樓市調控新籌碼

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要人口還是穩房價？西安的兩難決策

今年以來，二三線城市的樓市政策動向格外引人注目，比如西安。

6月20日，西安市房管局突然掛出一個樓市收緊的政策，而且政策的重點直指引發西安這次樓市大漲的“搶人大戰”，也就是說，針對的是外地人。

在這次調控的三項主要措施中，有兩項是針對外地人的，具體措施為，一是從市外遷入戶籍的居民家庭（退伍轉業、家屬隨軍落戶的除外）在本市住房限購區域範圍內購買商品住房或二手住房的，應落戶滿1年，或在本市連續繳納12個月的社會保險（或個人所得稅）。二是非本市戶籍居民家庭在西安限購區域無住房，購買首套房，必須提供5年以上（含5年）個人所得稅或社會保險證明，這已經是北上廣深的標準了，在上一輪調控中，西安的政策外地人連續繳納兩年社保，可買一套房。

此外，還有一條，那就是將限購區域繼續擴大，邊緣的臨潼區也迎來限購。

西安是這一輪樓市上漲趨勢中最典型的代表，省會、區域中心、搶人大戰，多重因素疊加之下，西安在過去39個月房價連續增長，在二線城市中是名副其實的“蒂花之秀”。

而在這些因素中，尤為引人注目的，就是其“搶人大戰”中幾乎零門檻的落戶政策。這也成為自2017年開始的地產調控中最神奇的操作，一方面是全國各地不約而同的“調控加碼”，另一方面是各種應對策略，這種矛盾的左右互搏的最後結果，是西安在搶人大戰中，2018年全年落戶口超過百萬，拿下常住人口38.7萬人，成為二線城市中的翹楚。

搶人大戰的好處是毋庸置疑的，但其附帶的效果也顯而易見，那就是房價調控幾乎失效。在國家統計局公布的5月份70個受監控大中城市房價數據中，西安新房以2%的環比漲幅領跑所有城市，至此，西安已經是從去年12月開始，連續6個月領漲全國。

從地方政府的土地財政考慮，房價穩漲當然是好事，但在“房住不炒”的高壓之下，地方政府必須有姿態，這也就有了6月20日的這一次調控，而政策加碼的重點，也不得不放到了外地人口上來。

西安面臨著是穩人口還是穩房價的兩難抉擇。

投資還是投機？

在一輪輪的調控之下，很多讀者可能很費解，不是都在說房地產寒冬嗎，怎麽房價的上漲趨勢一點也不見減弱呢？

調控確實不見少，研究機構的統計數據顯示，2月和3月各地房地產調控總計不超過40次，但4月份以來，各地包括中央各部委累計針對房地產的調控措施超過60次，調控頻率明顯增加。熱點城市中，蘇州、西安等都先後頒布了嚴格的限購政策。而分析統計局公布的5月份70個大中城市的房價指數，樣本整體表現讓人有些意外，70個大中城市相比上年房價全線上漲，平均漲幅達到了10.88%，像西安已經比去年同期漲幅最高超過了24%。在被監測的70個城市中，5月份只有烏魯木齊（0增長）、上海和嶽陽（-0.1%）房價未漲。

甚至在一些城市的熱點板塊，熱點區域的建案依舊是一房難求。比如筆者所在的南昌，最近一個開發商朋友感歎，房地產躺著賺錢時代還未過去，九龍湖西客站旁邊有一個小建案新旅明樾府，首期擬推出800套房，而蓄客已經達到了3000多戶，很多人為了買房到處托關係要指標，關鍵是房價還真不低，平均每平超過19000元。5月份，南昌新房價格環比上漲0.5%，在70城的樣本中，已經算尾部了，像西安、大理、重慶、洛陽這些漲幅超過1.5%的熱點城市，其需求之旺盛，就可想而知了。

強需求之下，帶動房價上漲，很容易就想到“房住不炒”。而購房者中，到底有多少是剛需，有多少是炒房？更具體地說，撇開剛需不談，如何區分房地產投資和房地投機（炒房）？房子作為財富的一種載體，在哪個國家、哪個時代都存在，投資一地房產，是對這個城市長期的看好，“房住不炒”針對的應該是通過頻繁交易推動房價快速上漲而實現快速交易從而獲得暴利的行為，而如果我們將這一評價標準放之於市場就會發現，今天絕大多數城市已經鎖死了炒房的可能性，更可怕的是，由於政策的反覆性，連正常的剛需和投資也被殃及。

樓市調控新籌碼

再回頭來說西安的這一次調控，既然這一輪房價上漲有“搶人大戰”的原因，那是不是就應該外地人來背鍋呢？

從調控的邏輯上來看，似乎應該如此，畢竟對於一些決策者來說，“頭痛醫頭腳痛醫腳”會起到立竿見影的效果，但政策的頒布，除了看顯性的效果，更應該關注隱性的影響，像西安這樣，在搶人大戰之後，看到房價上漲，立馬又調整政策，限制入戶未滿一年的居民和外地人，說句難聽的，以前都說房地產是夜壺，現在是不是把外地人也當夜壺呢？需要的時候，火車站、汽車站都能上戶口，稍微風吹草動，又拿外地人開刀，政策變臉，是不是太快了?

“搶人大戰”和房價調控，應該是兩個維度。“搶人大戰”的對象以青年大學生為主體，包括高職生，是搶人才也是搶年輕人口。今天的中國，少子化問題凸顯，年輕人口下跌。恆大研究院數據顯示，00後比80後少約7200萬。人口老齡化速度和規模前所未有，未富先老已成事實，多數城市均同樣面臨著年輕人口大幅萎縮、人口快速老化問題，在這種情況下，全國各地都開始推出人才引進政策，比如人口持續流入的深圳、上海、杭州等地，受益外來年輕人口大量湧入，老齡化程度一定緩解、人口依然較為年輕，地區的發展活力就存在。

我們一直強調，房地產周期長期看人口、中期看土地、短期看金融，人口流入增加地產需求、支撐土地財政。所以對地方政府來說，無論什麽時候，對外地人的傲慢都是巨大的損失。反過來說，限制外地人就真的能降低房價嗎？全世界都知道的道理，房價上漲最大的因素在於政府土地財政本身，地方政府就不明白？

你看6月24日引爆地產圈的深圳土拍，五宗地，引來了包括萬科、中海、華潤、保利、平安、金茂、越秀、佳兆業、龍光等80多家房企，最後五宗地總價達到224億元，成為深圳近十年來數量最多，總價最高的一次土地供應。目前深圳平均房價已經到了54100元/平方米。

西安的土拍也在今年步入新高。據易居研究院統計，西安1-5月累計土地出讓金總額為318.3億元，同比增長47.2%。另據美城機構監測，今年1-5月，西安住宅用地成交量高出去年同期近2000畝。之前很多人給地產開出“降溫”的“蠢藥”：既然房價的主要推動是土地出讓金，那麽政府能不能先限制土地出讓金再限房價呢？畢竟只有限制成本才能給新房限價留出空間，否則開發商明面上的虧本買賣就只能通過暗地裡的提價、捂盤等來變相補償了。

我們一直支持房地產市場必要的調控，但調控必須遵循市場規律，應該有遠見而非短視。以西安調控針對外地人為例，前期好不容易通過“搶人大戰”建立起來的開放包容、珍惜人才的形象瞬間坍塌，就像花費數億打造出來的“好客山東”形象被青島一隻38元大蝦打敗一樣，西安也落入了政策的“自黑”泥淖。

最後提一下海南。自2017年起，海南就一直在房地產調控中搖擺，2017年的海南，估計是房地產調控政策頒布最頻繁的省份，全年省市共頒布24項調控政策，特別是當年4月14日，海南實行所謂的限購+限售史上最嚴調控政策，讓很多人以為將鎖死海南房地產市場。但是很快9月就跟著搶人大戰的腳步，開始放開戶籍限制，以此為開端，在放與控之間，海南樓市陷入了“一控就死，一放就漲”的怪圈。海南也只能不斷頒布政策，最新的一條是，6月27日，海南又頒布了《關於進一步完善人才住房政策的補充通知》，最新政策是，符合人才標準的，在海南工作，不用落戶，只需要交一年社保或個稅，就可以購房；如果是急需緊缺人才不用落戶可直接購房。

在這裡，房地產被作為引進人才的籌碼；而在西安，人才是房地產降溫的籌碼。都是籌碼，效果不同而已。

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