華南城營收依賴住宅 短期償債壓力凸顯

　　華南城營收依賴住宅 短期償債壓力凸顯

　　黃婉銀

　　趙毅 雖然華南城控股有限公司（以下簡稱“華南城”，01668.HK）對自身定位一直是 “中國領先的大型綜合物流及商品交易中心運營商”，不過一直以來，住宅、商鋪的物業銷售為華南城貢獻了大部分收入。在日前的2017/18財政年度全年業績發布會上，華南城管理層也預計，未來一兩年住宅部分的佔比會更大一些。

　　2017/18財政年度（或稱本年度，截至2018年3月31日止），華南城的合約銷售收入增長39.3%至120億港元，收入增加20%至94.054億港元，母公司擁有人應佔淨利潤增加4.4%至45.117億港元。其中，錄得住宅物業銷售增長48.9%，佔合約銷售總額的84.5%，佔比較上一年度增加5.5個百分點。

　　華南城的綜合商貿物流園區運營模式開發周期長、資金需求量較大，加強住宅、商鋪物業銷售能夠快速實現資金回籠。而在今年5月及6月，華南城因發行完成了於2020年到期、合計2.5億美元10.875%的優先票據，一度引發市場關注，因這一利率高於同行平均。而在本年度，華南城的流動負債同比增加了48.33%至439億港元，佔總負債的比例也達到了58.43%，同比增加9.5個百分點，短期償債規模上升。《中國經營報》記者已就如何應對短期償債壓力等問題致函華南城方面，截至發稿暫未得到回復。

　　商鋪銷售持續下滑

　　“市場對本集團的住宅配套設施有著強大需求，因此，本年度本集團戰略性地加快住宅項目的發展及銷售。”華南城主席兼執行董事鄭松興在財報中如是表示，“住宅配套的增加讓人氣聚集，能吸引更多新商戶的入駐，促進整個園區物流及商品交易中心的發展，從而進一步刺激更多對園區各項配套設施及服務的需求。”

　　在2016/17財政年度（或稱上一年度），華南城還在部分現有項目增加住宅用地儲備，新增土地中除了住宅，還有物流及倉儲。而本年度，為支持增長勢頭和收入基礎，華南城以47.92億人民幣為合肥、重慶、鄭州、南昌及哈爾濱等地的項目增購231萬平方米土地，且該等土地的用途均以住宅為主。

　　華南城首席財務總監許進業在業績會上表示，住宅佔比大不是因為不看好商鋪、物流等板塊，這與項目自身發展循環路徑有關。華南城每個項目開始的時候，第一批一般以商鋪為主，然後是倉儲、辦公大樓配套，經營比較成熟之後就是住宅配套。

　　在此消彼長的情況下，華南城商鋪銷售收入從2014/15財年以來持續大幅下滑71.48%至本年度的19.5億港元。與此同時，其融資租賃收入也比上一年度大幅下滑65.1%至1.558億港元，華南城在財報中表示，主因是深圳華南城余下的辦公大樓存量不多所致。

　　由於一直以來會規劃保留不少於50%的商品交易中心商鋪作為自營和出租用途，華南城也意欲提升中長期的持續性收入增長。作為其中重要組成部分的租金收入增長幅度一直不大，反倒是奧特萊斯業務近兩年來增長頗大，收入貢獻已接近租金收入。不過，華南城也在年報中坦言，就奧特萊斯運營錄得商城銷售額而言，深圳華南城仍為最大貢獻來源。而在華南城目前8個項目中，除首個項目深圳華南城培育時間較長最為成熟外，其余項目多還在前期培育階段。

　　短期償債壓力凸顯

　　國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝不久前在接受本報記者採訪時表示，對大量持有商貿、物流物業的企業而言，在當前銀根收緊的大背景下，未來在很大程度上會遇到現金流的困難，再融資或持續性融資壓力大。

　　一個明顯的例子是，華南城在今年5月及6月，發行完成了合計2.5億美元10.875%的優先票據，於2020年到期，相比同行平均而言頗為“高息”，且票據被兩家國際評級機構標普、惠譽分別評為B-級和B級。

　　國泰君安分析師劉斐凡對記者表示，現在市場利率明顯上行，企業信用評級為B級的公司發債利率基本都要到10%以上，華南城此筆“高息票據”不算是個例。

　　2017年年中，標普將華南城的長期企業信用評級降為“B”，展望為負面。標普全球評級於今年6月發布的一份報告指出，評級為“B”類的中資開發商群體越來越龐大，這一方面反映內地融資管道越來越少，另一方面也折射出中國房地產市場發展過程中，無數小開發商爭先恐後上規模的現象。在這份報告中，華南城的評級仍是B。標普全球評級認為，包括華南城在內的部分非單純的住宅地產開發商業務狀況在走弱，杠杆水準有逐步惡化的趨勢，當前趨緊環境下最容易承受壓力，因其嚴重依賴於現有債務的再融資，很容易受到當前信貸收緊的影響。

　　對於國內融資收緊的情況，許進業表示，今年的目標是如何降低總體負債，同時提升銷售，加大經營上的流入，這樣整體的淨現金流入會選擇償還一部分債，再融資問題不大。另外，華南城也在拓展新的融資管道，如ABS或CMBS。

　　不過，就本年度的情況看，華南城融資成本增加了7%至2.948億港元，原因在於利息開支隨貸款同步增加。實際上，這是利息資本化後的數據。截至2018年3月底，華南城的銀行及其他借貸利息約為22億港元，其中資本化利息為19.15億港元，比例達到86.66%。

　　本年度，華南城加權平均融資成本微增至6.68%。與此同時，其計息銀行及其他借貸合計為160.982億港元，同比增長20%。其中，70.985億港元須於一年內償還，佔比為44.09%，37.027億港元須於第二年償還。

　　總體來看，截至2018年3月底，華南城負債總額為751億港元，其中流動負債佔比為58.43%，達到439億港元，同比增加48.33%，短期負債規模增長明顯。而華南城持有的不受限制現金及現金等價物為82.043億港元，同比上一年度僅增加1.823億港元。

　　華南城在財報中表示，截至本年度，公司持有備用銀行融資約99.065億港元，也將於適當時候視乎項目發展需要及運營資金狀況調配此等銀行融資。許進業表示，華南城主要經營的是物流園區開發，而不是住宅，所以從銀行貸款的類型和額度上，都有所增加。

責任編輯：張國帥