預熱“銀十”， 國慶前後深圳近4000套公寓拿證入市

南都訊 見習記者黃冬豔 以淡市開始的“金九”，終於在國慶前後迎來了一波項目的集中領證入市，為“銀十”預熱。

南都記者了解到，9月下旬陸續有14個項目拿到了新的預售證，除了住宅及辦公，其中一半均為公寓項目，新增公寓供應量接近4000套。

731新政後 ，深圳無論是住宅還是公寓市場都陷入了一段“冷靜”期，8月份甚至只有兩個項目拿到預售證，因此有市場人士將此次多項目集中推出形容為深圳新政後的首次公寓推貨潮。

為何是公寓？

“金九銀十開發商加大推貨量會很正常，四季度入市項目會逐步增加。”深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉表示，本來就是傳統旺季，且近期政府其實也稍稍放鬆了過去幾年拿地成本較高的一些項目價格方面的預售審批，所以有些項目入市意願也增強了。

易居企業集團深圳公司副總經理潘傳燦則認為，嚴厲的調控下，開發商也希望趁著年底傳統旺季推貨，回籠資金，所以會在國慶前後集中推貨。

另一方面，目前深圳的住宅去化周期已處於較低水準，部分開發商手中的住宅產品量也並不多，所以也間接推動了公寓產品在國慶黃金周集中入市。

深圳規土委披露的資訊顯示，9月17日-28日，共計14項目獲得了預售證，其中公寓項目包括國速世紀大廈、華潤悅璽、華潤城三期、深業泰富廣場、深灣匯雲中心（萬科臻灣匯）、長源京基禦景峰、深南陽光大廈。

其中位於南山的京基禦景峯選擇了在10月1日國慶當天開盤，以7.5萬／平方米的價格推出583套公寓；華潤城三期676套公寓產品則在9月28日已進行線下選房，均價8.5萬／平方米；華潤另一公寓項目悅璽亦有280套公寓已經開盤，均價高達9.3萬／平方米，每套總價超千萬。

已拿預售證的項目，不久也將陸續入市，也有尚未拿到預售證的項目率先開放了展示中心、樣板間，伺機入市，例如位於香蜜湖片區的深業中城、龍崗平湖片區的佳兆業廣場等。

據悉，去年底深業中城曾宣布420套住宅轉售為持有出租，只剩下公寓產品可售，9月28日項目展示中心開放，共計751套公寓不久將入市，但由於目前還獲得預售證，具體時間尚未確定。

換言之，在已獲得預售證的約4000套新增供應外，接下來深圳還將有更多的公寓產品將被推向市場。

供應量不等於成交量

731新政後，深圳公寓市場受到了一定的打擊，儘管仍不限個人購買，但5年限售的規定，加上交樓時間，意味著投資客至少需要長線持有7年左右，市場更多陷入了觀望的狀態。

此外，業內人士指出，公寓居住氛圍一般，基本以投資客為主，儘管731新政後住宅市場限制更為嚴格，但從住宅市場被擠壓到公寓市場的投資客也並不多，所以公寓市場整體的實際成交量也在減少。

因此，雖然近期公寓項目進入推貨潮，並不意味著成交量也會隨之成正比增加，最終市場反應和成交量仍有待觀察。

南都記者了解到，近期開盤推出公寓產品的項目，成交量似乎並不十分理想。

例如住宅中簽率不足14%的華潤城三期，9月28日開盤後676套公寓產品最終銷售結果一直未公示，據悉當天選房到300多號時，銷控圖顯示的去化也僅有三成。

同一天開盤推出54套商務公寓的深圳灣豪宅項目萬科臻灣匯，大面積的戶型的則基本全部去化。9月27日開盤的華潤悅璽，280套商務公寓也只有某個戶型去化較好，整體去化似乎不足百套，但最終銷售結果也尚未獲得開發商公示。

另據稱，選擇在10月1日首次開盤的京基禦景峯，前三天認籌時間，登記的客戶在200名左右。相比583套的商務公寓總數，這一認籌結果也並不算特別理想。

潘傳燦指出，相比新政前，深圳的公寓市場的客戶少了很多，獲得青睞的基本是處於核心區域的類住宅公寓項目。

不過，也有某房企行銷負責人提出了不同的觀點。由於731新政，以後新的公寓產品都只能出租不能出售，也就意味著目前市場上現有的公寓產品反而成為稀缺，因此吸引了不少投資客。另外，住宅限購更為嚴厲，也使得不少外地投資客在資產配置時，會考慮並不限購的公寓產品。

上述房企行銷負責人表示，公司在龍崗的一個公寓項目恰好在731新政前推出了一批公寓產品，兩個月內已經去化逾850套，其中投資客佔據了7成以上，余下1000多套產品，也計劃在國慶期間入市。