華南城2018/19年業績不及預期 管理層考慮轉賣出租性物業

財聯社（深圳，記者 楊依依）訊，華南城（01668.HK）日前公布了2018/19財政年度的綜合全年業績，其合約銷售額為146.77億港元，距離160億港元的銷售目標還差約14億港元；歸屬於母公司的淨利潤為32.5億港元，同比大幅下降27.9%。

6月27日的華南城全年業績發布會上，該公司管理層宣布將160億港元的銷售目標順延至下一個財年，漲幅目標下調至8.3%。

華南城首席財務總監許進業稱：“銷售主要包括批發市場、住宅和商辦物業三種，商辦和公寓今年可以銷售超過100億港元，而住宅更注重穩步發展，今年可以有150億港元貨值。”

華南城自2013年啟動“實體+網絡”運營模式轉型，時逢傳統企業遭遇轉型瓶頸，互聯網新式思維在整個傳統行業內製造多米諾效應。之後華南城一路升級至2018年對外宣傳的“實體+網絡+物流+金融”，在最新的報告中，華南城稱自己的轉型模式為“商貿物流+”的多元化業務模式。

但協縱策略管理集團創始人黃立衝認為，“華南城的商業模式注定衰落，而且狀況會越來越差，這與物流產業鏈的轉移、市場的轉移、供求失衡有關。”

黃立衝還表示，與普洛斯、萬科的萬緯物流這種全球性的純物流園模式相比，華南城處於劣勢。“普洛斯和萬科更有未來，其布局往往和港口、空港有關，在世界各地的關鍵樞紐有布局，帶來的流量是不容易被取代的。”

“隨著大型住宅開發商也開始介入此類領域，會對華南城形成衝擊。過去物流地產可以享受低地價的政策優惠，但現在部分物流地產融入了研發和交通樞紐建設等功能，土地的潛在成本是很高的。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴財聯社記者。

業績報告顯示，過去一年華南城為落實“重招商、強運營”的戰略部署，成立了商業管理集團與投資開發集團，細化項目開發建設、招商運營兩種業務。

但該公司管理層在業績會上談到新一財年160億銷售目標時表示，如果有必要，可以隨時將出租性物業轉手出售。這意味著，華南城持續多年的轉型之路遇阻，要完成業績最終還需要銷售業務兜底。

過去五年華南城持續性收入佔總收入的比例依次為11.3%、23.15%、20.36%、21.48%、22.53%。由此可看出，華南城確實在致力增加持有型物業收入，盡量減少對銷售業務的依賴。但是後期的轉型反映在業績上是逐漸趨緩的，物業銷售仍是維系華南城生存的主要收入來源。

而在物業銷售中，住宅物業銷售仍佔主流。業績報告顯示，過去一年華南城位於南昌、南寧、西安、哈爾濱、鄭州、合肥、重慶7個項目中，有5個項目的住宅物業銷售佔總銷售收入的比例超過了60%，其中合肥華南城完全依賴住宅銷售。

引人關注的是，華南城長期持有物流園和商鋪的成本之高，迫使其不得不增加融資規模，轉型第二年即2014/15財年，華南城的淨資產負債率就由上個財年的23.5%猛升至65.3%。

到了2017年8月，華南城因財務杠杆過高被標普列入負面信用觀察名單。之後該公司發行的美元票據利率一路走高，其於2017年3月、2017年11月、2018年1月、2018年5月、2019年3月發行的票據的計息年利率分別為5.75%、7.25%、7.25%、10.875%、11.875%。近期又在3月票據基礎上增加發行了6000萬美元的額度，利率依然高達11.875%。

華南城2018/19財政年度業績報告顯示，截止報告期內，華南城已有總數約11億美元的優先票據本金金額未償還，包括2016年票據、2017年11月票據、2018年1月票據、2018年5月票據。

值得一提的是，2018年11月，華南城挖來了擁有商貿物流經驗的五洲國際前總裁趙立東，任華南城首席運營官兼商管集團總裁，3個月後迅速升職至行政總裁。

但五洲國際也因為商貿城模式的衰落而沒落，財聯社之前曾獨家報導五洲國際在進行不良資產重組，已資不抵債。

“華南城還不像五洲國際，五洲做小商品市場，在很多三四線城市炒作的話，賣掉一個物業還能賺錢。但華南城的項目規模是很大的，資金回籠的周期也比較長，轉型起來比五洲更難。”黃立衝如是說。