銷售額從零到十幾兆 中國房地產風雲40年
■李未來
40年前，土地轉讓的合法性還沒有確立，建案買賣還沒有起步，直至1980年，我國發布住房政策，房子才被定義為商品。20年前，部門福利分房是城鎮居民解決住房問題的主要手段，直到1998年國務院發文停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，我國建案市場才逐漸打開。
從零起家，到2017年133701億元建案銷售額，再到今年上半年66945億元銷售額。改革開放40年以來，中國房地產業迅猛推進。
隨著房地產的發展，百姓的住房品質得到了很大提高，不過，隨著房價不斷攀升，房地產作為固定資產的流通屬性被廣泛運用，炒房現象也隨之抬頭，房地產泡沫逐漸積累。於是，針對不同城市、不同業態，政府“對症下藥”頒布限購政策，已成常態，堅持“房住不炒”的定位，平息過熱的房地產市場。
對開發商來說，土地市場競爭越來越激烈，收並購現象增多，行業集中化程度越來越高，對他們來說，比業績更重要的是資金問題。
方興未艾的房地產市場
1987年12月1日，深圳市規劃國土局在深圳會堂組織了一次土地競拍會，這塊編號為H409-4的拍賣土地緊靠風景秀麗的深圳水庫，住宅用地，使用年限為50年。深圳市政府事先在報紙上刊登了《土地競投公告》。拍賣前3天，已有44家企業領取了正式編號參加競投，其中外資企業有9家。
最終，深圳房地產公司以525萬元的價格獲得了羅湖區東曉路一塊8588平米土地的使用權。
這是歷史性的一刻，因為這是中國首次以公開拍賣的方式有償轉讓國有土地使用權。一年後，用這塊地蓋起的東曉花園154套房開盤時排起了長隊，單價1600元，一小時便賣空。
1988年4月12日，第七屆全國人民代表大會第一次會議通過了憲法修正案，憲法第十條第四款“任何組織或者個人不得侵佔、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地”。修改為：“任何組織或個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地，土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。”
至此，土地轉讓有了合法依據，而建案買賣也逐漸活躍起來，尤其在1988年海南省成立以後，大量的人才與資金湧入這座島嶼，其中包括以馮侖為首的“萬通六君子”。
1988年海南房屋均價1350元/平米，到了1992年上升為5000元/平米，1993年則漲到了7500元/平米。
數據顯示，1992 年全國共完成房地產開發投資比1991年增長了117%，其中海南省增長211%，內蒙古、遼寧、吉林、黑龍江、福建、山東、河南、廣西等增長率也超過或接近100%。當年全國房地產市場實現交易額185.4 億元，面積4154萬平米，分別比上年增長48.7%和63%。
不過，這並不是房地產真正的繁榮，而是泡沫。當時海南爛尾樓多達600多棟，1600多萬平米。這個佔全國人口0.6%的新生省份留下了佔全國10%的積壓建案，閑置的土地為18834公頃，積壓資金達到800億元。
對這波過熱的市場，國家進行了嚴厲的調控，1993年6月24日，國務院發布了《關於當前經濟情況和加強巨集觀調控意見》，檔案提出了嚴格控制貨幣發行，穩定金融形勢等16條加強和改善巨集觀調控的措施。
1994 年，國務院發布了《關於繼續加強固定資產投資巨集觀調控的通知》，並派出了調查組到各地進行樓市督查，使得全國固定資產投資規模得到了一定的控制，全年固定資產投資總額增幅比上年回落了31.4%。
總體上來看，從1988年至今，中國房地產市場在投資額、銷售額、土地出讓金等方面處於上升趨勢，雖然在金融危機和幾次國家調控時曾有短暫的下降，但整體的迅猛增長不可阻擋。
中國社科院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞在接受《華夏時報》記者採訪時表示，幾十年來中國房地產業的發展於國於民意義重大，首先是改善了城鎮居民的住房環境，其次，房地產作為國民經濟的支柱產業，也在很大程度上推動了我國經濟發展。
房企創業潮
上世紀八九十年代，房地產企業如雨後春筍般成立，具有典型意義的是萬科。
1984年5月30日，萬科的前身深圳現代科教儀器展銷中心在深圳市工商局正式注冊。公司為國營性質，法人代表為王石，主營業務為自動化辦公設備及專業影視器材的進口銷售。1986年，為擺脫國有企業經營管理的僵化體制，加快業務的規模化發展，公司管理層形成決議：進行股份化改造，在兩年內公開發行股票。
1988年11月21日，深圳市政府批準公司的股份化改造方案：原公司以淨資產1324萬元折合1324萬股，國家佔60%，職員佔40%，公開募集社會資金2800萬元，發行股票2800萬股，每股1元。有資料顯示，為了募集資金，當時王石親自帶隊上街推銷股票，他在深圳的鬧市區擺攤設點，走街串巷。
1991年，萬科成為深交所第二個上市的企業，上市後的公司定名為“深圳萬科企業股份有限公司”，股票代碼000002。
同樣在深圳挖到第一桶金的還有中海、金地、招商。
1986年，招商地產在深圳開發了鯨山別墅，因優美環境和國際化居住氛圍當時吸引了萬餘名外籍人士居住。
1988年8月，中海地產深圳公司正式成立。成立當年即得標深圳一宗地塊，後建成海富花園，兩年後，海富花園富明閣住宅樓銷售火爆。
1988年，由深圳市福田區國有資產管理局、深圳市投資管理公司、美國UT斯達康有限公司、深圳市方興達建築工程有限公司和金地實業開發總公司工會委員會五家部門作為發起人，以發起設立方式設立金地集團，在深圳成立，1993年開始正式經營房地產。2001年4月，金地集團在上海證券交易所正式掛牌上市。
1999年，佳兆業、升龍集團、時代地產、電建地產、鴻榮源、北科建、和裕地產、上實城開、陽光100、東原地產等房企相繼誕生。
轟轟烈烈的去庫存
2013年-2015年期間，全國房地產市場遭遇谷底。根據國家統計局數據，2014年，全國房地產開發投資95036億元，比上年名義增長10.5%，增速比2013年回落9.3個百分點，而建案銷售面積卻比上年下降7.6%，建案銷售額為76292億元，下降6.3%。
2015年，開發商熱情減退，全年土地購置面積22811萬平米，比上年下降31.7%，土地成交價款7622億元，下降23.9%。全國房地產開發投資95979億元，比上年僅名義增長1.0%。
值得一提的是，2013年-2015年，全國建案待售面積每年增長1億平米，2013年末，建案待售面積49295萬平米，比2012年末增加12835萬平米；2014年末，建案待售面積62169萬平米，比2013年末增加12874萬平米；2015年末，建案待售面積71853萬平米，比2014年增加9684萬平米。
庫存危機已現，為提振市場，央行、金融機構開始降息降準組合發力，中國人民銀行分別於2015年2、4、9月三次下調金融機構人民幣存款準備金率。金融機構分別於3、5、6、8、10多次下調貸款基準利率，至2015年10月24日，金融機構一年期貸款基準利率下調0.25個百分點至4.35%。
同時，政策也開始著手去庫存，2015年4月30日，中央政治局召開會議提出要盤活存量，建立房地產健康發展的長效機制。
地方政策也開始調整。2014年-2015年，不少城市全面取消了限購令。2015年，加入取消限購大軍的城市越來越多，甚至有些省份計劃執行購房首付2.5成的新規。彼時46個限購城市僅有北上廣深四個城市沒有取消限購令。2015年底中央經濟工作會議將“化解房地產庫存”寫入2016年經濟工作的“五大任務”中，同時明確，通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革，擴大有效需求，穩定房地產市場。
去庫存政策效果立竿見影，2016年末，全國建案待售面積69539萬平米，比2015年減少了2314萬平米，銷售面積157349萬平米，比上年增長22.5%，銷售額117627億元，增長34.8%。
到了2017年末，建案待售面積降到了58923萬平米，建案銷售額133701億元，增長13.7%。
一時間，房價迅猛上漲，多地出現了房價翻番的現象。政府緊急刹車，2016年9月30日，全國19個城市紛紛啟動或者更新限購。2016年底的中央經濟工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，這一定位一直延續至今。
而在牛鳳瑞看來，2015年7億平米的庫存其實並不算多，而且大部分集中在消化較慢的三四線城市，如果按照正常速度，其實六、七個月就可以消化。多年來中國房地產市場並沒有出現供過於求的轉捩點，只有當中國城鎮化基本完成，中國脫離了社會主義初級階段的時候，這一轉捩點才會到來。
這並不是房地產第一次去庫存，早在1995年政府就因庫存高企而發布相應的消化政策。1993年房地產市場泡沫破滅後，房價走低，到1955年底全國建案累計空置建築面積高達5031萬平米。市場底谷持續了兩年後，政府開始救市，1998年7月，國務院發出《關於深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，通知要求停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。
行業集中度越來越高
2018年上半年，碧桂園銷售金額已突破4000億元，中國恆大和萬科地產銷售金額突破3000億元。保利地產、融創中國和綠地控股銷售額突破1500億元。克而瑞排行榜上的TOP100房企實現銷售額約46848億元，累計同比增長約38%。上半年，TOP50房企銷售額佔全行業將近六成。
這是多年行業集中化程度增加而形成的“強者恆強”的局面。
2016年，受巨集觀經濟下行和地價上漲的雙重壓力影響，房地產行業內優勝劣汰大規模興起。中國指數研究院數據顯示，2016年中國300個城市各類用地成交樓面均價為每平米1904元，同比上漲40%，其中住宅類用地成交樓面均價為每平米3349元，同比上漲53%。一二線熱點城市更是高價地頻出，土地出讓單價記錄被不斷刷新。
房企拿地難度和成本上漲，兼並重組成為企業規模擴張的重要途徑。通過收購房企股權參股目標企業，有利於企業快速布局核心城市，提高銷售業績。
以融創為例，2016年5月，融創中國以43.94億元收購萊蒙國際7個項目公司的所有股權；9月，融創宣布收購聯想控股41間目標公司的相關股權及債權，總代價約為138億元，包括融科智地位於北京、天津、重慶、杭州等16個城市的42個物業項目，建築面積1800萬平米，未售面積730萬平米，按此計算，融創獲得這些未售項目儲備的成本不到1900元/平米；11月，恆大將嘉凱城位於青島項目的股權以36.63億元的價格出售給融創，此次收購該項目的成本為102.08億元。此外，融創還以40億元入股金科地產16.96%股權，並通過增資以26億元的價格獲得北京鏈家6.25%的股權。
整個2016年，融創共有約13次並購，2016年新增土地儲備5394萬平米，其中2/3為收並購所得。算上2017年收購萬達資產，一年半的時間內，融創光在收並購方面就花掉了1355億元。
恆大、保利、中海等房企近年來也在不停地收並購。值得一提的是，2010年才成立並在2017年成功擠進中國房企50強的黑馬新力地產，也大多通過收並購的方式獲得土地儲備。
新力地產副總裁佘潤廷曾表示，多年以來，其70%以上拿地靠並購。《華夏時報》記者在惠州走訪時發現，新力地產在惠州有22個項目，土地全部都是並購得來。
在近幾年瘋狂的收並購下，行業集中化程度逐漸提高，2015年TOP10房企佔據全行業市場份額僅為12%，到2018年上半年則提高到30%；2015年排名前100的房企所佔市場份額為27%，2018年上半年則達到了65%。
中國豪宅研究院院長朱曉紅表示，這種行業集中化的趨勢一定會持續，因為在市場優勝劣汰的情況下，中小房企可能難以承擔負債，也不容易獲得融資，而被大型企業所收購。他還表示，未來有三種房企將會壯大，一種是國資佔主導的混合所有製企業，一種是民營資本佔主導的混合所有製企業，還有一種是除房地產外還有大規模金融業務的集團公司。
責任編輯：李鋒
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