請發債規模與自身實力不相匹配，缺乏以項目本身收入償還貸款的能力，或由於沒有外匯收入來源，抵禦匯率波動風險能力較弱。

　　而連日來的人民幣兌美元匯率貶值，導致企業美元債償付壓力上升，又讓市場對持有大量美元債的房企的擔憂加劇。

　　Wind數據顯示，2017年全年，內地房企還有74隻海外債未到期，合計規模為386.39億美元。而今年不到半年時間內，房企已經發行的海外債券就達到78隻，發行規模在322.09億美元。2019年~2023年五年間，地產企業海外債券到期規模都在100億美元之上。

　　彭博社（Bloomberg）近日報導指出，中國開發商以美元計價的債券因為人民幣貶值正變得越來越昂貴。據其匯編數據，恆大地產和碧桂園至少44%的債務是以美元計價的，佳兆業集團超過90%的債券以美元計價。

　　新浪財經統計發改委備案登記資訊發現，今年1-6月末， 包括碧桂園、萬科、萬達、融創、綠地、保利、富力、華遠、金科等20家房企在今年上半年登記發行境外債。其中首都創業備案次數達三次，旭輝集團兩次，其余均為一次。

　　地產專家：開發商可能降價回籠資金

　　針對面臨美元債風險的房企，原合富房地產經濟研究院院長龍斌對新浪財經表示，人民幣貶值快，美元債大的房企債務壓力加大，加上國內去杠杆，資金面緊張，只有加暢銷售回籠資金控制規模進行應對。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對新浪財經表示，“匯率波動和部分加息概念，都會增加相應的償債壓力。當前美元升值以後，確實會帶來此類融資成本的上升。

　　從目前部分企業的融資情況看，接下來國內市場的產品降價銷售的可能性比較大，尤其是資金方面的壓力增大以後，確實會帶來很多風險，企業層面也相對會比較謹慎。

　　另外值得反思的一點是，未來融資方面依然會有管控，包括海外發債等政策總體從緊，這是此類企業需要警惕的，即未來需要不斷開拓新的融資管道。”

　　業內出現分歧：也許情況比2016年好？

　　對於市場的擔憂，花旗知名地產分析師蔡金強（Oscar Choi）在近日的投資者電話會議中表示並不認同。

　　他指出，國內上市房地產企業的美元債佔總負債比例2018年只有25%，遠低於2016年的35-36%。在行業中，美金債比例較低的都是民企，比如融創是6%，龍湖19%，龍光20%；比例高的為國企居多，中海巨集洋65%，遠洋60%，深圳投資55%，中海50%，綠地香港40%。

　　同時，預計全年房地產企業在境外的融資成本會上升150-200bps，可能會影響行業全年有息負債總借貸成本從2017年的5.4%，上升到2018年的5.8-6%，對於這一上升幅度，蔡金強表示並不擔憂。

　　他還認為，當前人民幣兌美元貶值系補跌，“我們回想下2016年的歷史，當年人民幣是第一次貶值，那時候情況多嚴重，大家都擔心房地產，那還不是照樣過來了。現在這些內房的情況，哪個不比2016年好？”

　　蔡金強進一步表示，政府發文限制房企發外債投地產項目是在調節國內開放商的高杠杆，於行業是好事，也有利於土地市場降溫。

　　不過，某券商香港債券部人士今日匿名對新浪財經表示，人民幣貶值是巨集觀政策的調節，並非加劇地產商美元債壓力的主因。

　　“從我們角度看，內房的美元債危機不是貶值造成的，是境內去杠杆，縮減影子銀行，使得房企流動性緊張，信用風險提升，從而導致境外美元債的再融資能力減弱。同時發改委也在近期頒布多筆政策，加強對房地產企業境外發債的監管。”她說。（新浪財經 王茜 鄧書婷）

責任編輯：劉萬裡 SF014